駐馬店房產(chǎn)在線訊   2016年春節(jié)過(guò)后，沉寂已久的蘇州樓市忽然爆發(fā)。在當(dāng)年的“小陽(yáng)春”里，蘇州市場(chǎng)的成交量近乎翻倍，工業(yè)園區(qū)成為最火爆的區(qū)域。此后，蘇州房?jī)r(jià)呈階梯式上漲，并拉開(kāi)了二線樓市升溫的序幕。

　　為遏制市場(chǎng)的非理性上漲，從2016年3月開(kāi)始，蘇州先后出臺(tái)“樓市十條”、“房八條”、“新十五條”等多項(xiàng)調(diào)控政策。當(dāng)年年末，市場(chǎng)開(kāi)始下行，并進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)兩年的低迷期。

　　2019年，低迷過(guò)后，類似的劇情再度上演。同樣是“小陽(yáng)春”，同樣是工業(yè)園區(qū)領(lǐng)銜，同樣有高價(jià)地刺激和恐慌心態(tài)。蘇州樓市幾乎在一夜之間沸騰起來(lái)。學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲、二手房跳價(jià)等熟悉的場(chǎng)面也再度出現(xiàn)。

　　雖然蘇州房?jī)r(jià)并不在官方統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市之列，但在5月18日，住建部仍然對(duì)蘇州樓市進(jìn)行警示。

　　此前的5月11日，蘇州已經(jīng)出臺(tái)政策，對(duì)兩個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域——工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)獅山板塊進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。5月16日，蘇州調(diào)整學(xué)區(qū)房政策。5月末，蘇州召開(kāi)開(kāi)發(fā)商座談會(huì)，提出一系列約束性條款。截至記者發(fā)稿時(shí)，市場(chǎng)終于有所緩和。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到就像中國(guó)樓市多年來(lái)的規(guī)律一樣，蘇州市場(chǎng)似乎進(jìn)入了一個(gè)新的循環(huán)周期，甚至可能成為這輪二線城市升溫的代表。但在調(diào)控手段日趨成熟、長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出的情況下，這一輪的市場(chǎng)，會(huì)出現(xiàn)不一樣的走勢(shì)嗎？

　　瘋狂的學(xué)區(qū)房

　　信義房產(chǎn)的業(yè)務(wù)員小董怎么也沒(méi)有想到，僅僅過(guò)了一個(gè)春節(jié)，工業(yè)園區(qū)楓情水岸項(xiàng)目的二手房交易就迅速火爆起來(lái)，“看房和成交的節(jié)奏明顯快了，到3、4月份的時(shí)候，所有的業(yè)務(wù)員都在帶人看房或交易�！�

　　小董是去年才入職的新人，第一次見(jiàn)到這種場(chǎng)面的他，感到相當(dāng)震撼：坐地起價(jià)司空見(jiàn)慣，有些業(yè)主一次性“跳價(jià)”二三十萬(wàn)元，但仍有多個(gè)客戶爭(zhēng)搶；跟去年下半年相比，同戶型、同樓層的房源，價(jià)格普遍上漲了近百萬(wàn)元；小區(qū)里最難賣的別墅項(xiàng)目，今年居然賣出了3套。

　　楓情水岸項(xiàng)目位于金雞湖東側(cè)，其所在的區(qū)域被稱為“湖東CBD”。這是工業(yè)園區(qū)的一個(gè)核心區(qū)域。不僅交通便利、環(huán)境優(yōu)美，而且擁有工業(yè)園區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)位。根據(jù)貝殼找房app的數(shù)據(jù)，今年5月，該區(qū)域的二手房均價(jià)達(dá)到4.6萬(wàn)元／平方米。

　　而鄰近該區(qū)域、學(xué)區(qū)更好的白塘、玲瓏一帶，二手房交易均價(jià)分別達(dá)到5.3萬(wàn)元／平方米和6.5萬(wàn)元／平方米。這三個(gè)區(qū)域的均價(jià)比去年下半年上漲了近萬(wàn)元。

　　蘇州另一個(gè)火熱的區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)的獅山板塊，當(dāng)前獅山的二手房交易均價(jià)達(dá)到3.6萬(wàn)元／平方米，區(qū)域內(nèi)部分房源價(jià)格已經(jīng)接近5萬(wàn)元。優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，也是支撐該區(qū)域房?jī)r(jià)的主要原因。

　　在任何一個(gè)城市，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房都是頂級(jí)資源。蘇州某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這兩個(gè)區(qū)域是蘇州的重點(diǎn)發(fā)展地帶，不僅享受很多政策傾斜，還坐擁最頂級(jí)的商業(yè)、交通等配套資源，“想擠進(jìn)來(lái)的人群基數(shù)太大”。他舉例稱，有客戶會(huì)選擇賣掉兩套房，來(lái)?yè)Q取工業(yè)園區(qū)或獅山片區(qū)的一套學(xué)區(qū)房。

　　該人士還表示，年初本身就是學(xué)區(qū)房的購(gòu)房季，再疊加傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”等因素，才使這兩個(gè)區(qū)域的交易異�；鸨�。

　　這只是蘇州樓市整體表現(xiàn)的一個(gè)極端切面。在新房市場(chǎng)，某大型房企蘇州區(qū)域銷售總監(jiān)發(fā)現(xiàn)，春節(jié)前夕，項(xiàng)目的咨詢量和來(lái)訪量就明顯增多，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的接受度也有所提高，購(gòu)買意愿明顯增強(qiáng)。他隱約覺(jué)得，“市場(chǎng)要火了”。

　　春節(jié)后，市場(chǎng)果然升溫，很多開(kāi)發(fā)商加緊出貨，一些滯銷已久的項(xiàng)目在此輪周期中被消化。

　　數(shù)據(jù)顯示，從去年12月以來(lái)，蘇州市場(chǎng)就出現(xiàn)明顯的“量?jī)r(jià)齊升”局面。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年第一季度，蘇州商品房銷售面積為425.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.3%。

　　一直以來(lái)，蘇州房?jī)r(jià)都不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的70個(gè)大中城市之列，因而外界很難真正了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)變化。今年5月18日，住建部對(duì)蘇州、佛山、大連、南寧四個(gè)熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)行警示，蘇州才開(kāi)始被關(guān)注。

　　根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，今年4月，蘇州二手房成交均價(jià)為28253元／平方米，環(huán)比上漲5.4%，同比上漲17.4%。

　　改善時(shí)代與“羊群效應(yīng)”

　　很少有受訪者能說(shuō)清，本輪蘇州樓市上漲的導(dǎo)火索究竟是什么？流動(dòng)性寬松、高價(jià)地、區(qū)域一體化政策、股市表現(xiàn)不佳、媒體炒作都被認(rèn)為是刺激因素。

　　在蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院副院長(zhǎng)段進(jìn)軍看來(lái)，蘇州樓市此輪的爆發(fā)，兩個(gè)長(zhǎng)期積累的內(nèi)在因素頗為關(guān)鍵。

　　一是2016年的調(diào)控之后，蘇州市場(chǎng)迅速降溫。市場(chǎng)需求在這兩年中不斷積壓，并尋求釋放。2017年蘇州商品房銷售面積下降了22.3%，2018年雖有所恢復(fù)，但僅微漲3%。

　　二是在區(qū)域一體化過(guò)程中，蘇州的房?jī)r(jià)仍處于“洼地”的水平�！半S著交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，長(zhǎng)三角一體化的水平越來(lái)越高，但和周邊的上海、杭州相比，蘇州的房?jī)r(jià)水平并不高�！彼�認(rèn)為，這幾年蘇州一直被稱為“新一線城市”，從城市能級(jí)上看，其房?jī)r(jià)水平確實(shí)低于同區(qū)域的其它對(duì)標(biāo)城市。

　　當(dāng)然，一些短期的刺激性因素也不容忽視，其中便包括高價(jià)地。

　　今年1月11日，“蘇地2018-WG-40號(hào)地塊”開(kāi)始出讓，最終由龍湖+首開(kāi)聯(lián)合體以40.62億元總價(jià)斬獲，折合樓面價(jià)1.79萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率28.87%。而就在兩個(gè)月前首次推出時(shí)，該地塊曾因無(wú)人報(bào)價(jià)而遭遇流拍。

　　春節(jié)后，土地市場(chǎng)繼續(xù)升溫。4月24日，在蘇州出讓的7宗地塊中，出現(xiàn)了2個(gè)區(qū)域“地王”。4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗住宅用地經(jīng)過(guò)40輪競(jìng)拍以總價(jià)35.63億元成交，成為該區(qū)域的單價(jià)“地王”。

　　從“讓地”到“搶地”的迅速轉(zhuǎn)變，帶有一定的偶然性。多家房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“年底更重視報(bào)表和現(xiàn)金流，拿地預(yù)算比較緊張；但到了年初，總部給予的授權(quán)拿地額度就很充足了。”

　　在土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)同時(shí)活躍后，就進(jìn)入互相影響的邏輯鏈條中。消費(fèi)者行為特征也在起作用。段進(jìn)軍表示，促使購(gòu)房者做出決定的因素很多、很復(fù)雜，但當(dāng)進(jìn)入市場(chǎng)上行周期時(shí)，“羊群效應(yīng)”就比較明顯。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常表現(xiàn)為盲從和恐慌，從而加劇市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華東區(qū)域高級(jí)區(qū)域總監(jiān)史益林認(rèn)為，蘇州樓市的恐慌情緒是顯而易見(jiàn)的。具體表現(xiàn)為，二手房交易周期由此前的兩個(gè)月縮短到一個(gè)月，“以往，客戶光是看房和選房，都要花一個(gè)月的時(shí)間”。

　　史益林還指出，蘇州市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入改善時(shí)代，以賣舊買新為主的改善型需求占到市場(chǎng)的6成以上，這也使蘇州樓市出現(xiàn)“戶型越大、單價(jià)越高”的局面。由于這部分需求的支付能力強(qiáng)，很容易把房?jī)r(jià)撐起來(lái)。

　　長(zhǎng)效機(jī)制效果幾何？

　　5月11日，蘇州出臺(tái)調(diào)控政策，在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)獅山片區(qū)，實(shí)施新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。16日，蘇州又出臺(tái)補(bǔ)充文件，將上述區(qū)域的學(xué)位政策由“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”。

　　這兩項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)了一定影響。小董表示，他所在的金雞湖片區(qū)，最近來(lái)看房的人明顯減少，交易量也大幅下滑。但到目前為止，業(yè)主的報(bào)價(jià)并沒(méi)有下調(diào)。

　　而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在對(duì)上述兩個(gè)區(qū)域?qū)嵤�“定點(diǎn)打擊”后，周邊的相城、吳中兩區(qū)，出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象。

　　蘇州實(shí)施的實(shí)際調(diào)控手段要更加嚴(yán)厲。多個(gè)不同信源向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道證實(shí)，5月24日，蘇州市政府部門召開(kāi)了主要開(kāi)發(fā)商座談會(huì)，并傳遞出多個(gè)信息，最主要的有：

　　全年房?jī)r(jià)漲幅必須控制在5%以內(nèi)；所有項(xiàng)目預(yù)售備案價(jià)不得超過(guò)四萬(wàn)；土地出讓指導(dǎo)價(jià)格會(huì)適當(dāng)下調(diào)；蘇州屬于“70+1座”大中城市，房地產(chǎn)指數(shù)監(jiān)控范圍會(huì)每月上報(bào)；6、7兩月為過(guò)渡期，7月后不排除調(diào)控加碼的可能，具體措施包括擴(kuò)大限售范圍、提高限購(gòu)門檻等。

　　這些措施能在很大程度上緩和市場(chǎng)的緊張情緒�！叭绻麍�(zhí)行到位的話，這些政策力度是很大的，市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)瘋狂太久�！鼻笆龇科笕耸空f(shuō)，只是政策的效果需要過(guò)一段時(shí)間才能看到。

　　史益林將本輪市場(chǎng)行情與2016年、2009年做對(duì)比，他認(rèn)為，與此前兩輪行情不同，本輪市場(chǎng)行情出現(xiàn)時(shí)，蘇州已經(jīng)實(shí)施“限購(gòu)令”等政策兩年多，雖然限購(gòu)門檻不高，但市場(chǎng)上已基本沒(méi)有投機(jī)需求，更多是內(nèi)生動(dòng)力。這也決定了，市場(chǎng)的非理性情緒不會(huì)過(guò)度蔓延。

　　作為一個(gè)典型的“強(qiáng)二線城市”，蘇州樓市似乎讓人看到新一輪板塊輪動(dòng)的端倪。就像2016年，繼“房?jī)r(jià)四小龍”之后，市場(chǎng)熱度很快轉(zhuǎn)移到中西部的二線城市，進(jìn)而又向三四線城市下沉，并最終點(diǎn)燃了一輪樓市上漲周期。

　　此輪蘇州的火爆，會(huì)否再度引發(fā)類似的多米諾骨牌效應(yīng)？

　　上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，今年以來(lái)，房企的確在向一二線城市收縮。其中，在一線城市調(diào)控政策仍然嚴(yán)厲的情況下，東部二線城市成為布局的重點(diǎn)。蘇州是否代表了新一輪的升溫，目前尚難判斷。但資金大量進(jìn)入這些區(qū)域的現(xiàn)實(shí)，仍然值得關(guān)注。

　　隨著房企戰(zhàn)略收縮，今年上半年，部分二線城市土地交易旺盛。到目前為止，杭州曾拍出過(guò)單價(jià)超過(guò)45000元／平方米的地塊，南京、天津、武漢、鄭州、福州、合肥等地的土地市場(chǎng)也十分火爆。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，在多年的實(shí)踐后，如今的調(diào)控手段已經(jīng)十分多樣，如果使用得當(dāng)，完全可以很好地穩(wěn)定市場(chǎng)。此外，對(duì)蘇州等城市的預(yù)警也說(shuō)明，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)作。因此，這部分市場(chǎng)雖有升溫的動(dòng)力，但也不能忽視調(diào)控政策的力量。至于三四線城市，短期之內(nèi)很難再有升溫的動(dòng)力。

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