駐馬店房產(chǎn)在線訊      火熱的西安樓市被當(dāng)頭澆了一盆冷水。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到時(shí)隔近兩年，西安樓市調(diào)控政策再度全面升級(jí)。

　　6月20日，西安市房管局網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）稱，自本通知下發(fā)之日起，市外遷入戶籍家庭，需要在落戶1年或連續(xù)繳納12個(gè)月社會(huì)保險(xiǎn)（或個(gè)人所得稅）后才可購(gòu)房。而非西安市戶籍居民家庭，則需要提供5年以上（含5年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購(gòu)買(mǎi)1套商品住房或二手住房。

　　過(guò)去一段時(shí)間，統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)領(lǐng)先的城市就是西安。當(dāng)?shù)貥鞘谐掷m(xù)火熱，被認(rèn)為是與放寬落戶帶來(lái)的需求擴(kuò)張有關(guān)。

　　過(guò)去幾年時(shí)間，各大城市人才競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，紛紛出臺(tái)吸引人才落戶的政策。此次西安針對(duì)落戶政策加碼樓市調(diào)控，是否會(huì)引發(fā)其他放寬落戶政策的城市跟進(jìn)，同樣值得關(guān)注。

房?jī)r(jià)漲幅最快城市調(diào)控出重拳！“5年限購(gòu)”看齊北上廣！釋放什么信號(hào)？ 下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　調(diào)控加碼劍指需求過(guò)熱

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，是西安此次加碼調(diào)控的主要原因。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2019年以來(lái)，西安的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。5月，西安新房?jī)r(jià)格漲幅同比上漲24.4%，環(huán)比上漲2.0%，兩類(lèi)漲幅均在70城居首。

　　如果以2015年房?jī)r(jià)為基期，西安房?jī)r(jià)在4年間上浮了58.8%，同樣與合肥（樓盤(pán)）并列全國(guó)第一。

　　多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，樓市需求旺盛，推動(dòng)了西安樓市近年來(lái)的一路上行。

　　此前，陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，西安樓市持續(xù)走高，有多方面因素。

　　首先，寬松的人才政策刺激了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致了短期的供給緊張；

　　其次，西安近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展良好，市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘蓄A(yù)期比較看好；

　　最后，西安對(duì)周邊吸附能力較強(qiáng)，需求旺盛。

　　而此次西安調(diào)控加碼，也主要是針對(duì)需求端的“限購(gòu)”政策為主。

　　其中，對(duì)于非本市戶籍家庭限購(gòu)5年的規(guī)定，有房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士告訴記者，限購(gòu)年限從2年直接升級(jí)到5年的城市很少，西安限購(gòu)升級(jí)力度在全國(guó)范圍內(nèi)都屬于最大，類(lèi)似的只有2016年3月上海（樓盤(pán)）3·25新政等極個(gè)別案例。

　　實(shí)際上，5年的限購(gòu)，在全國(guó)范圍來(lái)看，也只有北京（樓盤(pán)）、上海、廣州（樓盤(pán)）等少數(shù)城市，而武漢（樓盤(pán)）、成都等二線城市，當(dāng)前的限購(gòu)時(shí)間都是2年。

　　對(duì)于通知中的從市外遷入西安市戶籍的居民家庭限購(gòu)規(guī)定，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一政策的力度和對(duì)市場(chǎng)的影響，可能要比想象中更加溫和。

　　張宏偉表示，按照《通知》當(dāng)前的條文可以理解為，從6月20日起，所有新落戶家庭，要求在落戶滿1年后才可購(gòu)房。由于西安此前已經(jīng)吸納了大量的有意愿落戶的存量群體，未來(lái)新增落戶家庭的數(shù)量不會(huì)太多，則政策對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)比較有限，更多的是打擊短期落戶投資的行為。

　　而21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，北京、上海等地都未有對(duì)落戶家庭做出落戶時(shí)間維度的限購(gòu)政策，只有杭州（樓盤(pán)）此前曾發(fā)文，要求戶籍由外地遷入桐廬、建德、臨安、淳安四縣(市)的家庭，必須在戶籍遷入之日起滿2年，方可在杭州市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房。但同樣沒(méi)有對(duì)在杭州主城區(qū)落戶的家庭作出限制。

　　西安樓盤(pán) 圖/圖蟲(chóng)

　　其他城市是否會(huì)跟進(jìn)

　　實(shí)際上，這一政策或許不僅對(duì)西安當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有影響，在一城一策背景下，作為這一輪城市“人才競(jìng)爭(zhēng)”中的代表城市，西安此次針對(duì)落戶新政的調(diào)控加碼，是否會(huì)帶來(lái)其他城市的跟進(jìn)，同樣引人關(guān)注。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，西安樓市調(diào)控政策與戶籍政策之間的“博弈”維持已久。

　　2016年底以來(lái)，西安市陸續(xù)發(fā)布了多輪需求側(cè)的調(diào)控政策。

　　2016年12月，西安市發(fā)文規(guī)定，本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　此后，西安市又陸續(xù)從預(yù)售制度、公積金貸款額度、限購(gòu)區(qū)域范圍等多個(gè)角度，加碼調(diào)控。

　　2017年9月13日，西安限購(gòu)全面升級(jí)，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》明確，暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭售房，外地戶籍無(wú)房家庭在連續(xù)繳納兩年社�；騻�(gè)稅的條件下，可購(gòu)買(mǎi)1套住房。

　　此外，寬松的人才政策，在一定程度上放寬了對(duì)樓市的需求管控。

　　2017年3月1日，被稱為西安市“史上最寬松”的戶籍準(zhǔn)入新政策落地實(shí)施，到2018年4月，西安先后6次升級(jí)調(diào)整戶籍政策。截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬(wàn)人，流動(dòng)人口317.9萬(wàn)人，全市共遷入落戶115.1萬(wàn)人。

　　同時(shí)，上述2017年9月的調(diào)控政策還專門(mén)指出，“經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類(lèi)人才購(gòu)買(mǎi)自用住房的，不受限購(gòu)政策限制�！�

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，人才政策本身出發(fā)點(diǎn)很好，但確實(shí)不能排除有部分群體通過(guò)人才政策炒房。此次西安的限購(gòu)升級(jí)，有助于防范“落戶就炒房”現(xiàn)象，后續(xù)各地人才購(gòu)房政策方面也可能會(huì)跟進(jìn)此類(lèi)政策內(nèi)容。

　　張宏偉則指出，還是要與當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r掛鉤。對(duì)于類(lèi)似西安這樣短期內(nèi)需求大量增加、最終引動(dòng)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)短期熱度驟升的城市，有必要采取此類(lèi)政策。但對(duì)于一些人才政策效果不佳的城市，需求變動(dòng)對(duì)樓市影響不大，出于樓市穩(wěn)定的考慮，沒(méi)有必要出臺(tái)過(guò)多的政策干預(yù)，保持政策穩(wěn)定性比較重要。

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