駐馬店房產(chǎn)在線訊   40家房企、數(shù)百億保證金、224億土地出讓金，深圳大規(guī)模土拍的背后，閃現(xiàn)著金融和資本的身影。

　　除了平安不動產(chǎn)的“馬甲”直接參與拍地之外，多家房企聯(lián)合體也離不開金融資本的支持；在競拍場外，不少金融機構(gòu)密切關(guān)注著這場土拍的一切。

　　參與競拍的房企，主要均為行業(yè)排名前30的開發(fā)商，他們在市場上都有更多的融資渠道，資金較為充裕；而一些實力較弱的中小房企，則會與大開發(fā)商綁定組成聯(lián)合體。

　　土地拍賣說到底是一場資金的盛宴。在房地產(chǎn)融資收緊的當下，拍地更成為開發(fā)商融資實力的比拼。

　　買地資金何來？

　　作為“23號文”出臺后最大規(guī)模的一場城市土拍，深圳推地可謂吸引了全國的目光。

　　翻開競拍登記表，可以發(fā)現(xiàn)這就是大型開發(fā)商的主場，中海、華潤、保利、萬科等，都參與了多幅土地的競拍。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到支撐他們的是雄厚的資金實力。根據(jù)出讓資料，中海此次拿地的平臺是中海地產(chǎn)集團有限公司。中海有關(guān)人士透露，中海實行集團強管控，所有大額資金都是集中管理，全由集團調(diào)配，并且全部是自有資金。

　　除了中海這類資金實力的強大央企之外，其他大部分參與競拍的平臺公司都或多或少有著各路資本的影子。

　　越秀此次拿地的平臺是其旗下的廣州越璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由廣州正嘉經(jīng)濟信息咨詢有限公司持股90%，姚偉鵬、梁正各持90%、10%股權(quán)，姚偉鵬是法定代表人。

　　企查查顯示，廣州正嘉的注冊資本僅10萬元人民幣，其關(guān)聯(lián)公司廣州星宸咨詢有限公司，同樣由姚偉鵬擔任法定代表人，股東分別是廣州明睿四號實業(yè)投資合伙企業(yè)、廣州仁達十二號實業(yè)投資合伙企業(yè)（由越秀產(chǎn)業(yè)基金投資）。

　　再往上，廣州明睿四號的法人股東，是廣州城市更新軌道交通產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展基金合伙企業(yè)。

　　龍光此次拿地的是深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司，是龍光控股的全資子公司。按照龍光此前的習慣，不排除未來引入其他資金方合作。

　　參考龍光過去的“地王模式”，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開“金主”加持。

　　如2014年12月，在拿下龍華地王不久后，平安大華對該項目公司注資20億元，由龍光及平安大華分別持有51%及49%權(quán)益；2015年，龍光再次向平安大華借款，用于開發(fā)紅山地塊。

　　平安不動產(chǎn)也出現(xiàn)在24日的拍地中。其拿地平臺是深圳市創(chuàng)勇企業(yè)管理有限公司，由深圳平安創(chuàng)科投資管理有限公司全資持有，但穿透后發(fā)現(xiàn)，平安不動產(chǎn)持有其50%的股權(quán)。

　　易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，平安不動產(chǎn)是從金融資本的角度去介入土地市場。項目如何開發(fā)不重要，關(guān)鍵在于它有強大的資金能力去把地拿到手，后續(xù)它也許會和傳統(tǒng)房企聯(lián)合開發(fā)。

　　北京一家大型信托人士透露，目前金融機構(gòu)可通過各種通道為地產(chǎn)商提供包括土地出讓金在內(nèi)的全流程融資，盡管政策不允許銀行貸款、信托資金、資管計劃配資等直接用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，但在實際操作中，仍然有方法可以規(guī)避。

　　現(xiàn)實中，房企在簽訂土地出讓協(xié)議之后，很多會引入“前端融資”，即融資用于繳納土地款。對于開發(fā)商來說，只要能“搞定”買土地的錢，后面的融資壓力并不大。

　　23號文出臺前，在這一環(huán)節(jié)，開發(fā)商可以動用極高的資金杠桿。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查，土地出讓金的配資比例（自有：配資）一般為5：5、4：6甚至3：7。

　　融資力比拼

　　2019年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境瞬息萬變。買地前后，房企都必須經(jīng)受全方位的融資力和資金鏈的考驗。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，房企在5月之前的幾個月密集融資，完成情況非常好，緩解了企業(yè)的資金鏈，也導致企業(yè)拿地明顯加速。

　　5月，23號文出臺后，隨著監(jiān)管部門喊話，部分“闖紅線”違規(guī)進入樓市的資金，頻頻受到處罰，在境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資難度逐漸加大。5月下半月房企融資的確緊張了一段。

　　這種情況下，房企出海融資明顯加快，據(jù)中原不完全統(tǒng)計，6月以來海外融資超過15家，高達30億美元以上。

　　同時，進入6月后社會資金整體寬松，房企融資的利率很低。這可以解釋深圳土拍中開發(fā)商的樂觀。

　　不過，房企的融資利率明顯分化。如金茂6月17日公告計劃發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率4%；6月17日朗詩計劃發(fā)行2億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，以及6月19日，正榮地產(chǎn)擬發(fā)行2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，利率均超過10%。

　　目前，能在土地市場上出手的公司，都是整體融資能力很強的公司。

　　根據(jù)發(fā)改委相關(guān)文件，信用評級高的、國有背景的地產(chǎn)公司（約有20家企業(yè)）可以通過發(fā)行債券獲得非常低成本的資金，而且這些資金不受用途限制的影響，可以靈活使用，用于拿地保證金、繳納土地款等。

　　瑞信研究團隊表示，其覆蓋的多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商，因相對通暢的境內(nèi)外融資渠道，再融資風險仍很低。在這些公司最近的盈利發(fā)布會議上，多數(shù)預期2019下半年銷售額將比上半年大幅提高。

　　綜合這些因素考慮，瑞信認為，相比于制造業(yè)，房地產(chǎn)板塊和基礎設施板塊可能是貨幣刺激政策的主要受益產(chǎn)業(yè)，預計未來12個月總回報率可達6%。

　　這種樂觀的氛圍之下，張大偉提醒，房企資金寬松后帶來的地價上行、房價上行影響再次出現(xiàn)；從樓市調(diào)控政策看，整體政策的調(diào)控方向依然是可以有小陽春，但入夏必然會出現(xiàn)打壓，包括融資在內(nèi)的政策監(jiān)管有繼續(xù)收緊的可能性。

　　未來，房企依然需要關(guān)注資金鏈的安全，2019年大部分企業(yè)都要更加關(guān)注經(jīng)營風險。

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