駐馬店房產(chǎn)在線訊  6月2日晚，證監(jiān)會主席易會滿亮相《新聞聯(lián)播》，時長達(dá)3分43秒，他從資本市場改革方向等多維度系統(tǒng)闡述了高層對資本市場的認(rèn)識和對策。

　　市場總是最敏感。易會滿現(xiàn)身新聞聯(lián)播被解讀為國家層面對金融市場看重的風(fēng)向標(biāo)，也給A股市場投去了一顆“定心丸”。6月3日，大盤在一片“漲�！焙袈曋�，A股三大股指集體收陰。

　　另一種聲音則認(rèn)為“敬畏法治”“敬畏風(fēng)險(xiǎn)”仍是易會滿任期內(nèi)的監(jiān)管應(yīng)有之意。這些信號傳遞到房地產(chǎn)行業(yè)，則是監(jiān)管層有意收緊上市房企監(jiān)管的新形勢。從監(jiān)管層密集向多家房企下發(fā)問詢函涉及信披違規(guī)、現(xiàn)金流、杠桿率、關(guān)聯(lián)交易等內(nèi)容，到住建部聯(lián)合有關(guān)部門，針對房地產(chǎn)行業(yè)“地王”現(xiàn)象點(diǎn)名十余家開發(fā)商，再到市場曝出旭輝、金地、禹洲等幾家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單。都顯示了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防控意志。

　　“這表明整個房地產(chǎn)市場的管控在收緊，監(jiān)管部門對于上市房企的監(jiān)管，呈現(xiàn)出圍追堵截的態(tài)勢，且這一趨勢還將持續(xù)，未來流向房地產(chǎn)市場的‘水’將被嚴(yán)控。房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向不會發(fā)生改變，這也是監(jiān)管部門規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的手段�！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　信息披露及透明化被強(qiáng)化

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年以來，活躍市場的同時，金融監(jiān)管力度也在持續(xù)加大，且監(jiān)管的重點(diǎn)在于公司治理，包含信息披露和內(nèi)部控制。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前五個月，A股市場上已經(jīng)有45家上市公司被證監(jiān)會立案調(diào)查，原因包括涉嫌信息披露違法違規(guī)、未按規(guī)定報(bào)送定期報(bào)告等。

　　在易會滿看來，這是提高上市公司質(zhì)量的重要途徑。

　　繼新城控股(37.840, 0.31, 0.83%)16問、泰禾集團(tuán)(15.080, -0.29, -1.89%)19問之后，香江控股(2.230, -0.04, -1.76%)、大悅城(6.090, -0.04, -0.65%)、云南城投(2.670, -0.06, -2.20%)、光明地產(chǎn)(5.230, -0.10, -1.88%)等也收到交易所問詢函。除了企業(yè)年報(bào)所涵蓋的銷售數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流、負(fù)債率、利潤率、會計(jì)科目變化等被監(jiān)管部門劃為重點(diǎn)關(guān)注問題之外，信披違規(guī)、同業(yè)競爭等問題，也成為被問詢重點(diǎn)。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)記者從某知情人士處獲悉，下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)以信息披露真實(shí)性為監(jiān)管中心，嚴(yán)厲打擊資金占用、違規(guī)擔(dān)保、財(cái)務(wù)造假等典型違法違規(guī)行為。

　　獨(dú)立財(cái)經(jīng)評論人布娜新表示，易會滿上任證監(jiān)會主席以來，交易所一線監(jiān)管的主體地位得到進(jìn)一步突出，對于上市公司的監(jiān)管并未放松，房企目前以及未來一段時間依舊會處于監(jiān)管趨嚴(yán)的大周期，“頻頻發(fā)問”是有意收緊的信號，代表房企財(cái)務(wù)出現(xiàn)的瑕疵概率在增大，房企年報(bào)存疑的問題較多，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍是監(jiān)管緊盯重點(diǎn)。

　　自5月以來，兩大金融監(jiān)管部門針對房地產(chǎn)市場分別發(fā)出了不同的預(yù)警信息。5月17日，銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果，促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡稱“23號文”），對2019年銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)整治工作進(jìn)行部署。其中，房地產(chǎn)融資亂象更是被單獨(dú)點(diǎn)名。

　　緊接著，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企公開表示，要堅(jiān)決避免房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)泡沫。

　　央行方面，其金融市場司副司長鄒瀾在5月10日的媒體通氣會上稱，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有發(fā)生改變，央行將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房住不炒”的定位，落實(shí)好差別化住房信貸政策，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場資金管理的相關(guān)工作。

　　已有部分“闖紅線”違規(guī)進(jìn)入樓市的資金受到處罰。公開信息顯示，4月1日~5月20日的50天內(nèi)，上海、山東等各地銀保監(jiān)局開出了32張涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)的罰單，罰沒金額合計(jì)1068.8萬元。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，監(jiān)管層近期對房地產(chǎn)市場的金融整治，既表明了監(jiān)管規(guī)則的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也顯現(xiàn)出未來國家在金融監(jiān)管上將呈現(xiàn)更加精細(xì)化和全面化的監(jiān)管態(tài)勢。金融是房地產(chǎn)的血脈和核心，但對房企而言，金融融資正在變得異常困難，最核心的關(guān)鍵點(diǎn)是，整個房地產(chǎn)市場在“房住不炒”理念下，已經(jīng)從一個投機(jī)性市場逐步向居住性市場轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)的增速換擋必然和金融調(diào)整密切相關(guān)，所以未來對于房企來說，一定要求穩(wěn)，而不是求快。

　　融資監(jiān)管拉緊 流動性最重要

　　2019年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，會不平靜。

　　5月，住建部在對6個城市房價進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對佛山、蘇州、大連、南寧進(jìn)行預(yù)警提示。被“點(diǎn)名”背后，是在此輪樓市“陽春”行情中，這四個城市表現(xiàn)較為搶眼。

　　與此同時，城市預(yù)警疊加融資監(jiān)管。5月31日，有消息指稱監(jiān)管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。起因則是部分房企此前拿地激進(jìn)，出現(xiàn)一些“地王”，已經(jīng)引起監(jiān)管部門的注意。在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

　　盡管傳言中的房企紛紛做出“未收到通知”的回應(yīng)，但樓市下半場，降負(fù)債、去杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)還將繼續(xù)，這是一場持久戰(zhàn)。

　　同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，暫停發(fā)債的源頭，來自于近期房企和土地市場的“反常”。3、4月份土地市場太火了，如果沒有監(jiān)管，市場存在風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)房企融資后期會略有收緊。

　　以傳聞中的房企為例，今年前5個月，旭輝控股先后3次發(fā)行美元債，共計(jì)9.5億美元，平均融資成本7.3%；禹洲地產(chǎn)先后3次發(fā)行美元債，總額15億美元，平均票面利率8.5%。同時禹洲還在4月份發(fā)了35億元的公司債，5月又發(fā)行了供應(yīng)鏈ABS第二期4.11億元，利率為6%。金地1~5月發(fā)債兩次，一次是30億元的超短融券，另一次則是子公司增發(fā)了3億美元的美元債券。

　　這也是前5個月房企融資的一個縮影。“有錢才有地，有地才有房”，房企通過杠桿，獲取大量資金，再去購買土地，開發(fā)房子，再加杠桿拿錢、買地、建房。整個過程，錢是起始點(diǎn)，也是監(jiān)管重點(diǎn)。

　　“23號文”要求銀行機(jī)構(gòu)和非銀行領(lǐng)域各類機(jī)構(gòu)按照相關(guān)要點(diǎn)開展整治，突出處罰和問責(zé)，里面多處涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象整治。

　　其中，對銀行機(jī)構(gòu)的整治包括：表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

　　江瀚分析稱，房企面臨資金壓力是必然趨勢，這是房地產(chǎn)市場增速換擋和國家對金融業(yè)防風(fēng)險(xiǎn)的一個雙重體系。按照巴菲特的說法，退潮之后才能看到誰在裸泳。對于金融機(jī)構(gòu)來說，房地產(chǎn)退潮將有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，甚至有可能產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的連鎖反應(yīng)。日本的房地產(chǎn)危機(jī)和美國次貸危機(jī)都有類似的現(xiàn)象，所以一旦發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，將引發(fā)整個金融市場大動蕩，守住發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，需要金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面把控。

　　5月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)367.99億元。40家房企融資總額繼上月的小幅回落后，本月融資金額繼續(xù)大幅下滑，創(chuàng)2019年以來歷史新低位。

　　興業(yè)銀行(17.860, 0.05, 0.28%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，房價增速未來可能進(jìn)入L型的區(qū)間震蕩，波動不會很大。但關(guān)注點(diǎn)不會是討論價格漲跌的問題，而是要關(guān)注流動性的變化。去年有一些地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，并不是它沒有地，也不是沒有房子，是沒有辦法清償?shù)狡趥鶆?wù)。所以要把關(guān)注點(diǎn)從房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)到它的流動性上，金融機(jī)構(gòu)也要反思，流動性越來越低，這些房企的融資能力也會受到影響。

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