一二線樓市限價“回馬槍”：“高價房”批售再從緊

2019-06-19 來源：21世紀經濟報道

評論

　　駐馬店房產在線訊目前看，這一輪因為2019年初資金寬松帶來的小陽春，在政策影響下快速退燒，6-8月有可能會進入新一輪的調整期。

　　樓市作別“小陽春”

　　統計局18日發(fā)布的5月70城房價數據為一季度的樓市“小陽春”行情畫上了句號——70城房價熱度已呈下降趨勢，尤其是一二線城市，一、二手房價格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落。以成都限價收緊打頭，一二線城市的限價政策都有不同程度的重啟趨勢。21世紀經濟報道記者調研發(fā)現，“高價房”批售已經大幅減少。而在資金方面，這輪房貸利率下調大潮已經接近尾聲，接下來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩(wěn)，甚至會有少部分熱門城市回彈。

　　平靜了幾個月的成都樓市，像被投入了一枚石子的湖面，重新泛起了漣漪。

　　6月15日，成都住宅與房地產業(yè)協會官網的預售公示，仁恒濱河灣一批新房源取得了預售證。

　　這個位于成都攀成鋼片區(qū)的知名高端住宅小區(qū)，前期房源在二手市場的單價已達到3.5萬元，而此次的新房源均價為2萬元左右。

　　巨大的價差點燃了成都購房者和投資客的熱情，6月17日周末的開盤現場刷爆了朋友圈。

　　駐馬店房產在線小編了解到在成都很多業(yè)內人士看來，這一超低的價格源于限價政策的嚴厲執(zhí)行。而在此前的一季度，限價并沒有卡得如此之嚴，一些單價過3萬的項目得以放行。

　　21世紀經濟報道的調查顯示，今年春節(jié)前后，許多城市的限價都曾悄然寬松過，一些豪宅和高端樓盤趁機入市。

　　然而隨之而來的“小陽春”和信貸寬松，讓一些區(qū)域房價重新揚頭，土地市場也出現了“搶地”現象。

　　成都限價的再收緊與一二線城市的調控基調一脈相承。在“房住不炒”的基調下，住建部出面警示部分城市；銀保監(jiān)會也拋出了“23號文”以及銀保監(jiān)會主席郭樹清的“房地產金融風險”論，區(qū)域市場的各類調控有重新收緊之勢，包括限價。

　　6月18日，國家統計局數據顯示，5月70大中城市房價漲幅已全面放緩，市場降溫明顯。

　　“小陽春”背后

　　在經歷了2018年下半年樓市的“寒冬”后，今年3、4月份，房地產交易市場出現了一波“小陽春”。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，此輪樓市回暖關鍵是信貸的寬松，個貸和開發(fā)貸、公司債等都明顯增加。

　　央行5月統計報告顯示，前5個月住戶部分中長期貸款上漲了2.27萬億，創(chuàng)了歷史新高；中原指出，中長期貸款中大部分是房貸。

　　此外，調控政策的微調也是助推因素。去年年底，湖南衡陽宣布暫停實施了一年的限價政策，成為全國首例取消限價的城市。

　　據記者調查，去年底以來，很多一二線城市的限價政策都有所松動。

　　以成都為例，僅在今年2月份，成都市就有3個“高價”樓盤拿到預售證，包括首開金茂府、融信公館1-3號樓、以及金科博翠府。

　　其中，2月2日拿到預售許可證的首開金茂府，單價為28600-31300元/平方米，是限價來首個突破3萬的項目。

　　成都地區(qū)并非個例，早在2018年10月，北京再次出現單價破10萬的新房，泰禾·西府大院（泰禾西府玉苑）預售的6棟樓盤均價達到11.3萬元/平方米。

　　幾乎同時，廣州有關部門表示，從2018年10月22日起，南沙、花都、增城的房價將按真實價報備，相當于放松了限價。此后，廣州樓市的“雙合同”現象大幅減少。

　　2019年春節(jié)后限價微調的城市更多。2月份，深圳華潤瑞府開盤，備案均價達15.8萬/平方米，突破了深圳過去兩年的最高售價；杭州的純新盤龍湖·春江天越出現了均價29500元/平米的房源，也創(chuàng)造了區(qū)域新高；南京的中海城南公館均價34000-39000元/平方米，突破了城南板塊3.5萬限價。

　　對于開發(fā)商而言，無論是新房的成交還是未來的利潤，限價的松動和微調利好巨大。佛山一名開發(fā)商表示，去年底以來因為限價的微調，項目不再以“雙合同”出售，購房者的首付變低了，房子又好賣了，銷售業(yè)績出現明顯增長。

　　從前5月的銷售數據來看，受益于一二線城市限價的松動，重點布局這些城市開發(fā)商業(yè)績表現突出，如華潤、泰禾、融創(chuàng)等。

　　開發(fā)商再一次樂觀起來。張大偉表示，2019年春節(jié)過后，部分地區(qū)房地產市場出現小陽春行情，使得不少開發(fā)商對后期市場預期轉向樂觀；此外，2019年以來，房地產企業(yè)融資難度緩解，在資金充裕的情況下，房企“搶地”現象再次出現。

　　限價沖擊力

　　不過，5月以來尤其是進入6月后，“小陽春”行情漸失，樓市終究還是沒能“入夏”。

　　“從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調控政策的明顯減少，但最近市場炒作氛圍再起，部分城市再次收緊了調控�！睆埓髠フf。

　　受限價重新嚴格、收緊影響，成都仁恒新房單價遠低于二手房并非個案。6月6日，位于成都東二環(huán)的華潤悅璽獲得預售證，精裝價格為16240-17634元/平方米，也低于市場預期。

　　與此同時，即使限價嚴厲，成都樓市也出現了明顯分化。位于郫都區(qū)古鎮(zhèn)蜀源大道三段的瑞和上院（雄飛上院）于5月21日推盤，推盤價格為7369-8370/平方米，面積區(qū)間為82-123平方米，雖然本批次房源套數為313套，但只有12個人參與搖號。

　　二手房市場也趨于冷清。據貝殼研究院數據，6月第一周，成都市鏈家二手房成交量環(huán)比下滑5.4%，成交均價14182元/平方米，環(huán)比下跌5.2%，在14個重點城市中，成都市跌幅最大。

　　另以深圳為例，進入6月，深圳未再批售高單價項目。據記者了解，類似泰禾尖崗山“地王”項目的擬售單價在20萬左右的情形，是無法拿到預售證的。

　　此外，北京5、6月入市的大多是限競房項目，豪宅項目幾乎沒有出現；在佛山，開發(fā)商普遍擔心，被住建部警示后，佛山限價政策將進一步收緊。

　　“開發(fā)商都很關注限價政策的變化，很多時候變化并沒有明確的文件，但從批售行為上可以判斷政府的決策趨勢，是收緊還是松動，近期很明顯沒有批10萬單價的項目了。”深圳一開發(fā)商營銷負責人說。