駐馬店房產(chǎn)在線訊    租金放緩甚至不再上漲，背后是各類長租公寓機(jī)構(gòu)和資本的跑馬圈地告一段落，比如萬科的“萬村計(jì)劃”已經(jīng)暫停擴(kuò)張，多家房企和機(jī)構(gòu)開始致力于已有物業(yè)的運(yùn)營。

　　從需求端來看，租賃市場出現(xiàn)了更加多元化的需求特征，這也傳導(dǎo)至供給端，在最常見的青年公寓產(chǎn)品線之外，市場也開始出現(xiàn)家庭公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、養(yǎng)老公寓以及其他高端公寓。

　　當(dāng)前，長租公寓機(jī)構(gòu)和資本在尋找平衡點(diǎn)以及盈利模式。要長期發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，金融手段、資產(chǎn)證券化必不可少，市場仍期待相關(guān)政策能有重大突破。

　　一線城市租金平穩(wěn)

　　過去兩年充滿爭議的租金上漲現(xiàn)象，今年不復(fù)出現(xiàn)。

　　以3月為樣本來看，貝殼找房近日發(fā)布的《有young青年租房指南》顯示，北京、上海、深圳一線城市的房租均有所增長，其中，北京漲幅最低，基本與2018年3月持平。以成都、杭州、重慶等為代表的新一線城市，3月房租均出現(xiàn)了下降。進(jìn)入4、5月，北京、深圳等城市的租金保持穩(wěn)定。

　　租賃市場變動最明顯的是北京。貝殼研究院指出，租賃市場的成交節(jié)奏確實(shí)在放緩，2019年4月房源7日內(nèi)出租率為21%，同比下降18個百分點(diǎn)，環(huán)比下降3個百分點(diǎn)，租賃市場的成交難度明顯增加。

　　房源成交難度的增加在于供應(yīng)量的增長，1-4月租賃月均新增掛牌量同比增長16.6%，前期買賣市場的平穩(wěn)向下，一定程度上促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)向租賃市場，同時長租公寓給市場提供了較大的供應(yīng)增量，帶來供需關(guān)系改變。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到供需關(guān)系的改變，也直接影響了租金預(yù)期。4月，北京鏈家租賃房源共發(fā)生12224次調(diào)價，其中83%為下調(diào)報價，同比增加 19個百分點(diǎn)，且下調(diào)報價的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢性的增加。

　　貝殼研究院指出，2019年北京租賃市場的成交節(jié)奏明顯放緩，由此帶來1-4月租賃市場的量增價穩(wěn)。

　　一組可以關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)是，在疏解人口的背景下，北京已經(jīng)連續(xù)兩年常住人口凈流出，2018年，常住人口減少了16.5萬人，同比下降了0.8%。

　　但2018年，深圳的常住人口增長了49.83萬，并且連續(xù)幾年人口持續(xù)快速流入，不過，深圳的租賃市場也與北京有類似之處。

　　深圳合美居地產(chǎn)創(chuàng)始人賴沸新向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹，他所在的龍崗坂田片區(qū)，除了學(xué)位房，其他房源租金都比較平穩(wěn)。

　　深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳的租金小幅上升，但幅度不大；4月租賃市場需求下滑，節(jié)后的租房高峰期已過，租金出現(xiàn)小幅下滑。步入5月，市場需求預(yù)計(jì)保持平穩(wěn)，租金也將維持穩(wěn)定。

　　個體的經(jīng)歷或許更能反映“需求下滑”。深圳一位白領(lǐng)租客向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，今年春節(jié)后把福田中心區(qū)的房子退租，空置了大概兩個月，房東降了點(diǎn)房租才順利又租出去。

　　這位租客分析，前兩年大量的長租公寓“搶房”，拉了一波房租，也抬高了業(yè)主預(yù)期。但現(xiàn)在長租公寓的收房需求下降，市場供應(yīng)量也已經(jīng)上去了，租金很難再持續(xù)高位。

　　數(shù)據(jù)似乎也說明了這一點(diǎn)�？硕�瑞發(fā)布的《2019年租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，截至2018年底，TOP30房企中已有2/3開始布局租賃市場；房企中大規(guī)模布局長租的萬科，以及代理公司世聯(lián)行(4.720, -0.06, -1.26%)旗下的紅璞，在分別吸納了10萬間以上的房源后，均暫停了房源擴(kuò)張計(jì)劃，轉(zhuǎn)而對已有房源進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營。

　　與此同時，集體租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出，2018年全國新增近450萬方的自持性租賃地塊入市；金融機(jī)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)巨頭的相繼入市，也為租賃市場注入了新的活力。

　　需求分化尋找盈利點(diǎn)

　　回想去年，政策紅利之下，催生了資本助推下的長租公寓亂象：公寓爆倉、部分城市租金大漲、“甲醛房”、“租金貸”等問題頻發(fā)。

　　而今租金平穩(wěn)，租賃市場回歸真實(shí)的運(yùn)營，首先要關(guān)注的就是市場的需求在分化。

　　貝殼研究院分析北京的租賃市場，從租客行為來看，2019年租賃市場呈現(xiàn)出明顯的“租得小”、“租得遠(yuǎn)”、群體“年輕化”特征。

　　深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)前研究總監(jiān)徐楓也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析，隨著房價的上漲，房屋租金會調(diào)整，但住房租金存在“天花板”，個人或家庭的月租金一般不超過月收入的一半。

　　以深圳為例，深圳出現(xiàn)了很多“換租”現(xiàn)象，即租房人群從福田、南山等較中心的地段搬到租金相對較低的寶安、龍崗等地，熱點(diǎn)區(qū)域向外轉(zhuǎn)移。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，租賃是一個同時被高估和低估的行業(yè)，一方面，市場容量被大大高估；另一方面，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，低端需求被低估。

　　此外，隨著一線城市置業(yè)門檻的加大，家庭式租賃的需求也在增加。以深圳為例，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，3房戶型租賃占比最高，達(dá)到34.9%，此外，4房以上的戶型占比也達(dá)到12.6%。

　　機(jī)構(gòu)也大多推出了組合型的長租公寓產(chǎn)品線。以萬科為例，2014年布局長租公寓以來，萬科已經(jīng)形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。龍湖冠寓則把客戶分成八大類，青年專才、外籍留華、創(chuàng)客SOHO等，它并非以價格高低劃分產(chǎn)品系列，而是通過服務(wù)和產(chǎn)品的創(chuàng)新匹配不同客群的需求，進(jìn)而規(guī)劃長租產(chǎn)品，如基礎(chǔ)地理位置，公共空間、裝修設(shè)計(jì)等。

　　在滿足各類需求的基礎(chǔ)上，各家平臺都在深入探索盈利模式�！翱抠Y本補(bǔ)貼、分割房屋多出房源等方式，都不是長久之計(jì)�！北本┮晃婚L租公寓負(fù)責(zé)人表示。

　　萬科、龍湖等房企人士認(rèn)為，未來長租公寓能夠盈利的前提，首先是運(yùn)營水平，包括出租率、租金漲幅的穩(wěn)定以及租賃社區(qū)和商業(yè)的一體化等。

　　此外，租賃的資產(chǎn)證券化也是助力，但仍需持續(xù)深入。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，在此前兩年租賃類REITs、租賃ABS的基礎(chǔ)上，今年又有新的變化。3月13日，國內(nèi)首單合作型長租公寓儲架REITs——“平安不動產(chǎn)朗詩租賃住房REITs”發(fā)行，首期規(guī)模為10.68億元。

　　接近監(jiān)管部門的人士透露，公募REITs年內(nèi)可能將推出。該人士預(yù)計(jì)，基建類和長租公寓類資產(chǎn)作為標(biāo)的公募REITs，將可能率先獲批。

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