駐馬店房產(chǎn)在線訊   房地產(chǎn)巨流中從不缺乏眩人耳目的數(shù)據(jù)，“2018年全國千億房企達30家”、“2019年上半年千億房企已12家”，動輒千億的行業(yè)級別次次刷新大眾感知。但高周轉(zhuǎn)、高負債模式下，龐大的銷售數(shù)據(jù)并不代表真實現(xiàn)金流，資金像閉合鏈條般環(huán)環(huán)相扣、高速運轉(zhuǎn)。

　　容易被忽視的因素是，隨著合作開發(fā)成為常態(tài)，房企普遍以全口徑進行業(yè)績公告，即將集團連同合營、聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績，不考慮股權占比及是否操盤。如果擠去這些“水分”，房企真實的資金實力與投資能力要重新洗牌。

　　大浪淘沙。潮水退去后，誰在裸泳？如果以權益口徑即項目股權占比看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年千億房企縮水至7家。

　　數(shù)據(jù)“擠水分”

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到上半年樓市在跌宕起伏中結束。年中成績單是，147家企業(yè)跨越50億門檻，較去年增加9家，合計實現(xiàn)銷售額58537億元，同比增長10.3%。若以千億為門檻，躍入其中的房企已達12家。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧萬恒依然占據(jù)前三的位置，上半年分別錄得3895.4億元、3349.3億元、2825.4億元銷售額。其中，碧桂園僅6月單月便錄得820億元業(yè)績，刷新行業(yè)紀錄。合約銷售超2000億的房企還有保利和融創(chuàng)，分別錄得2501億元、2139億元。

　　行業(yè)集中度越來越高的今天，縱然房企競爭猶存，但前二十位置基本穩(wěn)定。相較去年同期，今年新上榜房企分別為金地集團和中梁控股，而泰禾集團和綠城中國則失意TOP20。

　　頭部房企高增長的榮光已成歷史，但整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模依然龐大。過去的2018年，流量銷售規(guī)模達千億的房企從17家大幅增至30家。究其原因，一方面是因為企業(yè)自身的增長，另一方面則是合作撬動的影響。

　　房企跨入千億門檻后，維持規(guī)模高增難度愈高。由此，通過增加合作項目可確保一定的銷售及營收增幅。此外，隨著土地成本不斷上升，房企共同拿地開發(fā)已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。通過合作可分散市場風險、減輕資金壓力。

　　但合作機遇背后，并非毫無暗礁。目前，房企普遍以全口徑進行業(yè)績公告，將集團連同合營、聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績，不考慮股權占比及是否操盤。如果擠去這些“水分”，房企真實的資金與投資能力要重新洗牌。

　　與全口徑銷售額相比，權益銷售額以企業(yè)股權占比為口徑，能更真實反映房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平，對行業(yè)從業(yè)者和投資者更有參考意義。

　　以2019年上半年業(yè)績?yōu)槔�，權益金額排名前十的分別為碧桂園、恒 大、萬科、保利、中海、綠地、融創(chuàng)、新城、華潤、龍湖。相較于全口徑榜單，萬科、融創(chuàng)行業(yè)排位分別下降一名、二名。

　　如果將范圍擴大，房企權益榜位次變化更為明顯。位列行業(yè)10~20位的房企有5家較全口徑榜單出現(xiàn)下滑，正榮、旭輝、中南、金地尤為突出，分別下滑10、7、4、3名。旭輝、正榮更是直接跌出前二十。

　　2019年上半年，旭輝全口徑銷售額884.4億元，權益銷售額486.4億元，銷售權益比低至55%；正榮全口徑銷售額688.4億元，權益銷售額355.1億元，銷售權益比更是低至51.58%。

　　整體來看，前六月百強房企平均權益比例為79%，TOP20房企中有16家銷售權益比低于80%。表現(xiàn)較為突出的是恒 大、中海、綠地，權益比分別為95.1%、93.44%、90%，金科位列其后，權益比為87.75%，余下企業(yè)均在60%~70%左右浮動。2018年，行業(yè)平均權益比是80%。

　　增收不增利

　　一般來說，房企合作開發(fā)有五種常見模式：合資成立項目公司獲取土地、與土地持有方進行股權合作、集團層面的戰(zhàn)略合作、小股操盤、代建。而獨立操盤能力較強、在項目獲取和資金上實力較高的房企，如恒 大、綠地、中海等，更傾向于通過獨資實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，絕大部分項目權益為100%。

　　但如果將千億企業(yè)的流量銷售規(guī)模排名和其營收、歸母凈利潤等指標排名進行對比，可以發(fā)現(xiàn)部分房企財務指標排名相對落后，甚至出現(xiàn)企業(yè)歸母凈利潤與流量銷售排名不相稱的情況。實際上，銷售權益比例越高的企業(yè)，鎖定利潤能力更強。

　　以2018年房企數(shù)據(jù)為樣本，2018年，碧萬恒流量銷售金額居行業(yè)前三，融創(chuàng)保利緊隨其后。但營收榜與銷售榜迥然不同，Wind數(shù)據(jù)顯示，恒 大以4678.14億元位居行業(yè)第一，碧桂園和綠地分別以3811.22億元和3390.79億元緊隨其后。

　　如果以歸母凈利潤衡量，房企位置變動更為明顯。Wind統(tǒng)計顯示，中海歸母凈利潤393.42億元，蟬聯(lián)“利潤王”角色。恒 大以373.9億元位列第二名，緊追中海之后。歸母凈利潤超過300億元的還有碧桂園、萬科，分別為346.18億元和337.73億元，分列第三、第四名。保利以189.04億位居第六，融創(chuàng)歸母凈利潤165.67億元，跌至第七。

　　合作推動下，房企權益銷售比例逐漸下降。銷售規(guī)模的快速增長并沒有對其營收及利潤形成有效支撐，增收不增利的情況較為明顯。上市房企在擴大規(guī)模時，投資者從中能分享到的收益并無太大提升。

　　今年上半年跌落權益榜前二十的旭輝、正榮，去年分別以1625.2億元和1303.4億元位居流量銷售榜第15、20名。從去年營收榜看，旭輝下滑至22名，正榮下滑至35名；從歸母凈利潤榜看，旭輝落至19名，而正榮則跌落至行業(yè)49名。

　　業(yè)內(nèi)認為，房企注重合作和操盤并表手段的同時，投資者的利益也應當更受保護。房企應主動在財報中披露權益銷售額及增速、項目合作方的身份、明股暗債的融資成本、員工跟投當期流出的現(xiàn)金分紅量等數(shù)據(jù)信息。

　　而隨著調(diào)控常態(tài)化進行、小股操盤、合作及代建項目不斷入市，房企權益銷售比例逐漸下降已是行業(yè)趨勢。

　　2019年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)TOP10權益金額共計16167.5億元。較去年15663.5億元增加504億元，微增3%。TOP100房企累計權益銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業(yè)績同比增速基本持平。

 更多相關房產(chǎn)信息請點擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房價

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)