央企地產(chǎn)商5年沉浮錄：高管大換防重回增長賽道

2019-06-28 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊在行業(yè)的調(diào)整周期中，央企地產(chǎn)商呈現(xiàn)出更大的抗風(fēng)險能力和逆勢發(fā)展的潛力。

　　52歲的顏建國頭發(fā)越發(fā)花白。這已是他回歸中海兩年后。

　　兩年前“臨危受命”，之后的努力和辛苦終獲認(rèn)可。3月23日，顏建國迎來了“高光時刻”：中建集團(tuán)在深圳宣布由他統(tǒng)管中海集團(tuán)，中海5家上市公司都?xì)w其領(lǐng)導(dǎo)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到很難想象就在4年前，孔慶平之后、郝建民主政的中海外董事會，會有顏建國的一席之地，那時他從中海去了龍湖。

　　過去5年間，央企地產(chǎn)公司發(fā)生了大規(guī)模的人事變動，不少高管的人生軌跡就像躍遷的電子一樣起伏不定。

　　還有更多人的命運(yùn)發(fā)生了轉(zhuǎn)折。一個多月前，吳向東離職華潤置地，唐勇升任董事會主席；今年初，余英，這位前保利地產(chǎn)的明星經(jīng)理人，輾轉(zhuǎn)去了融創(chuàng)；另一家知名央企地產(chǎn)商招商地產(chǎn)的前高管，林少斌則曾身陷囹圄……

　　5年沉浮，變動頻仍，一些老面孔退場，一些新人空降、上位或扶正，進(jìn)入2019年的3月，央企地產(chǎn)商人事、組織格局初定，集體進(jìn)入了超級活躍期。

　　央企地產(chǎn)商這些“家世顯赫”、又在房地產(chǎn)市場化中成長起來的老牌公司，在新管理層手中，在重塑的權(quán)力格局下，會演繹出怎樣的故事？

　　可預(yù)見的是，在房地產(chǎn)的“白銀時代”，經(jīng)歷了市場和人事淬煉的央企地產(chǎn)商，不僅可能在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)上謀取較大的增長，在下半場的運(yùn)營新賽道中也具有更大優(yōu)勢；但同時，他們?nèi)匀恍枰銐虻闹腔郏┻^制度和時代的洪流。

　　5年動蕩

　　個體的命運(yùn)在大時代的洪流中看似微不足道，卻又不時暗示著時代的底色。央企地產(chǎn)公司人事浮沉那雙“蝴蝶”的翅膀，大概要從宋林的故事說起。

　　2014年4月17日，中紀(jì)委宣布，原華潤集團(tuán)董事長宋林涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，正接受組織調(diào)查。

　　2014年11月9日，吳向東辭任華潤置地董事會主席；2015年4月，吳向東低調(diào)回歸，但再也沒能擔(dān)任主席。

　　華潤作為當(dāng)時的萬科第一大股東，宋林“落馬”前后，萬科也開始經(jīng)歷驚濤駭浪。時任總裁郁亮在內(nèi)部警示“野蠻人”入侵，開啟事業(yè)合伙人制度，構(gòu)建“護(hù)城河”。不久之后，便爆發(fā)了曠日持久的“寶萬之爭”，最終導(dǎo)致大股東易主，這是后話了。

　　幾乎與此同時，中建系的人事變動頻仍。2013年接替孔慶平擔(dān)任中海外主席的郝建民，在2014年主導(dǎo)了中建系、中信等多家地產(chǎn)平臺的整合。2015年3月，中海地產(chǎn)并購中建地產(chǎn)，后者的掌門人陳誼加入中海，但僅僅7個多月后，他便選擇了離開。

　　其間中海地產(chǎn)高管離職不斷，有關(guān)主席郝建民“專斷”的傳言不時流出。讓人震驚的是，2016年11月15日，中海公告，郝建民因“工作調(diào)整”也辭職了。

　　約20天之后，前中海董事副總經(jīng)理顏建國從龍湖回歸，擔(dān)任中海總裁；2017年5月8日，再任主席一職。

　　與華潤、中海相比，另外一家央企地產(chǎn)商的人事變化同樣令外界關(guān)注。業(yè)界傳言，原招商地產(chǎn)兩位高管“內(nèi)訌”，導(dǎo)致雙雙下臺。

　　公開資料顯示，2015年8月25日，時任招商局集團(tuán)總經(jīng)理助理林少斌因涉嫌受賄罪被拘留；兩天后，招商地產(chǎn)公告總經(jīng)理賀建亞被免。

　　招商地產(chǎn)（后重整為招商蛇口）從此開始頻繁的人員流動。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道統(tǒng)計，過去四年，招商中高級管理人員流失數(shù)十人，原招商地產(chǎn)“三大金剛”、區(qū)域總大批離開。

　　保利地產(chǎn)（現(xiàn)更名保利發(fā)展）是少有的、在過去5年沒有發(fā)生大規(guī)模人事動蕩的大型央企地產(chǎn)商，但變動在所難免。

　　2016年12月13日，朱銘新辭去保利地產(chǎn)總經(jīng)理職務(wù)，接任者為副總經(jīng)理劉平；約一年后，保利的明星經(jīng)理人余英辭任，加盟寶能；今年初，保利也有數(shù)名高管離任、調(diào)職。

　　需要指出的是，過去5年也是房地產(chǎn)行業(yè)整體人事變動劇烈的5年，但大多是中高管流動，而非像央企這樣董事長、總經(jīng)理全換的情形。

　　伴隨人事動蕩，央企地產(chǎn)商在過去的五六年里普遍出現(xiàn)了位次下滑，如保利從第四名跌到第五名，中海從第五滑到第七，華潤置地在2016年跌出了前十去年回歸，招商長期徘徊在14名；萬科也連續(xù)3年失去了“老大”之位。

　　與此同時，民營地產(chǎn)商如碧桂園、恒大、融創(chuàng)如火箭般躥升，恒大從第七名升至前三，融創(chuàng)從前十的末尾躥到第四，碧桂園更是從第六名升為第一。

　　團(tuán)隊初定

　　仿佛狂風(fēng)暴雨中的大海，在幾經(jīng)翻轉(zhuǎn)后漸漸平息。2019年3月，央企地產(chǎn)商人事、組織出現(xiàn)了穩(wěn)定的跡象，新的格局初定。

　　雖然吳向東選擇了離開，但華潤置地管理層由“鐵三角”正式掌控，唐勇補(bǔ)位空缺了4年的主席，張大為擔(dān)任副主席，李欣上任總裁。

　　“當(dāng)主席沒什么特別的感想�！�3月26日，在香港的業(yè)績會上，唐勇表示。他看起來波瀾不驚；2018年，華潤置地交出了一張傲人的成績單，銷售額升至第九，租金收入逼近百億，為內(nèi)地上市房企第一。

　　接管中海5家上市公司的顏建國，幾乎拿到了央企地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)人的最高權(quán)杖，也意味著他在中建系的受認(rèn)可度之高。

　　“由他來統(tǒng)管中海系5家上市公司，有利于開發(fā)和運(yùn)營業(yè)務(wù)的協(xié)同、共進(jìn)，也是為了適應(yīng)房地產(chǎn)下半場轉(zhuǎn)型的需要�！敝泻Ｍ庖幻麅�(nèi)部人士說。

　　在流失、又引入多名高管后，招商蛇口的管理層也漸趨明朗。3月10日，招商蛇口今年首次月度經(jīng)營分析會上，總經(jīng)理許永軍帶領(lǐng)最新的領(lǐng)導(dǎo)班子亮相，新的區(qū)域總悉數(shù)到場。

　　招商蛇口董事會成員目前為，董事長孫承銘、執(zhí)行董事褚宗生、執(zhí)行董事許永軍、董事劉偉，另有獨(dú)立董事3名，其中褚宗生為國資委代表，劉偉為招商局集團(tuán)代表。

　　知情人士稱，再過幾個月，孫承銘將到齡退休，許永軍可能接任董事長一職，但一切仍未確定。

　　另據(jù)記者查詢，保利發(fā)展董事長宋廣菊現(xiàn)年59歲，快到退休之齡，保利也面臨人事更替。不過保利內(nèi)部人士預(yù)計，接任人選或已在物色中，相信會穩(wěn)定交接。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，央企的人事變動與中央各部委的人事變動有直接關(guān)系；此外，以前的央企地產(chǎn)商氛圍比較偏向民企，管理相對松散，這使得他們相對有活力。但也出了一些問題，整個管理層被整肅。新的人進(jìn)來，舊的人離開，這很正常。

　　深圳知名房地產(chǎn)研究人士徐楓則認(rèn)為，央企重要的是資源，不一定是“人力資源”；人事變更不會停息，目前只是相對穩(wěn)定。

　　制度之辯

　　一名前央企地產(chǎn)商人士談起老東家，仍然覺得“可惜”。他認(rèn)為，人事動蕩和紛爭，影響了央企地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　在徐楓看來，人事變化要看變化的層級和效應(yīng)，企業(yè)本身應(yīng)擁抱變化。人事動蕩不一定影響戰(zhàn)略，但會影響執(zhí)行。

　　她認(rèn)為，“央企過去5年在規(guī)模上的保守，與人事動蕩有一定關(guān)系，但更深層的是制度因素。”

　　黃立沖亦指出，過去的2013-2017年是中國金融加杠桿的五年。這種環(huán)境下，房產(chǎn)價格不斷升高，民營房地產(chǎn)公司比較激進(jìn)大膽，加上P2P各種金融產(chǎn)品，比央企、國企更有沖勁�！皣笫苤朴谪�(zé)任制、激勵機(jī)制，是不敢在這種環(huán)境下加杠桿的�！�

　　而且，這段時間的融資成本客觀來說是比較高的。按照國企的機(jī)制，也不可能通過高成本融資來做高風(fēng)險的擴(kuò)張。因?yàn)閿U(kuò)張成功了，個人未必有什么好處；擴(kuò)張失敗了有很大的壓力，要承擔(dān)責(zé)任。因此，國企的特征導(dǎo)致市場在加杠桿時，它是比較保守的。

　　一位從央企跳槽至民企的開發(fā)商高管深有感觸。他曾在十年前建議前東家、一家央企地產(chǎn)公司在廣州珠江新城大幅拿地，但被否決；之后他輾轉(zhuǎn)三家民企，帶領(lǐng)其中一家公司利用過去三年的環(huán)境，沖進(jìn)了千億俱樂部。

　　另一位央企內(nèi)部人士也向記者表示，這幾年市場中出現(xiàn)了很多收購機(jī)會，但央企不敢像民企那樣高溢價去拿，否則可能導(dǎo)致“利益輸送”、“國有資產(chǎn)流失”的詰問。

　　此外，像恒大、碧桂園、陽光城等民企，以及萬科、金地等過去幾年都推出了高股權(quán)激勵、跟投、合伙人制度，大大促進(jìn)了規(guī)模的增長。而央企普遍缺乏類似激勵機(jī)制。一位央企地產(chǎn)掌門人曾在股東大會上表示，央企管理人員的薪酬太低。

　　以近年嘗試推出股權(quán)激勵的保利、招商為例，相比民營房企的激勵微乎其微。

　　“跟投、合伙人制度，難免有所謂的利益沖突問題、少數(shù)股東侵占權(quán)益問題，對于民營企業(yè)而言，這種制度也是有瑕疵的，在市場下滑時，會引發(fā)風(fēng)險�！鄙钲谝患曳科蠖麻L向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出。

　　“央企、國企很難有這類機(jī)制，因?yàn)楹苋菀妆黄渌麤]有得到利益的人說閑話。”黃立沖認(rèn)為。

　　不過，他們亦指出，央企的保守于防范風(fēng)險有利，也在一定程度上保持了戰(zhàn)略的穩(wěn)定性和連續(xù)性。

　　“央企追求的是穩(wěn)定、長遠(yuǎn)發(fā)展，能夠穿越每個經(jīng)濟(jì)周期�！苯咏＠娜耸勘硎�。

　　顏建國稱，中海始終把凈利潤穩(wěn)定增長排在首位，注重盈利水平的穩(wěn)定提升，同時規(guī)模與效益兼顧。

　　重新出發(fā)

　　風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。

　　權(quán)力結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定的央企，在2019年開始重新發(fā)力。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房企銷售排名中，保利發(fā)展超過融創(chuàng)升至第四，且與第三名恒大只差98億；華潤置地沖到了第八。

　　他們在規(guī)模和行業(yè)排名上有更大的進(jìn)取心。保利提出了“重回前三”，招商蛇口去年排名12，今年目標(biāo)進(jìn)入前十。

　　如果擴(kuò)大到整個國資，深圳國資背景的萬科也可能超過碧桂園重回第一。這意味著，房企前十要重新排位了。

　　“事實(shí)上，從2018年央企、國企就開始重新冒起了。這跟金融成本有關(guān)，房地產(chǎn)最重要的比拼之一就是融資成本�！秉S立沖分析，在國家降杠桿背景下，很多房企面對的根本不是加杠桿、去杠桿的問題，是根本沒有辦法獲得融資；同時針對國有企業(yè)和民營企業(yè)的貸款成本、資金成本價差越來越大。

　　對于融資成本低的企業(yè)而言，可以坐擁很多房產(chǎn)的同時獲得不錯的回報；成本高的可能會虧損、倒閉。

　　財報顯示，中海、華潤、保利、招商、萬科的綜合融資成本在5%以內(nèi)，華潤和中海更在4.5％以內(nèi)。

　　民營房企中，能與他們相媲美的幾乎只有龍湖一家，2018年龍湖的融資成本為4.55%；其他如碧桂園、融創(chuàng)這類大型民營房企，融資成本普遍在5%以上，恒大的融資成本更高至7%以上，與公司發(fā)行了多筆美元債有關(guān)。

　　此外，央企普遍凈負(fù)債率很低，在30%-40%多，可以有加杠桿的空間，去逆周期并購。

　　在面向未來的競爭中，央企和國企還具有更強(qiáng)的拿地、資源獲取能力，也就是說，他們可以拿到更便宜的錢、更便宜的地。

　　甚至可以避開土地市場的規(guī)則，不需要公開招拍掛拿地，而是直接和地方政府合作，比如招商蛇口在蛇口的舊改、華潤在南山的深圳灣綜合體運(yùn)營項目，都是與政府合作的。

　　記者注意到，近兩年，像中海、招商這類央企，更多地綁定集團(tuán)協(xié)同發(fā)展，中海依靠中建集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)新城項目獲取資源，招商借著招商局深度布局港口運(yùn)營，發(fā)展郵輪產(chǎn)業(yè)。

　　在行業(yè)的調(diào)整周期中，央企地產(chǎn)商呈現(xiàn)出更大的抗風(fēng)險能力和逆勢發(fā)展的潛力。

　　記者統(tǒng)計房企布局城市發(fā)現(xiàn)，央企幾乎都只進(jìn)入了幾十個一二線城市，加少部分三線城市，而且都在主流城市群和都市圈內(nèi)，這些城市在最新一輪樓市回暖中跑在了前面。

　　在未來的運(yùn)營業(yè)務(wù)上，央企獲取資源的能力、擴(kuò)大規(guī)模的可能性也都會超過民企。

　　黃立沖稱，“央企未來的策略是緊跟國家政策，做政策鼓勵和要求的事情，對商業(yè)利益追求減少，這可能令他們的回報降低�！�

　　民營地產(chǎn)商們也感受到了壓力。房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流倉儲等空間運(yùn)營，挖掘新的增長點(diǎn)。