商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊    外資大幅加倉中國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢已延續(xù)到2019年。2019年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資金額超530億元，其中外資占比升至50%。究其原因，外資除了對市場動態(tài)變化反應迅速，也對中國經(jīng)濟未來發(fā)展態(tài)勢看好。另一邊，住宅租賃市場方面，經(jīng)歷了資本和機構的跑馬圈地后，租金放緩甚至不再上漲，開發(fā)商也轉向“觀望”，并致力于已有物業(yè)的運營。

　　導讀

　　2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場上。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年4月底，黑石、凱德、基匯等外資機構，在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計金額已超過400億元。

　　臨近全球經(jīng)濟周期尾聲之際，國際投資者正相應調(diào)整投資策略和組合。其中，2018年在中國出現(xiàn)的一個顯著現(xiàn)象是，外資正大幅加倉中國商業(yè)地產(chǎn)。而這一趨勢已延續(xù)到2019年。

　　據(jù)世邦魏理仕最新統(tǒng)計，在海外資本的推動下，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額超過2600億元，創(chuàng)下歷史記錄的同時較2017年增長10%。外資在國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)的投資總額超過850億元，同比大幅增長68%。

　　2019年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資繼續(xù)活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元。

　　“因為數(shù)據(jù)都是以季度為單位進行統(tǒng)計，所以，5月份最新數(shù)據(jù)還沒有出來。但從過去交易來看，2018年之前，外資投資占北京商業(yè)地產(chǎn)投資總量只有5%-10%。2018年，外資投資首次在北京商業(yè)地產(chǎn)市場上占比27%。外資在中關村(8.750, 0.03, 0.34%)、麗澤地區(qū)的投資甚至高達80多個億，占北京商業(yè)地產(chǎn)全年投資的47%。外資加倉中國商業(yè)地產(chǎn)市場在2018年是集中爆發(fā)，因為可匹配資金較多，預計未來外資資金涌入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場會創(chuàng)新高�！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)總裁李凌對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

　　外資卷土重來

　　“臨近全球經(jīng)濟周期尾聲，投資者將更著重關注房地產(chǎn)所具備的分散投資風險，規(guī)避市場短期波動，以及產(chǎn)生穩(wěn)定收入的屬性。近期，國外保險、退休基金、主權財富基金、開發(fā)商等長期投資者通過投資地產(chǎn)私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國內(nèi)收購物業(yè)的步伐，證實全球資本視增配中國商業(yè)地產(chǎn)為長期戰(zhàn)略而非一時熱點�！崩盍璞硎�。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到他認為，全球經(jīng)濟是存在周期性的，全球經(jīng)濟增長正在放緩。而中國經(jīng)濟與全球經(jīng)濟周期呈現(xiàn)低相關性，并將在此輪全球經(jīng)濟景氣周期臨近尾聲之際保持中高速增長，使得中國商業(yè)地產(chǎn)成為全球資產(chǎn)配置重要拼圖。

　　顯然，投資者對中國商業(yè)地產(chǎn)的信心首先源自于中國經(jīng)濟增長的中長期韌性。世邦魏理仕預測，2018至2027年間，中國經(jīng)濟增長中樞位于5.3%，在全球主要經(jīng)濟體中高居第二。城鎮(zhèn)化、消費升級以及由此推動的產(chǎn)業(yè)升級在維持中國經(jīng)濟中高速增長的同時，釋放出大量的商業(yè)地產(chǎn)需求。世邦魏理仕此前調(diào)查顯示，2019年中國首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區(qū)跨境地產(chǎn)投資的首選目的地；其中，上海首次名列投資目標城市的榜首。

　　2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場上。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年4月底，黑石、凱德、基匯等外資機構，在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計金額已超過400億元。2019年4月，瑞士合眾集團（Partners Group）與中東家族財富基金（The Family Office Co．）等財團聯(lián)手以13.4億美元（約合人民幣90.2億元）收購中關村鼎好大廈大部分股權，成為迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項目。

　　戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵認為，從外資自身的角度來看，現(xiàn)階段大規(guī)模進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，除了對市場動態(tài)變化反應迅速，同時也是對中國經(jīng)濟未來發(fā)展態(tài)勢的看好。中國具有高速的經(jīng)濟增長、穩(wěn)定的政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢。因此之前在日韓超配的外資機構已逐漸主動將中國的重要性提升。

　　中資力量或爆發(fā)前夜

　　“今年投資者對國內(nèi)寫字樓和房產(chǎn)債等周期性低風險資產(chǎn)的偏好創(chuàng)下4年新高，而倉儲物流、購物中心、另類資產(chǎn)等結構性板塊亦迎來穿越周期的投資機遇�！崩盍璞硎�，在上述諸多標的物中，寫字樓作為周期性類型的投資，因其易于管理、現(xiàn)金流穩(wěn)定、交易流動性強等特點，即使在臨近周期尾聲、風險趨避的趨勢下受到眾多投資者的青睞。2019年第一季度，寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個百分點。

　　有趣的是，這邊外資在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中活躍，另一邊中資正取代外資成為寫字樓租賃市場的主要力量。世邦魏理仕調(diào)研報告指出，中資企業(yè)在北京甲級寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，從而取代外資企業(yè)成為甲級寫字樓市場的主導力量。中資企業(yè)比例在央企總部集中的北京金融街(7.530, -0.06, -0.79%)和東二環(huán)等商務區(qū)提升尤其明顯。中資企業(yè)對望京、奧體等非核心商務區(qū)也表現(xiàn)出比外資企業(yè)更高的接受度。中資企業(yè)的壯大得益于大面積租戶群體的迅速成熟，其中，中資企業(yè)5000平方米以上的租戶中，金融和能源兩大行業(yè)是主力行業(yè)，合計租賃面積占51%。

　　早在2016年，據(jù)仲量聯(lián)行對北京金融街甲級辦公樓的調(diào)查顯示，2016年金融街的“高價”租金迫使一些外資公司遷址，此類企業(yè)占比較一年前減少了25%。

　　不過，在當時，大宗交易市場上活躍的力量卻是中資。2017年年初，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，從市場成交方面來看，內(nèi)資企業(yè)是當時的成交主力，年度成交總量占總成交面積的81.3%。主要成交行業(yè)仍然以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務業(yè)為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

　　為什么外資“有機可乘”？ “2018年對中國來說是去杠桿，但對全球來講，并沒有出現(xiàn)特別明顯的去杠桿過程。當時，外資較為充裕。另外，在銀保監(jiān)會合并之后，國內(nèi)大型保險機構和銀行的管理層面出現(xiàn)調(diào)整，在這一調(diào)整過程中，國內(nèi)的投資方向和投資政策也相應地進行調(diào)整，這也是這一年多來中資投機買賣不活躍的原因�！眲⒈�說。

　　“外資投資并不兇猛，只是之前沒買太多，2018年以來買得比較多。與此同時，中國政府也在加速金融開放�！崩盍枵f。

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