駐馬店房產在線訊   近日,深圳5宗地出讓引起市場高度關注,不少大房企表現積極,而同時中小房企斷臂求生或轉型的事件也在上演。事實上,繼年初以來,多個城市調控政策力度有所調整,房地產市場出現局部小幅回暖,但近兩個月針對局部樓市的銷售市場以及土地市場快速升溫,部分城市重新收緊了樓市政策。仲量聯行認為,前期的樓市“小陽春”只是局部和小幅回暖,在沒有進一步政策支持的情況下,未來整體樓市成交將可能放緩。

　　規(guī)模房企拿地積極 行業(yè)集中度明顯

　　從1-5月的拿地金額來看,碧桂園、融創(chuàng)、新城占據拿地金額前三位。據中指研究院數據,碧桂園5月拿地發(fā)力,1-5月累計拿地658億元,占據拿地榜榜首;融創(chuàng)憑借前4月優(yōu)勢,1-5月以總額653億元占據榜單第二位;新城繼續(xù)保持第三名,拿地總額461億元。TOP10企業(yè)1-5月拿地總額4148 億元,占TOP100企業(yè)的35.8%;TOP30企業(yè)1-5月拿地總額7744 億元,占TOP100企業(yè)的66.8%,龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減,行業(yè)集中度明顯。1-5月,TOP10企業(yè)拿地門檻為281億元。5 月,碧桂園繼續(xù)保持較大的拿地力度,單月拿地262 億元,同比增長 28.4%,環(huán)比下降 25.7%。碧桂園5月高溢價補充土地資源,分別在洛陽、嘉興、揚州等城市拿地,溢價率均超過100%,其補倉意愿可見一斑。

　　駐馬店房產在線小編了解到近期土地市場比較受關注的是,進入6月以來,萬科在土地市場動作頻繁,甚至不惜高溢價拿地。據不完全統計,6月17日-21日一周萬科共拿地8宗以上,總拿地金額超過106.67億元,拿地區(qū)域主要集中在南方地區(qū),其中5宗位于重慶。另外,6月21日,雅居樂首次拿下京城宅地,雅居樂以31.8億元將北京經濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)地塊收入囊中,樓面價39625元/平方米,溢價率41.3%;6月24日,越秀以總價590800萬元、樓面價56128元/平方米拿下深圳寶安區(qū)尖崗山地塊,越秀首次進入深圳。

　　對此,克而瑞分析稱,目前土地市場分化明顯,雖然個別城市土拍火熱,“高溢價地塊”頻出,但并不具備普遍性,規(guī)模房企也并未出現2016年“瘋搶地王”的情況。尤其在補倉需求得到滿足以及未來拿地當年開盤難度增大的情況下,百強房企的投資節(jié)奏會進一步放緩。且從近期土拍熱點城市政策調控力度來看,未來拿地仍需保持謹慎,盲目獲取高價地并不可取。

　　部分中小房企斷臂求生或轉型

　　在規(guī)模房企積極拿地的同時,一部分中小企業(yè)卻面臨資金緊張的問題,有些申請破產,有些為緩解流動性問題轉讓一些項目股權以求生存。

　　近日,寧波最大的房地產企業(yè)——銀億集團宣告破產,申請破產清算,負債500億元。銀億在公告中指出,今年以來,銀億集團、銀億控股持續(xù)面臨流動性危機,雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險,但仍不能徹底擺脫其流動性危機。

　　另外一家通過積極地去杠桿、降負債斷臂求生的泰禾,在轉讓杭州蔣村、南昌茵夢湖、泰禾廣州院子等項目股權后,泰禾集團執(zhí)行副總裁葛勇近日表示,目前,泰禾整體的有息負債金額已經比2018年底有了非常顯著的下降,2018年底時泰禾集團的有息負債在1370億元。

　　在資金流動性危機下“又活過來”的粵泰集團近日召開新聞發(fā)布會,集團董事長楊樹坪表示,粵泰集團向世茂集團轉讓旗下部分項目的部分股權,這種轉讓屬于當下地產行業(yè)市場常態(tài),未來將以此次與世茂合作為契機,全面探索轉型升級,在養(yǎng)老、健康和產業(yè)地產等特色地產領域。不過,粵泰集團在轉讓旗下5個地產項目的不同份額股權給世茂集團后,目前國內外仍有多個項目處于在建在售狀態(tài),在北京、廣州、深圳等重點城市以及柬埔寨還持有大量待開發(fā)的土地儲備�！霸诋斍胺康禺a調控趨嚴,融資渠道趨緊的環(huán)境下,中小型房企面臨極大的挑戰(zhàn)�；浱┘瘓F將揚長避短,積極轉型,發(fā)揮中小型企業(yè)‘船小好調頭’的轉型優(yōu)勢,選擇在健康、養(yǎng)老、產業(yè)地產等特色地產領域精耕細作,把地產開發(fā)經驗與新興的產業(yè)相結合,以新型的合作開發(fā)模式開拓市場�！�

　　融資或進一步收緊,房企轉戰(zhàn)海外發(fā)債

　　融資渠道趨緊,今年5月,銀保監(jiān)會明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規(guī)進行房地產融資,此后6月初更是有消息傳出,監(jiān)管層已經將一些拿地激進、制造高溢價地塊的企業(yè)納入監(jiān)管,并準備暫停地王企業(yè)的債券與ABS發(fā)行。6月13日,銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直接指出了防止房地產的投資行為。這也預示了未來房地產調控仍將不放松,融資可能進一步收緊的信號。據克而瑞不完全統計,截至6月17日就已有十余家房企發(fā)行及擬發(fā)行海外債,預計發(fā)行規(guī)模將超30億美元,其中如中南建設于6月11日就宣布了其境外全資子公司已完成了3.5億美元的高級無抵押定息債券發(fā)行,此后6月12日,華南城也宣布成功發(fā)行于2021年到期的6000萬美元優(yōu)先票據。除此之外,雅居樂、藍光發(fā)展、新湖中寶、融信中國等也都宣布完成發(fā)行美元債。

　　克而瑞分析認為,2019年下半年,房地產信貸政策或將繼續(xù)收緊。而對于房企而言,境外債雖然具有較高融資利率,但在境內融資不斷收緊的當下,發(fā)行海外債仍是維持規(guī)模增長的必要途徑。未來如何在融資渠道上尋求進一步的突破,如何有效地降杠桿、降負債,將會是未來房企們進一步發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。

　　未來區(qū)域一體化“城市群”將加速發(fā)展

　　一二線城市仍是房企投資拿地的重點,但已經回歸理性。從近期廣州土地市場來看,在經歷了此前連續(xù)多輪的高光表現之后,從番禺東環(huán)街宅地流拍開始,又出現了從化一宗地中止出讓、一宗地底價成交的“冷門事件”,克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉認為,這反映了在有保有壓的調控政策之下,開發(fā)商的拿地策略亦是有所取舍,即便在熱門城市也不會一味追高。實際上,從一手住宅的成交數據來看,廣州市場今年的“回暖之路”仍有不確定性,最明顯的證據就是5月和6月上半月的一手住宅成交量同比由正轉負,結束了此前三個月“三連陽”的表現。上半年,廣州住宅用地供應527.94萬㎡,成交437萬㎡,同比分別增加250萬㎡和135萬㎡。根據2019年土地供應計劃,下半年廣州還有相當大量的土地入市,這也讓有意進入廣州的房企有了選擇的理由。

　　繼年初以來,多個城市調控政策力度有所調整,房地產市場出現局部小幅回暖。但近兩月,針對局部樓市的銷售市場以及土地市場快速升溫,以蘇州為代表的部分城市重新收緊了樓市政策。在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的主基調下,全國住宅市場整體保持平穩(wěn)。仲量聯行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示:“短期來看,貨幣供應增速保持穩(wěn)定,樓市政策放松力度有限,住宅市場整體成交量持續(xù)增長的可能性較小。從長期來看,擁有產業(yè)升級前景以及持續(xù)人口凈流入的城市的住宅需求會得到有力支撐,尤其是區(qū)域一體化的‘城市群’將加速發(fā)展�！�

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