駐馬店房產(chǎn)在線訊   在今年上半年，如果要說哪個城市樓市火爆，許多人或許會第一時間想到一個西部城市——西安。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月西安的房價漲幅位居全國城市之首。而這并非其第一次領(lǐng)漲全國，西安房價指數(shù)已連續(xù)39個月上漲。

　　在此之前，西安其實早就出臺了“四限”的相關(guān)調(diào)控政策，今年4月又加碼發(fā)布公積金新政，6月20日更是出臺了堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣�府抑制樓市過熱的決心。

　　在持續(xù)且不斷增強(qiáng)的調(diào)控中，在西安5月領(lǐng)漲的表相背后其實已經(jīng)蘊藏轉(zhuǎn)折的趨勢。

　　去化周期不足5個月

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年上半年西安商品房新增供應(yīng)759萬平方米，同比減少23.3%；成交價格13060元/平方米，較2018年上漲11.9%；供求比0.8，延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢。

　　庫存方面，來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，西安商品房可售存量約2846萬平方米，按照近半年月均去化速度計算，去化周期約17.1個月，較年初縮短1.4個月。而商品住宅的去化周期則不足5個月。

　　對此，克而瑞西安分析師蔡瑞亮告訴記者，去化周期縮短是因為成交量上去了。最早的時候西安因為去化規(guī)模小，一直屬于供大于求�，F(xiàn)在新開盤項目去化率基本都在80%以上，只要是新推出項目都不愁賣，目前市場上消化的房源都是最新的存量，

　　蔡瑞亮表示，從2016年開始，西安市場就一直在升溫。2016年之前，西安有5~10年房價徘徊在6500~7000元/平方米，基本沒有太大浮動。但從2016年下半年開始，整個市場開始升溫，隨著一波波炒房團(tuán)的涌入，以及品牌房企的進(jìn)駐，居民的購房心態(tài)發(fā)生了變化，房價悄然上漲。于是，此前一直被市場壓抑的需求一下子就爆發(fā)出來，房價基本翻了一倍。

　　2019年上半年，西安樓市526萬平方米的商品住宅新增供應(yīng)，低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交價格則創(chuàng)下歷史新高水平，漲幅達(dá)13.1%，但較去年全年有所收窄。

　　從上半年西安各區(qū)域住宅供銷情況來看，無論是住宅供應(yīng)還是成交，浐灞和曲江依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他區(qū)域。如浐灞以166萬平方米的成交量位列西安第一，占全市成交總量的23.2%；曲江、城東依次位列其后，分別占全市成交總量的17.8%、14.6% 。

　　此外，非限購區(qū)域秦漢新城的供銷也相對較旺；新的置業(yè)熱點區(qū)域港務(wù)區(qū)供應(yīng)雖并不大，但成交量位居全市第三。

　　為抑制持續(xù)火熱的市場，從2018年開始，西安開始出臺調(diào)控政策，從當(dāng)年開始實行搖號買房。

　　今年6月20日，西安更是在原有“四限”調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次升級調(diào)控政策，明確落戶購房年限，增加非本市戶籍人口購房社保繳納年限，首次將臨潼納入限購范圍內(nèi)。該政策不僅是對現(xiàn)有調(diào)控政策的升級，同時也是對執(zhí)行兩年有余的“人才新政”的打補(bǔ)丁，且首次將臨潼納入限購范圍，堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。

　　西安新房價格5月領(lǐng)漲全國 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉陽 制圖

　　房企拿地回歸理性

　　今年上半年，西安住宅用地新增供應(yīng)54宗，較去年同期增長10.4%；成交583萬平方米，較去年同期增長43.3%；成交樓面價2537元/平方米，同比上漲38.8%；但成交溢價率15.8%，較2018年減少3.4個百分點。

　　表現(xiàn)最為活躍的浐灞區(qū)，上半年以117萬平方米成交量領(lǐng)跑全市，占全市成交總量的20.3%；蓮湖區(qū)、曲江新區(qū)依次位列其后，而高陵、鄠邑區(qū)等郊區(qū)縣受供應(yīng)端縮減影響，并無成交土地。

　　隨著近兩年西安主城區(qū)土地資源稀缺，許多品牌房企都開始了北上西進(jìn)之旅。秦漢新城順勢搶占先機(jī)，憑借和西安經(jīng)開以及咸陽東城接近的區(qū)位優(yōu)勢，生態(tài)環(huán)境和文化底蘊的加持、以及地鐵機(jī)場線的帶動，高端住宅聚集，住宅供應(yīng)和成交都遠(yuǎn)高于其他幾個非限購區(qū)域。

　　從企業(yè)拿地情況看，上半年西安TOP10房企累計拿地金額469億元，同比減少5.4%。

　　此外，上半年西安TOP10房企銷售額共計達(dá)到588.3億元。萬科、綠地、融創(chuàng)三家房企依舊穩(wěn)居前三甲。其中金輝雖然在售項目并不多，但依靠曲江金輝世界城，上半年銷售額超53億元，以不足1億元的銷售額之差位于融創(chuàng)之后。

　　而從市占率來看，上半年西安TOP10房企累計占全市成交總量的38.8%，較去年同期擴(kuò)大2.2個百分點，較2018年減少2.4個百分點。值得注意的是，上榜企業(yè)均為外埠品牌房企，本地房企無一入榜。

　　在西安土拍市場，之前曾經(jīng)出現(xiàn)過一宗地競價超40次，幾十家房企搶一熱門地塊的情況更是時有發(fā)生。但進(jìn)入2019年房企似乎冷靜了許多，拿地也逐漸偏向理智。

　　蔡瑞亮表示，目前西安不管是購房需求還是房價，都已經(jīng)達(dá)到了一定的平衡水平。這和周邊同能級城市相比，比較相吻合。未來西安房價還會上漲，但不會很大。所以，房企不管是拿地態(tài)度，還是對區(qū)域的選擇方面都會更加謹(jǐn)慎，不會更加激進(jìn)。

　　隨著市場的持續(xù)上行，西安熱點區(qū)域正逐漸往三環(huán)外發(fā)展，而房企如今拿地也基本集中在三環(huán)外。對于購房者來說，主城區(qū)在售項目少、價格高，所以購房者會把需求往新區(qū)拓展，這樣購房壓力也會小。

　　蔡瑞亮告訴記者，限購政策升級，西安將外圍區(qū)域臨潼納入限購，但市場熱度較高的西咸新區(qū)除了灃東板塊，其他板塊均未納入，今后西咸新區(qū)可能會更火。

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