駐馬店房產(chǎn)在線訊   自從去年6月份北京市場第一個限競房項目入市以來，已有一年的時間。這一年北京市限競房的成交也不溫不火，隨著后續(xù)限競房項目的陸續(xù)增加，去化變得越來越難，各個項目的競爭壓力也更大。

　　限競房成市場主流

　　進入2018年，限競房項目開始陸續(xù)入市，而今限競房已經(jīng)成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量，但大眾期盼已久的限競房并沒有出現(xiàn)熱銷局面。

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2018年6月至2019年5月北京新房市場限競房總成交10333套，入市去化率約為31%。分區(qū)域看，大興、豐臺成交量領先，大興區(qū)成交套數(shù)3696套，豐臺區(qū)成交套數(shù)1768套，門頭溝、延慶成交套數(shù)墊底。各區(qū)域去化水平不同，豐臺限競房項目多數(shù)位于五環(huán)內(nèi)，位置較好購房者關注度高，去化率在52%，表現(xiàn)優(yōu)于其他區(qū)域；其次為昌平區(qū)去化率在48%；密云區(qū)由于碧桂園·瑯輝項目的帶動作用，去化率在43%。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到成交量不高，和市場供應較大有關。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至2019年5月北京新房市場共有49個限競房項目取得預售證，累計供應房源3.3萬套，占北京商品住宅總供應的64%，限競房已經(jīng)成為北京新房市場主要的供應產(chǎn)品。

　　在未來的市場上，還會陸續(xù)有大量限競房項目上市，且區(qū)域頗為集中。比如近期的豐臺青龍湖區(qū)域有首開·熙悅觀湖、熙悅湖著以及金地·大湖風華3個項目入市，順義后沙峪板塊，公園十七區(qū)、建邦·順頤府、中鐵·諾德閱墅將集中亮相。

　　為什么限競房整體遇冷，去化情況不大樂觀呢？58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，限競房的價格優(yōu)勢并不十分明顯，近兩年上市的項目拿地的時點大都在2016年末到2017年中，這個時段北京樓市熱度較高，房企普遍樂觀，造成土地成本相對較高而銷售價格較難有明顯下降空間；限競房整體的區(qū)位優(yōu)勢不足，大都處于房山、大興等區(qū)域，在嚴格限購的條件下，有房票的人群選擇更為理性；限競房扎堆上市情況嚴重，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象也較為明顯，自然不利于整體去化。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師孫明英告訴《華夏時報》記者，限競房由于已經(jīng)設定好了價格，不會出現(xiàn)房價大漲的現(xiàn)象，房價的預期是穩(wěn)定的。另外限競房大量供應，購房者選擇增多，在目前房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定的情況下，購房者不著急入手，有的一直在觀望。

　　銷售“冰火兩重天”

　　但限競房項目之間也有巨大的分化，有的項目受到瘋搶，而有的項目去化緩慢，甚至出現(xiàn)了“滯銷”。

　　據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，密云區(qū)碧桂園·瑯輝項目以去化率95.83%位居第一；豐臺區(qū)電建地產(chǎn)·洺悅苑項目以95.40%的去化率緊隨其后；大興區(qū)瀛海府項目以92.68%的去化率位居第三，TOP3項目去化率均超90%。

　　尤其是去年6月9日開盤的瀛海府，作為北京第一個入市項目，當天熱銷的局面引起了極大關注。其置業(yè)顧問告訴《華夏時報》記者，開盤當天上午就被認購完畢，項目共有194套房源，有約700組客戶前來選房，搖號到200多組客戶的時候房子就賣完了，搶到就跟中獎一樣。

　　也有部分項目，限于自身硬件的局限，加上周圍競爭較大，銷售情況不容樂觀。比如房山區(qū)某限競房項目，開盤以來銷售情況一直不溫不火，有些房源甚至進行了折價銷售。

　　相對偏遠區(qū)域的房子，就沒那么幸運了。截至目前，北京遠郊區(qū)共入市8個限競房項目，密云區(qū)3個，平谷區(qū)2個，延慶區(qū)2個，懷柔1個，其中密云區(qū)碧桂園·瑯輝限競房項目去化率最高，其余項目去化情況不佳。

　　為什么限競房出現(xiàn)了冰火兩重天的銷售態(tài)勢呢？張波分析，區(qū)位是影響限競房熱度的首要原因，目前成交好的項目大都位于城市核心區(qū)域或熱點區(qū)域，但目前市場上絕大部分項目位于五環(huán)周邊，同時又集中上市，自然成交緩慢。

　　土地供應持續(xù)

　　2015年被北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“豪宅元年”，隨著土地價格的水漲船高，新房供應一度全面高端化。進入2016年，北京市政府決心扭轉(zhuǎn)地王和豪宅項目不斷涌現(xiàn)的局面，從2016年9月全國大范圍調(diào)控開始，北京的住宅土地供應，幾乎全都以“限房價、競地價”的形式推出，住宅需要以政府限定的價格出售，多數(shù)項目戶型需采用“90/70”設計，且購房者在取得房產(chǎn)證5年內(nèi)，不得出售。

　　限競房對于北京新房市場的影響是巨大的，張波表示，限競房嚴格執(zhí)行的90/70政策，使得供應結(jié)構更向剛需或首次置業(yè)傾斜，是從供應結(jié)構配比進行的優(yōu)化和調(diào)節(jié)，這一政策從總體供求的方向上來看是符合國內(nèi)需求的。價格的限定也有利于控制北京地區(qū)房價，穩(wěn)定預期。

　　2017-2018年，限競房用地已經(jīng)成為北京住宅用地供應的主流。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2017年北京成交限競房用地44宗，成交規(guī)劃建筑面積646萬平米，限競房用地占整體住宅用地的比例為67%；2018年北京成交限競房用地41宗，成交規(guī)劃建筑面積497萬平米，限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

　　北京市場過去2年限競房用地供應高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上，預計今年還將有大量限競房上市。從未入市地塊看，大興區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)未來待入市項目較多，區(qū)域還將有較大供應。

　　未來限競房市場將會如何？張波預測，2019年限競房“小年”預計還將延續(xù)，一方面2018年至今大部分項目去化不佳導致大量限競房待售面積明顯增加，另一方面2019年是保障性住房的供應“大年”。2019年限競房除了產(chǎn)品同質(zhì)化所導致的同類項目之間競爭外，還將面臨眾多共有產(chǎn)權房入市對其形成的客源爭奪。 孫明英卻相對樂觀，“隨著競爭的加劇，去化有明顯困難的項目也會采取價格調(diào)整或其他優(yōu)惠購房政策來加速住宅銷售，未來限競房的市場成交還是有望慢慢轉(zhuǎn)好�！�

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