21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，近期房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴(yán)，銀保監(jiān)會(huì)“鞏固治亂象成果”的23號文下發(fā)，四種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停。這是今年一季度狂飆的房地產(chǎn)信托近期業(yè)務(wù)略為冷清的原因之一。

　　房地產(chǎn)信托屢屢受罰

　　今年以來監(jiān)管對信托的處罰力度加大。截至目前，各地銀保監(jiān)局對8家信托公司開出14張罰單，粵財(cái)信托、北方信托、百瑞信托、華信信托、中泰信托、華寶信托、浙金信托和中融信托被罰款金額共計(jì)已逾1200萬元。

　　對比去年上半年，信托公司被罰金額為470萬元，去年全年17家信托公司領(lǐng)了24張罰單，合計(jì)罰沒金額1460萬元。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從處罰原因來看，不少是涉及房地產(chǎn)信托。比如3月7日，粵財(cái)信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬元罰款，罰款原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”；3月22日，北方國際信托被天津銀保監(jiān)局處罰，原因是“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”以及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”遭到黑龍江銀保監(jiān)局處罰。

　　“今年監(jiān)管現(xiàn)場檢查多了起來，材料的要求比較嚴(yán)格，各家信托公司也加強(qiáng)了事前核查�！币晃粶�上信托業(yè)人士表示，“近期信托公司都偏向保守，合規(guī)比業(yè)績更重要�！�

　　在保守的氛圍中，今年5月房地產(chǎn)信托的“大爆發(fā)”遭遇了終結(jié)。

　　據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2018年，房地產(chǎn)信托在資金信托中的占比逐季上升0.5-1.5個(gè)百分點(diǎn)，截至2018年末房地產(chǎn)信托余額占比達(dá)到14.18%。2019年一季度，占比進(jìn)一步提升至14.75%。根據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)，今年前四個(gè)月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模較2018年同期的2702.02億元增長5.51%，占整個(gè)集合信托規(guī)模比例為37.34%。

　　一番如火如荼之后，5月突然發(fā)生轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)模為470.95億元，環(huán)比下降17.73%。

　　違規(guī)輸血房地產(chǎn)四條路線

　　針對房地產(chǎn)信托，5月銀保監(jiān)會(huì)剛剛發(fā)布了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資。針對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，明確提出將重點(diǎn)治理通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資等行為。

　　這些為“四證不全”的房企提供前端融資的違規(guī)模式，具體如何操作？一位資深信托人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道詳解了這四種模式：

　　一是“股權(quán)投資+股東借款”模式：信托公司用募集的資金成立信托計(jì)劃，房地產(chǎn)公司成立項(xiàng)目公司，信托計(jì)劃認(rèn)購項(xiàng)目公司的母公司股權(quán)，從而成為項(xiàng)目公司股東，通過股東借款的方式讓資金流轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司。

　　二是“股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后”模式：與上一種模式類似，均為“明股實(shí)債”，不同的是，設(shè)計(jì)了資金的優(yōu)先劣后級別，項(xiàng)目公司認(rèn)購劣后級。也就是說，融資方既是最后還款方，也是信托計(jì)劃的劣后級認(rèn)購者，讓融資方承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是一種變相的增信措施。

　　三是“應(yīng)收賬款”模式：融資方委托上下游供應(yīng)商為其融資，供應(yīng)商把對房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給信托計(jì)劃，在這種模式下，表面上是供應(yīng)商融資而并非房企。但存在的風(fēng)險(xiǎn)是，這筆應(yīng)收賬款可能根本不存在，而是項(xiàng)目公司與供應(yīng)商串通造假，資產(chǎn)本身有很大真實(shí)性問題。另外，供應(yīng)商也不是規(guī)模較大的房企，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，還款能力沒有保證。

　　四是“特定資產(chǎn)收益權(quán)”模式：房地產(chǎn)項(xiàng)目將其能產(chǎn)生的穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益轉(zhuǎn)讓給信托計(jì)劃獲取貸款，有點(diǎn)類似于收費(fèi)公路的項(xiàng)目融資。

　　房企融資需求銳減

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的多位信托人士表示，目前還在做上述四種違規(guī)模式的信托公司并不多，主要是一些偏市場化、風(fēng)格激進(jìn)的信托公司。

　　“68家信托公司中，違反23號文這一條款的應(yīng)當(dāng)不超過10家。”一位市場人士表示。

　　上述市場人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)信托成立得少，還有一個(gè)重要原因是房企拿地較少，融資自然就少了，目前已經(jīng)過了房企年初拿地的高峰期，“這有一定的季節(jié)性波動(dòng)，現(xiàn)在年中大家都在攢項(xiàng)目�！�

　　從資金募集來說，上述人士還認(rèn)為有兩個(gè)影響因素：一是很多客戶的資金在年初集中到期投入到新的項(xiàng)目中，因此在年初買得多，年中較少；二是一些銀行代銷大戶，比如招行，今年三、四月以來對項(xiàng)目把控嚴(yán)格很多，因此產(chǎn)品投放較少。

　　除了信托之外，很多房企選擇在境內(nèi)外發(fā)債，以獲得更低的融資成本。根據(jù)穆迪數(shù)據(jù)，截至5月底，受評開發(fā)商年初迄今境外債券發(fā)行總額353億美元，已占2018年全年境外債券發(fā)行額的73%左右。但與信托表外融資一樣，近期也比較乏力，受評開發(fā)商5月境內(nèi)債券發(fā)行總額從4月298億元。

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