駐馬店房產在線訊  即使入園累計人數已超過120萬，游客中也鮮少有人知道，2019中國北京世園會四大核心場館之一的植物館，是由“蓋房子”的萬科投資承建的。

　　萬科董事會主席郁亮認為這是好事，因為萬科本就在弱化“開發(fā)商”身份。

　　繼2010年上海世博會和2015年米蘭世博會，加上本次世園會，萬科已經三次參加國際級別展會。三次都由萬科集團董事會名譽主席王石一力促成，他樂于讓萬科以更加國際化、多面化、去地產化的形象亮相。

　　從“三好住宅供應商”到“城市配套服務商”，再到最新升級的戰(zhàn)略定位“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，萬科一直在積極謀變，自我更迭。

　　但剛剛結束的萬科2018年度股東大會上，萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝對公司的多元化業(yè)務經營坦言“回報水平不盡如人意”。

　　緊接著，萬科宣布擬對租賃住宅業(yè)務“萬村計劃”進行調整和優(yōu)化，承認在推進中遇到實際困難。

　　連一直被同行設為“學習好榜樣”的萬科，在多元化道路上都步履蹣跚，那么從提出至今已過近十年的“多元化命題”，到底還能不能求證出它原本所被期待的結果？萬科的內外部變化，又可以給其他房企提供怎樣一些參考？

　　“萬沒想到”

　　世園會萬科植物館的管理和相關事務處理，歸屬于萬科集團冰雪事業(yè)部負責，冰雪事業(yè)部CEO丁長峰任館長。

　　冰雪度假同養(yǎng)老、教育等一并，作為“探索中業(yè)務”。與房地產開發(fā)、物業(yè)服務、住宅租賃這類“核心主業(yè)”，以及商業(yè)、物流等“優(yōu)勢業(yè)務”，共同構成萬科的業(yè)務骨架。

　　綜合今年上半年數據，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）1-6月累計實現合同銷售面積2150.1萬平方米，同比增5.6%；合同銷售金額3340.0億元，同比增9.6%。

　　可見，房地產開發(fā)還是穩(wěn)擔得起“核心主業(yè)”定位的。

　　但租賃業(yè)務目前看來差強人意。

　　7月2日，有消息指出，萬科準備放棄部分深圳偏僻區(qū)域已簽約“農民房”房源，正在與房東洽談違約賠償事宜。

　　其后，萬科承認在“萬村計劃”推進過程中“的確遇到了一些實際的困難。擬對現有房源結構進行小部分調整和優(yōu)化”。

　　但對于困難包括哪些？源自于何？以及將以怎樣的舉措改善。負責萬村計劃的深圳萬科方面，只以官方口徑回復中國新聞周刊，強調將堅定不移地繼續(xù)推進該項業(yè)務發(fā)展。對于具體問題“暫時不做回復”。

　　這已經是繼去年9月萬村計劃全面暫停簽約新房源之后，這項被萬科寄予重望的業(yè)務再次遇障。

　　而萬村計劃不僅僅包含租賃。這項由萬科南方區(qū)域牽頭的在深獨立創(chuàng)新業(yè)務，試圖用“城中村綜合整治+引進物業(yè)管理+城市化商業(yè)運營”的模式，串聯起物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)一系列配套業(yè)務。

　　為更便捷強力地支持這項業(yè)務，萬科于2017年7月成立了“深圳市萬村發(fā)展有限公司”，組建了數百人的新團隊。

　　這計劃的野心和想象空間都很大。深圳有約360平方公里的城中村建筑群，幾乎占了整座鵬城20%的土地面積，其中居住著逾1000萬人口，是絕佳的集中居住和集中消費天然場景。

　　但萬村計劃的首要條件是“統(tǒng)租”農民房：先以略高于市場價的租金租下農民房東的房屋，按需改造成底商、辦公空間或長租公寓，之后再移交給相對應業(yè)務部門運營。

　　市場中其他的大宗商鋪租賃行為，一般有1-3個月的免租期，以便于租賃方在未正式經營盈利前進行裝修。但萬科與農民們簽約不設免租期，一旦房東將房屋清退交給萬科，便開始計費。據今年3月26日萬科2018年度業(yè)績會數據，萬村計劃進入60余村，獲取農民房近10萬間，粗略算下也知成本不菲。

　　同時，因為萬村計劃與萬科的地產業(yè)務并未打通，致使改造工程的各個環(huán)節(jié)都需要尋找合作方。

　　效率和成本此消彼長。一度陷入惡性循環(huán)。

　　加之，隨著萬村計劃規(guī)模漸擴，從核心地段向偏遠區(qū)域延展，客群隨之縮小且支付能力下降，收益率自然也不理想。

　　還有，深圳本就盤踞著多家根脈深厚的舊改開發(fā)商，萬村計劃無異于搶碗奪肉。于是，惡性競爭從未消失。祝九勝在2018年的業(yè)績會上就主動表示，“萬村計劃比我們一開始想的要復雜，涉及的利益相關方太多。”

　　加減收放

　　萬村計劃只是萬科面臨的多元化路徑岔口之一，而萬科則是眾多實施多元化戰(zhàn)略的房企之一。但作為行業(yè)風向標，他的言行映照著房地產市場的變化及變化趨勢。也牽動影響著許多其他企業(yè)的戰(zhàn)略制定和修正。

　　去年，萬科喊出的“活下去”振聾發(fā)聵，使行業(yè)內更加人人自危，加倍自省。盡管在6.28的股東大會上郁亮親口附注，完整版口號其實是“活下去、活得好、活得久”。

　　以萬科的既有規(guī)模和實力，“活下去”一時之間不是問題。已走過35年歷程的它，亦本就是業(yè)內“活得久”的代表。目前，它最迫切的內需暨剛需是“活得好”，或者還要在好之前加一個“更”字。

　　從上世紀八十年代“罷黜他業(yè)，獨尊地產”；到2012年開啟系統(tǒng)性轉型，鼓勵各事業(yè)區(qū)域大膽嘗試新業(yè)務；再到去年又轉口風變“收斂多元化，聚焦主業(yè)”。萬科似乎一直在變來變去。郁亮曾對這個問題有過回答，“時間變了，位置變了，環(huán)境變了，企業(yè)就要跟得上變化。不同階段關注不同事情，用不同方法，實現不同目標。”

　　三個“變了”，三個“不同”，萬科連同其他人家的憂患不可謂不緊迫。

　　克而瑞曾有數據顯示，TOP30房企中，至少70%都曾發(fā)布多元化戰(zhàn)略，TOP100房企中更有97%都布局了多元化業(yè)務。

　　但自2010年前后始提多元化轉型戰(zhàn)略至今已近十年，大多數房企在這方面的實際收獲甚微。除了商業(yè)地產這個傳統(tǒng)的泛地產分支外，市場空間大、適合規(guī)模發(fā)展與長期耕耘、利潤可觀并能支撐業(yè)績明顯增長的發(fā)力點，哪里那么好找？

　　同時，當前的資金環(huán)境使房企不具備充分的現金流可以長期耐心沉淀培育新產業(yè)，于是大多房企多元化都因難以持續(xù)投資和長期運營不了了之。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，萬科的去地產化和多元化轉型，有其業(yè)務實力和原始積累做基礎“兜底”。別的企業(yè)則還是需要謹慎。

　　回過頭說，萬科植物館的主題叫作“植物的智慧”。據世園會萬科植物館館長助理溫喆向中國新聞周刊介紹，“棕櫚科植物和蕨類植物展示的是傳播繁衍智慧；多漿植物展示的是進化出適應干旱環(huán)境能力的智慧；食蟲植物展示的是攝取營養(yǎng)的智慧；苔蘚植物展示的是找到適合自己生存空間的智慧。”

　　如果用這些智慧對應房企的擴容、兼并、生存力和適應力，似乎也非常貼切。

　　2018年末，郁亮在回答媒體關于未來萬科是否會做完全與主業(yè)不相關業(yè)務的問題時，表示“目前不會，未來有可能”。到今年結束時，不知如果問同樣的問題，是不是還會是同樣的回答。郁亮口中“有可能”的未來，或許很快就來。

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