駐馬店房產(chǎn)在線訊   2019年上半年，樓市調控松緊變換。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次，同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處于調控換擋期，因城施策的換擋還將深化至“因區(qū)施策”。租房市場方面，長租公寓行業(yè)亂象浮出水面，資金鏈斷裂、利潤微薄、融資難度不斷加大使得長租公寓行業(yè)逐漸失落，各地的調控政策亦不斷加碼。在此背景下，開發(fā)商剝離長租公寓業(yè)務跡象初現(xiàn)。

　　“因城施策”大方針之下，調控步入看似無常的松緊換擋期。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，6月以來，包括海南、西安、長沙等多地發(fā)布樓市“限購”調控政策，南寧120家房企因“捂盤惜售”等亂象被約談。這些城市有“微調”也有“微收緊”。

　　2019年以來，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的底層調控邏輯之下，調控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年調控趨勢的松緊變換。一季度，在調控政策處于相對平穩(wěn)和部分城市調控寬松預期之下，諸多熱門二線城市房價出現(xiàn)明顯價格上行，住建部隨后在4月、5月向南寧等10地發(fā)出房價預警。

　　對于未來的調控趨勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，地方調控收緊預期依然存在�！笆袌隹梢孕￡柎�，但不準入夏。”

　　多地接力調控

　　在5月18日接到住建部房價預警提示之后，南寧啟動樓市整治行動。6月25日上午，南寧市城管綜合行政執(zhí)法局和市住建局等多部門約談全市120家房企，整治捂盤惜售、價外加價等諸多亂象。數(shù)據(jù)顯示，2017年至今，南寧市250家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被投訴，其中158家企業(yè)存在變相收取購房定金和預約金等價外加價行為，21家企業(yè)涉嫌捂盤惜售行為，22個雙限房項目涉嫌價外加價。

　　“南寧此前因房價地價漲幅偏大被住建部點名，未來應該會出臺相應調控新政。目前僅是部署調控市場，警示開發(fā)企業(yè)，整頓市場秩序，查處銷售亂象�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到與南寧類似，因寬松的人才引進政策導致今年以來房價持續(xù)上漲的西安，已經(jīng)發(fā)布了第六次調控新政，限購繼續(xù)升級。6月20日，西安市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組發(fā)布關于進一步加強住房市場調控管理的通知，新政將臨潼區(qū)納入限購范圍，同時要求新落戶家庭（退伍轉業(yè)、家屬隨軍落戶的除外）落戶滿1年或連續(xù)繳納1年社保（個稅）方可購房，非本市戶籍購買首套房個稅或社保證明從2年提高到5年。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，新落戶的人也需要滿足一年社保，有助于防范一落戶就炒房的做法，后續(xù)各地人才購房政策也需要推進此類政策內容；此外，臨潼市場本身通地鐵又不限購，新政會讓炒房現(xiàn)象有所降溫。多位分析人士均認為，西安調控新政也與人口大量涌入、購房供需失衡以及房價持續(xù)上漲有關。

　　多個熱點二線城市政策收緊的同時，也有部分樓市新政卻呈現(xiàn)“微松”狀態(tài)。6月27日下午，海南省新聞辦舉行海南省完善人才住房、購車政策解讀吹風會，會上《關于進一步完善人才購房政策的補充通知》提出，實際引進并在海南工作但尚未落戶的各類人才，其家庭成員（含本人、配偶及未成年子女）中至少1人在海南省累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險，且家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房；同樣，6月24日，長沙市不動產(chǎn)登記中心一份會議紀要在網(wǎng)絡流傳，文件對業(yè)務規(guī)范（限購）進行了明確，其中提到非長沙戶籍購房者可“補繳6個月社保或個稅”，限購出現(xiàn)松動跡象。嚴躍進認為，客觀來說，海南這一輪樓市調控后，房價有所下跌。通過此類靈活的購房政策，使得人才的安居樂業(yè)目標得以實現(xiàn)，對于后續(xù)市場交易反彈等也有積極作用；而長沙的微調，本質上來說是為了解決政策收緊后的細節(jié)性問題，實際上是一個便民的概念，而非松綁的概念。

　　樓市調控主線

　　“調控”是2019年上半年樓市的關鍵詞之一。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次 ，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高達60次，5月份41次。處于歷史高位的調控密度明確了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的底層調控邏輯，調控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年的松緊變換。

　　2019年一季度，房地產(chǎn)調控整體寬松，信貸增量供應，部分城市“小陽春”乍現(xiàn)，熱門城市房價明顯上行。房價及土地過熱也讓二線城市成為今年上半年的關注焦點，尤其以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強二線表現(xiàn)搶眼，房企搶地導致土地溢價率快速提升，二手房市場也在春節(jié)后快速回溫。張大偉分析指出，穩(wěn)定是雙向調節(jié)，大漲不是穩(wěn)定，暴跌也不是穩(wěn)定。由此，房地產(chǎn)調控原則之一是：亂必調，漲幅過高必加碼。

　　4月19日的中央政治局會議再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的10城市提出預警，其中，4月份預警的6座城市并未公布，5月份則直接點名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨后宣布將把今年的房價漲幅控制在5%以內，海南、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門二線城市也陸續(xù)加碼調控。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，與以往的單邊調控不同，今年的調控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點”效應，表面來看上半年全國市場調控松緊變換無常，但依然可以明顯梳理出主線�！半p邊”就是在因城施策的前提下，熱點城市的政策總體從緊、而存在房價下跌風險的城市則會出臺“托市”政策�！岸帱c”體現(xiàn)在調控不只針對房價單一維度，針對地價、限售、限購、公積金等都不斷會出臺多維度政策，這一趨勢也將在下半年延續(xù)。過熱的城市和地區(qū)未來出臺從緊調控措施將是個大概率事件，調控的松緊變換在二線城市的體現(xiàn)也更為明顯。

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