駐馬店房產(chǎn)在線訊   6月25日，時代中國控股有限公司(下簡稱“時代中國”)發(fā)布公告稱，雷偉彬辭任時代中國首席財務(wù)官及公司秘書的職位，自2019年7月1日生效。與此同時，黃永年獲委任為時代中國首席財務(wù)官，將負(fù)責(zé)時代中國的財務(wù)報告及投資者關(guān)系相關(guān)事宜；余詠詩獲委任為該公司秘書。

　　時代中國方面對此回復(fù)時代周報記者，這是正常的人事變動，并不影響公司經(jīng)營。

　　高層職位變動背后，是時代中國在融資市場動作不斷，不管是配股、公司債，還是美元票據(jù)，抑或是ABS，時代中國均有涉及。

　　對資金的迫切需求源于時代中國在土地市場的加速拓展，2019年以來，時代中國頻頻以高溢價奪地，在廣州更是一舉奪下三塊舊改項目，耗資近百億元。

　　然而，高溢價項目的解套以及押注舊改的長周期博弈，是時代中國繞不過的難題。

　　融資輸血

　　首席財務(wù)管理職位變動背后，時代中國近半年來在資本市場的表現(xiàn)更引人關(guān)注。

　　時代中國4月18日發(fā)布公告稱，配售1.08億股公司股份，按配售價每股14.54港元。較收市價每股15.98港元折讓約9%，占已擴(kuò)大后股份5.56%。

　　扣除相關(guān)費用及開支后，估計本次配售公司股份預(yù)計將給時代中國帶來款項凈額約為15.53億港元，大大地緩解了現(xiàn)金流。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到事實上，先舊后新配股是港股上市企業(yè)常見的融資動作，但在年初的投資者會議上，時代中國主席岑釗雄曾堅定地表示不會配股，配股不如直接借錢簡單。

　　時代周報記者不完全統(tǒng)計，今年上半年以來，時代中國在公開市場發(fā)行了2期境內(nèi)公司債、1期美元票據(jù)以及1期供應(yīng)鏈ABS。

　　1月24日，時代中國成功發(fā)行非公開發(fā)行境內(nèi)公司債券，總金額11億元，票面年利率7.5%，為期三年，債券募集的金額將用于現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。

　　隨后2月份，時代中國又發(fā)行了一筆5億美元票據(jù)，利率為7.625%。

　　5月28日，時代中國的“中山平安-前海結(jié)算供應(yīng)鏈3號資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所成功發(fā)行，發(fā)行總金額為10億元，票面利率為6.3%。

　　一周后，6月6日，時代中國公開發(fā)行了人民幣5億元的境內(nèi)公司債券，票面年利率為6.8%，期限為五年。

　　如果按當(dāng)前匯率計算，時代中國6個月內(nèi)在公開市場的融資金額約為73億元人民幣。

　　時代中國向時代周報記者表示，配股與發(fā)債是公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，是正常的經(jīng)營活動。

　　從2018年的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，時代中國的資金面并不緊張。截至2018年年底，公司剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率微升至71%，凈負(fù)債比率上升5個百分點至為62.6%， 1年內(nèi)到期的債務(wù)73.11億元人民幣，長期有息負(fù)債403.19億元，現(xiàn)金余額274.26億元，足以覆蓋短債。

　　加速拓儲

　　在加大融資規(guī)模的同時，時代中國近期亦大肆在土地市場頻頻發(fā)力。

　　3月7日，廣東汕頭市澄海區(qū)一宗商住用地成功出讓，宗地面積3.62萬平方米，由時代中國以總價6.38億元摘得。

　　繼3月7日首進(jìn)廣東汕頭之后，3月19日，時代中國二進(jìn)四川成都，最終以樓面地價12300元/平方米，溢價37%再奪一宗商業(yè)兼住宅用地。

　　今年上半年溢價率最高的一塊土地來自佛山。4月份，時代中國以31億元、自持7.1萬平方米奪得廣東佛山南海里水洲村一宗商住地，溢價33.39%。在同一月份，時代中國又以6.69億元斬獲江門商住地，溢價率43.6%。

　　6月14日，時代中國再次將目光鎖定廣州，以最高限制總價28.08億元、5%自持面積競得廣州白云區(qū)人和鎮(zhèn)，折合樓面價15950元/平方米，溢價率21%。

　　值得注意的是，2019年截至目前，除了廣東汕頭市澄海區(qū)的地塊之外，時代中國拿地的溢價率均在33%以上。

　　高溢價奪地，利潤如何保障？時代中國方面向時代周報記者表示：“大部分項目都分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和高增長潛力區(qū)域，尤其是粵港澳大灣區(qū)，相信會帶來不錯的回報�！�

　　事實上，過去兩年，時代中國已在東莞、清遠(yuǎn)、廣州等地斬獲多個“高價地”項目。據(jù)了解，時代中國位于廣州海珠區(qū)“高價地”項目已經(jīng)于去年7月開始建設(shè)，項目折合樓面地價為55437元/平方米，附近樓盤售價在6萬元/平方米。如今，該項目建設(shè)進(jìn)度以及入市時間備受關(guān)注。

　　時代中國向記者表示，該項目會按較高規(guī)格的住宅項目來打造，目前產(chǎn)品設(shè)計還在研究階段，因為項目所處地段一線臨江，備受市場關(guān)注，所以在建筑和規(guī)劃還有產(chǎn)品設(shè)計上，會做很多細(xì)致準(zhǔn)備和反復(fù)推敲，暫未確定入市時間。

　　除了在公開市場大展拳腳之外，在大本營廣州，時代中國對舊改保持著極高的關(guān)注度。

　　3月13日，時代中國控股旗下公司廣州市嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的預(yù)算總金額，拿下廣州從化區(qū)江埔街禾倉村全面改造項目。3月底，拿下了位于番禺區(qū)沙灣鎮(zhèn)的福涌村，項目總投資金額達(dá)55億元人民幣。而在6月份，又以8億元中標(biāo)廣州花都首個舊改項目，改造面積近6公頃。

　　除了通過公開渠道獲得的三個城中村外，時代中國還介入廣州從化屈洞村的舊改事項。

　　事實上，舊改紅利的釋放需要一定時間。深圳合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇向時代周報記者表示，舊改專規(guī)審批漫長，沒有統(tǒng)一的拆遷機(jī)制，需要公司自己跟村民慢慢磨合，博弈過程會拉長周期。

　　幸運的是，2018年，時代中國轉(zhuǎn)化了4個舊改項目，最終實現(xiàn)的城市更新業(yè)務(wù)收入約27.76億元，在整體營業(yè)收入的占比約8.1%。

　　據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，今年上半年，時代中國拿地金額約為185億元。舊改項目投入資金近百億元，而在2018年，時代中國拿地金額僅為123億元。在今年3月份業(yè)績會中，時代中國表示，2019年拿地預(yù)算將增至302億元。

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