駐馬店房產(chǎn)在線訊   房地產(chǎn)集中度提升的當(dāng)下，無(wú)論是銷售還是買地，基本都已是大型房企的“主場(chǎng)”了。

　　6月以來(lái)，在寬松資金的推動(dòng)下，深圳、北京、成都等地的土地市場(chǎng)，又迎來(lái)一波波高潮。

　　其中，央企、地方國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)活躍。傳統(tǒng)央企龍頭保利、華潤(rùn)、中海等成為拿地的主力，新興的越秀、電建等也不甘示弱。

　　土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)房企的業(yè)績(jī)有重大影響。在近期嚴(yán)厲的政策監(jiān)管和揮之不去的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)下，國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境進(jìn)一步收緊。

　　而國(guó)資房企依然可以“大手筆”拿地，源自其自身較低的融資成本、對(duì)規(guī)模的追求，以及自身承擔(dān)的保障房任務(wù)、社會(huì)責(zé)任相比民企更深一層。

　　加速擴(kuò)大土儲(chǔ)

　　6月27日這一天，保利發(fā)展在土地市場(chǎng)收獲滿滿。

　　在成都，保利以8.3億元競(jìng)得武侯區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)69%；在合肥，保利斥資61.77億元共競(jìng)得四宗地塊；在廣州，以41.16億元總價(jià)拿下白云地塊。

　　不僅是保利，在最近的各大土拍現(xiàn)場(chǎng)，國(guó)資房企似乎明顯熱情高漲。

　　低調(diào)的中海最近很活躍。6月24日，中海在深圳拿下總價(jià)為54億的光明新區(qū)地塊；6月27日在合肥，又以總價(jià)30.71億元競(jìng)得濱湖區(qū)地塊。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到電建地產(chǎn)是新殺入土地市場(chǎng)的央企。6月24日，電建以最高限價(jià)20.12億元競(jìng)得光明新區(qū)地塊，溢價(jià)率均為45%；6月27日，電建+華潤(rùn)聯(lián)合體以73.4億元拿下石景山區(qū)古城南街宅地，溢價(jià)率為11.63%。

　　央企地產(chǎn)商之外，廣州地方國(guó)資房企越秀地產(chǎn)也表現(xiàn)勇猛。6月24日，越秀在深圳以最高限價(jià)59.08億元拿下寶安尖崗山地塊，令深圳業(yè)內(nèi)頗感意外。

　　此外，當(dāng)天越秀分別以11億元和17.3億元，拿下廣州從化區(qū)和杭州臨安區(qū)地塊；加上6月21日在廣州增城拿下的地塊，越秀地產(chǎn)在四天之內(nèi)拿地近百億。

　　開(kāi)發(fā)商們的豪氣還沖向了香港。據(jù)香港地政總署6月26日晚間發(fā)布公告，華潤(rùn)置地有限公司及保利置業(yè)集團(tuán)有限公司的附屬公司，以129.16億港元競(jìng)得新九龍內(nèi)地段的一宗地塊。

　　中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從6月份全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企來(lái)看，國(guó)企拿地占比較大。其中共有6家國(guó)資企業(yè)上榜，分別是華潤(rùn)+電建、越秀、中海、保利發(fā)展、首開(kāi)、華僑城，以獨(dú)資或聯(lián)合的方式，累計(jì)拿地金額超305億，占TOP10拿地總額的58%。

　　6月至今，保利發(fā)展拿地金額已超240億，中海、越秀等也已超100億。

　　從拿地城市來(lái)看，這些國(guó)資房企都是選擇一二線熱點(diǎn)城市進(jìn)入，投資凸顯了其資產(chǎn)保值增值的考量。

　　易居企業(yè)集團(tuán)總裁丁祖昱指出，在房企融資渠道再度收緊的情況下，面對(duì)高昂的拿地成本，土拍激戰(zhàn)到最后的大多都是有國(guó)資背景的大型房企、或有地域優(yōu)勢(shì)的本土品牌房企。

　　以深圳土拍體量最大光明區(qū)151號(hào)宅地為例，起先是招商、華潤(rùn)打開(kāi)戰(zhàn)局，中海后一步加入，進(jìn)而演變?yōu)橹泻：腿A潤(rùn)的“舉牌戰(zhàn)”，最終由中海以42330平方米的配建面積（合計(jì)）競(jìng)得。

　　易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在當(dāng)前民企資金面收緊的時(shí)候，央企和國(guó)企資金優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸顯，其更有能力做好土地儲(chǔ)備，這便是其在投資拿地方面的底氣所在。

　　大量拿地背后

　　對(duì)于大量購(gòu)地的國(guó)資房企而言，便捷的融資渠道、較低的融資成本或許是他們擴(kuò)大土儲(chǔ)最充足的動(dòng)力。

　　得益于資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品實(shí)力與良好信譽(yù)，國(guó)資房企在銀行貸款、公司債、信用債、資產(chǎn)證券化等融資渠道上更為多元和通暢。

　　以保利發(fā)展為例，公司1月15日公告，擬發(fā)行15億元中期票據(jù)，發(fā)行年限為3年；保利成立的信保基金，為旗下項(xiàng)目融資，2018年管理規(guī)模已超過(guò)1000億。

　　不僅融資通暢，國(guó)資房企還享有低于行業(yè)平均水平的融資利率。還是以保利為例，財(cái)報(bào)顯示，截至2018年末，保利的有息負(fù)債總額為2637億元，其中直接融資占比超 15%，有息負(fù)債綜合成本僅 5.03%，處在行業(yè)最低區(qū)間。

　　而近期大量拿地的越秀地產(chǎn)，多元化的融資渠道以及處于行業(yè)低水平的融資成本是其信心所在。越秀年報(bào)顯示，2018年全年，越秀地產(chǎn)的實(shí)際借貸平均年利率僅為4.82%。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年以來(lái)多數(shù)房企融資成本均有所抬升，綜合融資成本在6%-11%之間，而國(guó)資房企如中海、越秀、華潤(rùn)置地、保利等均在6%以下，其中，2018年底中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本僅為4.3%，處于行業(yè)的極低水平。

　　今年以來(lái)，不少國(guó)資公司新增融資利率仍然較低。以電建地產(chǎn)為例，公司2019年度第一期超短期融資券規(guī)模為10億元，申購(gòu)利率區(qū)間為3.50%-4.50%。

　　除此之外，國(guó)資房企加速拿地，也是這些房企本身有規(guī)模提速的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)。

　　以越秀地產(chǎn)為例，作為老牌房企，雖然在2014年—2018年，越秀地產(chǎn)每年都有上百億的銷售增加，但其他房企也在加速擴(kuò)張，越秀的規(guī)模還是掉隊(duì)了。據(jù)克而瑞房企排行榜，越秀地產(chǎn)從2014年的31位下降到了2018年的50位。

　　2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)時(shí)的越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)張招興曾定下了在2020年實(shí)現(xiàn)1000億元規(guī)模的目標(biāo)，從一系列跡象看，越秀正在朝這一目標(biāo)努力。

　　而中海曾飽受規(guī)模落后詬病。自顏建國(guó)回歸以來(lái)，規(guī)模就開(kāi)始提速，今年中海提出了1000億的買地目標(biāo)。2019年的銷售目標(biāo)也定為3500億港元，同比增長(zhǎng)16%。

　　中海主席兼行政總裁顏建國(guó)表示，雖然規(guī)模不是公司特別追求的目標(biāo)，但是為了凈利潤(rùn)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，所需要的規(guī)模增長(zhǎng)是必須的。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于央企和國(guó)企來(lái)說(shuō)，其拿地也說(shuō)明依然是希望做大規(guī)模，這是經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向和基調(diào)。

　　除此之外，“國(guó)有企業(yè)現(xiàn)在資金雄厚，他們需要積極拓展業(yè)務(wù)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，因此會(huì)采取比較進(jìn)取的拿地策略。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖說(shuō)。

　　黃立沖表示，相比民營(yíng)房企，國(guó)資房企需要承擔(dān)更多的社會(huì)保障的任務(wù)，社會(huì)責(zé)任感也更加強(qiáng)烈，在很多需要配建人才房、保障房的拍地中，往往表現(xiàn)更為積極。

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