駐馬店房產(chǎn)在線訊  2019年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基調(diào)，落實一城一策、城市主體責任的長效機制。住建部連續(xù)兩次預警提示，房價仍是不能碰的紅線；貨幣政策中性偏積極，央行接連兩次降準，累計釋放長期資金約1.08萬億元。房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個月逐級回落；2019年棚改計劃開工量同比腰斬，貴州（樓盤）、黑龍江同比跌幅更是超8成，山東、長春（樓盤）等部分省市貨幣化安置漸次退場。地方“因城施策”有收有放，蘇州（樓盤）、西安（樓盤）等加碼調(diào)控，西安政策力度相較嚴苛，南京（樓盤）、佛山（樓盤）等局部放松調(diào)控，但難言調(diào)控政策實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。搶人大戰(zhàn)再掀高潮，更多二三線城市調(diào)降人才落戶門檻，石家莊（樓盤）更是實行“零門檻”落戶，并給予高素質(zhì)人才購房補貼、個稅減免等實實在在的優(yōu)惠。 

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2019年上半年，隨著“因城施政，一城一策”的貫徹落實，房地產(chǎn)銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計增速雙雙回調(diào)，東部率先轉(zhuǎn)冷下，中西部成目前主要的成交支撐。房企投資開發(fā)熱情依舊高漲：新開工面積波動上行，增速短暫沖高后回落；土地購置面積保持低位穩(wěn)定并由小幅回升，在這二者作用下，開發(fā)投資額保持高速增長。

　　2019年上半年，商品住宅成交規(guī)模與去年同期相比大體持平，城市市場格局卻發(fā)生明顯變化。尤其隨著“因城施政、分類調(diào)控”的逐步貫徹實施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著，城市熱點輪動的勢頭方興未艾：一線城市復蘇回升，二線城市整體趨穩(wěn)，三四線則小幅下行。目前成交表現(xiàn)良好的主要聚集在一線、強二線和長、珠三角經(jīng)濟實力較強的三四線城市。而從月度發(fā)展趨勢看，表現(xiàn)出“溫和上揚”，排除了2月因春節(jié)淡季成交趨冷之外，4月和5月基本都保持了4500萬平方米左右的成交規(guī)模，穩(wěn)步復蘇。

　　2019年上半年，土地市場成交量縮價漲，溢價率也在優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的帶動下環(huán)比上漲了5個百分點，市場較去年下半年明顯回暖。各能級城市中，一二線城市供地力度明顯較去年同期加強，成交量同比分別上漲了20%和9%；三四線城市受市場下行影響較大，成交量同環(huán)比均有所下滑，整體溢價率也不及去年，不過常州（樓盤）、東莞（樓盤）等少數(shù)城市仍然備受房企青睞，市場熱度較高。

　　2019年上半年，改善性需求持續(xù)釋放，新房普通住宅市場三房、四房產(chǎn)品占比穩(wěn)中有升，舒適型產(chǎn)品去化表現(xiàn)上佳；聯(lián)排別墅占比過半，獨棟雙拼別墅在三四線比重大幅上升，中高端改善需求被激發(fā)釋放；多城開閘網(wǎng)簽備案，豪宅成交顯著回升但仍集中于北上深；二手房市場剛需、首改客群依舊是主要購買力，小面積、低總價產(chǎn)品在上半年集中成交。

　　2019年上半年，百強房企總體銷售規(guī)模保持增長，增速較2018年同期顯著放緩。5月，受部分城市政策調(diào)控收緊影響，一季度以來的“小陽春”行情有所降溫。短期來看，6月房企將積極加大推案及營銷力度，沖刺半年度業(yè)績目標。我們預計，下半年百強房企表現(xiàn)將趨于平穩(wěn)，更注重聚焦主業(yè)、穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。全年整體規(guī)模增速預計將放緩至20%左右，千億房企規(guī)模則有望在2018年30家的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴容至35-40家。閱讀全文>

　　為順應(yīng)市場變化以及企業(yè)各階段目標，2019年上半年房企營銷策略主要可以分為三個階段：第一階段，春節(jié)期間，為滿足返鄉(xiāng)置業(yè)潮，房企在三四線城市加大營銷活動；第二階段，春節(jié)后至3月末，隨著部分二線城市市場好轉(zhuǎn)，營銷范圍從三四線擴大至二線城市；第三階段，4月中旬開始，房企為半年度沖刺銷售業(yè)績，營銷范圍逐步擴大，通過特價房加大折扣力度。

　　二季度以來，在融資到位、樓市“小陽春”等諸多因素的推動下，百強拿地積極性明顯提高，反映到土地市場上表現(xiàn)為溢價率觸底反彈、“百輪”競拍情況頻發(fā)。整體而言，上半年房企投資可謂“一波三折”，1-2月整體表現(xiàn)平淡，3-4月企業(yè)積極納儲，二季度中后期重歸理性。分梯隊來看：土地資源仍聚集頭部房企，第二梯隊拿地十分積極，而后50強的企業(yè)也于二季度發(fā)力拿地。

　　2019年一季度房企融資延續(xù)2018年底的回暖趨勢，融資規(guī)模達到近三年來的最高峰，但是二季度開始融資環(huán)境再次發(fā)生變化，企業(yè)融資規(guī)模也急劇下降，達到近三年來的較低值，與一季度形成強烈的反差。在國內(nèi)融資環(huán)境收緊的情況，境外發(fā)債再次崛起，但是整體成本較高，企業(yè)融資壓力較大，小企業(yè)債務(wù)違約風險需警惕。與此同時，2019年房企對于赴港上市依舊熱情不減，其中德信中國、銀城國際分別于2月、3月成功上市，目前在港交所等待IPO的房企包括海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股、新力控股在內(nèi)共增至7家，其中中梁控股已于6月26日通過了聆訊。

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