駐馬店房產(chǎn)在線訊  2015年被北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“豪宅元年”, 隨著土地價格的水漲船高，新房供應一度全面高端化。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到進入2016年，北京（樓盤）政府決心扭轉(zhuǎn)地王和豪宅項目不斷涌現(xiàn)的局面，從2016年9月全國大范圍調(diào)控開始，北京的住宅土地供應，幾乎全都以“限房價、競地價”的形式推出。

　　未來住宅需要以政府限定的價格出售，多數(shù)項目戶型需采用“70/90”設(shè)計，且購房者在取得房產(chǎn)證五年內(nèi)，不得出售。

　　進入2018年，限競房項目開始陸續(xù)入市，而今限競房已經(jīng)成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量，對緩解北京市場的供需矛盾，引導市場回歸理性有著重要作用。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心從限競房供地數(shù)量、各區(qū)域限競房銷售與各項目成交等方面為大家梳理北京限競房市場的真實情況。

　　1限競房用地

　　1、2017-2018年為北京限競房用地成交高峰，今年仍將有大量限競房入市

　　2017-2018年，限競房用地為北京住宅用地供應的主流，2017年北京成交限競房用地44宗，成交規(guī)劃建筑面積646萬㎡，限競房用地占整體住宅用地的比例為67%；2018年北京成交限競房用地41宗，成交規(guī)劃建筑面積497萬㎡，限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%；北京市場過去2年限競房用地供應高峰逐漸開始反應到住宅房源數(shù)量上，預計今年還將有大量限競房上市。

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　　數(shù)據(jù)來源：北京國土局；整理：諸葛找房

　　限競房用地成交集中在五到六環(huán)間，五環(huán)內(nèi)共成交11宗限競房用地，分別位于東城、海淀與豐臺，遠郊區(qū)縣密云、懷柔、平谷、延慶也有限競房用地成交。

　　圖：2016.10-2019.5北京限競房用地成交分布

　　資料來源：土地出讓信息；諸葛找房制圖

　　2、大興、豐臺限競房用地成交最多，東城區(qū)樓面價最高

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，從2016年10月至2019年5月北京成交限競房用地共計97宗，其中大興區(qū)成交21宗，合計規(guī)劃建筑面積249萬平，在各區(qū)域中成交量最大，豐臺區(qū)與房山區(qū)分別成交11宗與10宗限競房用地，成交量分列二、三位。

　　從已入市項目分布看，大興區(qū)入市限競房項目13個，入市項目量最大，其次為豐臺區(qū)，入市限競房項目7個；東城區(qū)、通州區(qū)截止目前還未有限競房項目入市，東城區(qū)限競房項目永定府開盤時間待定，通州區(qū)曾在2018年底成交3宗限競房用地，目前都未入市。從未入市地塊看，大興區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)未來待入市項目較多，區(qū)域還將有較大供應。

　　數(shù)據(jù)來源：北京國土局、住建委；整理：諸葛找房

　　2限競房市場表現(xiàn)

　　1、限競房供應占比已超6成，為北京市場的供應主力

　　隨著2018年6月首批限競房入市，北京新房市場逐漸步入限競房時代。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截止2019年5月北京新房市場共有49個限競房項目取得預售證，累計供應房源3.3萬套，占北京商品住宅總供應的64%，限競房已經(jīng)成為北京新房市場主要的供應產(chǎn)品。

　　數(shù)據(jù)來源：北京住建委；整理：諸葛找房

　　2、大興區(qū)為限競房供應主力區(qū)域，豐臺區(qū)去化率最高

　　從區(qū)域限競房項目拿證情況來看，大興區(qū)有13個限競房項目入市，共供應1.1萬套，供應面積110萬㎡，套數(shù)占限競房總供應的33%，為入市限競房項目最多的區(qū)域。其次為豐臺區(qū)，有7個限競房項目入市，共供應4013套，供應面積44萬㎡。

　　數(shù)據(jù)來源：北京住建委；整理：諸葛找房

　　3限競房各項目情況

　　1、碧桂園·瑯輝項目去化率高達95.83%，TOP10豐臺占比4成

　　從限競房項目去化率TOP10中可以發(fā)現(xiàn)，北京市部分限競房項目去化情況較好。其中密云區(qū)碧桂園·瑯輝項目以去化率95.83%高居榜首；豐臺區(qū)電建地產(chǎn)·洺悅苑項目以95.40%的去化率緊隨其后；大興區(qū)瀛海府項目以92.68%的去化率位居第三，TOP3項目去化率均超90%。值得注意的是去化率TOP10中豐臺區(qū)占比4成，可見豐臺區(qū)限競房項目較為受歡迎，銷量較好。

　　數(shù)據(jù)來源：北京住建委；整理：諸葛找房

　　2、主城區(qū)限競房項目以改善型房源為主，豐臺區(qū)入市項目及去化率均高于其他城區(qū)

　　截止目前為止，海淀區(qū)限競房項目入市3個，共成交72套，成交面積為9824平方米，成交均價為54170元/㎡，成交金額為5.20億元，去化率僅為8.92%。

　　海淀區(qū)入市的這三個限競房項目均為洋房和疊拼等改善型房源為主，其中山（樓盤）嶼湖、葛洲壩(600068)北京紫郡蘭園兩項目是今年4月來剛?cè)胧械捻椖浚�網(wǎng)簽量均僅為2套，但項目目前已經(jīng)積累不少客戶，暫未反映在網(wǎng)簽上。

　　數(shù)據(jù)來源：北京住建委；整理：諸葛找房

　　3、近郊區(qū)中大興限競房項目最多，房山供應充足，昌平去化率最高

　　大興區(qū)限競房項目入市13個，是所有城區(qū)限競房項目入市及供應最多的城區(qū)。大興區(qū)限競房共成交3696套，成交面積為34.61萬平方米，成交均價為45499元/㎡，成交金額為167.84億元，去化率為36.96%。

　　大興區(qū)限競房項目主要分布在黃村、舊宮、亦莊板塊。其中黃村板塊是三個板塊中限競房項目最多的板塊，黃村板塊位于南五環(huán)到南六環(huán)之間，老城氣息濃厚。

　　交通便利鄰近地鐵4號線，配套資源齊全，但也存在限房價項目集中，樓盤同質(zhì)化高的缺點，因此黃村板塊限競房項目去化情況一般；舊宮板塊位于南四環(huán)到南五環(huán)之間，據(jù)市區(qū)最近，配套較完善，擁有大型商業(yè)配套，限競房項目去化率在三個板塊中最高；亦莊板塊位于東南五環(huán)邊，是一個集產(chǎn)業(yè)園和居住區(qū)為一體的地方，環(huán)境良好，擁有南海子濕地公園，未來限競房項目潛力較大。

　　數(shù)據(jù)來源：北京住建委；整理：諸葛找房

　　4、遠郊區(qū)中除密云碧桂園·瑯輝去化較好之外，其它城區(qū)項目去化情況較差

　　截止目前為止，北京遠郊區(qū)共入市7個限競房項目，密云區(qū)3個，平谷區(qū)2個，延慶區(qū)2個，懷柔1個。

　　其中密云區(qū)碧桂園·瑯輝限競房項目去化率最高，其余項目去化情況不佳。遠郊區(qū)距離北京主城區(qū)距離較遠，配套設(shè)施不完善，限競房項目雖然價格較低，但仍難以吸引購房者，導致各項目去化情況不佳。

　　數(shù)據(jù)來源：北京住建委；整理：諸葛找房

　　在2019年限競房產(chǎn)品大量入市的情況下，北京新建商品住宅市場也存在著供應結(jié)構(gòu)單一，產(chǎn)品有同質(zhì)化傾向的問題，導致限競房去化壓力加大。

　　在限競房土拍政策執(zhí)行二年多之后，開發(fā)商拿地回歸理性與常態(tài)，今年不限房價、不限“70\90”地塊再次出現(xiàn)，將給予開發(fā)商在戶型設(shè)計、產(chǎn)品溢價上更多自主空間，預期未來隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價地塊或許會繼續(xù)增多，土地的出讓方式也將更加靈活。

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