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這里曾是中國(guó)樓市領(lǐng)漲王 持續(xù)的冰凍期后復(fù)蘇了!

2019-07-08 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
 
評(píng)論

  駐馬店房產(chǎn)在線訊  在經(jīng)歷了兩年海浪般跌宕起伏的波動(dòng)后,廈門(mén)樓市正走向另一境地。

  胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,廈門(mén)樓市曾在2016年年度房?jī)r(jià)漲幅45.5%,2017年年度房?jī)r(jià)漲幅16.9%,分別位居全球第二、第五位,被稱為中國(guó)樓市的“領(lǐng)漲王”。隨即,廈門(mén)出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控,也成為全國(guó)范圍內(nèi)率先推出限售政策的城市。

  經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌、銷售低迷的冰凍期后,2019年廈門(mén)樓市開(kāi)始復(fù)蘇。不過(guò),復(fù)蘇的勢(shì)頭暫時(shí)還只是體現(xiàn)在成交量上,廈門(mén)的房?jī)r(jià)、土地市場(chǎng)還是處以較為理性的狀態(tài)。

  據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年1~5月,廈門(mén)是二線城市中唯一出現(xiàn)均價(jià)同比回落的城市,但仍以33440元/平方米的成交均價(jià)暫居二線城市之首。與此同時(shí),廈門(mén)新建商品住宅庫(kù)存已增至26個(gè)月。

  剛需購(gòu)買(mǎi)力釋放、市場(chǎng)預(yù)期、相關(guān)政策等多重因素造成了廈門(mén)樓市目前這一矛盾局面。

  以價(jià)換量新房銷售冰火交織

  2019年開(kāi)年,廈門(mén)樓市就出現(xiàn)回暖,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度明顯加快,新房供應(yīng)與成交均有較大幅度上漲。

  據(jù)新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì),今年1~5月,廈門(mén)全市商品住宅累計(jì)成交面積為52.45萬(wàn)平方米,同比上漲92.63%。其中,5月單月成交面積15.5萬(wàn)平方米,同比上漲126%。

  從5月的銷售情況看,廈門(mén)島內(nèi)外成交依舊呈現(xiàn)“一九”格局,即島內(nèi)、島外成交面積分別占全市成交量的9%、91%。其中,集美區(qū)以32%的市場(chǎng)份額占據(jù)第一。

  長(zhǎng)期跟蹤廈門(mén)市場(chǎng)的安居客研究院房產(chǎn)分析師吳寅在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示,隨著今年二手房成交回暖,廈門(mén)新房市場(chǎng)也開(kāi)始逐步復(fù)蘇。一方面,從2017年3月到2018年,這期間成交量偏低,積累了很多剛性需求;另一方面,去年新房市場(chǎng)冷凍,很多新盤(pán)都不敢入市。在回暖后,新房樓盤(pán)不僅加快了入市步伐,還加大了優(yōu)惠力度,讓利走量。

  新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心也指出,5月多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率提升明顯,剛性需求回暖特征明顯,市場(chǎng)需求由首置、首改及島外學(xué)區(qū)需求共同主導(dǎo)。

  今年3月,每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咴鴮?shí)地探訪廈門(mén)樓市,當(dāng)月廈門(mén)8個(gè)項(xiàng)目9次開(kāi)盤(pán),除個(gè)別項(xiàng)目基于入市產(chǎn)品的提升有小幅漲價(jià)外,大部分項(xiàng)目仍處于讓利促銷狀態(tài)。但從去化情況來(lái)看,不同項(xiàng)目之間的去化率差別較大。

  如3月9日開(kāi)盤(pán)的翔安金茂悅,開(kāi)盤(pán)價(jià)格與2018年10月26日開(kāi)盤(pán)的價(jià)格相比再次下調(diào),但去化較低。但也有項(xiàng)目憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì),去化良好。值得一提的是,翔安金茂悅還是昔日的“地王”,成交樓面價(jià)達(dá)29450.7元/平方米。

  彼時(shí),新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心總經(jīng)理張建向記者表示,價(jià)格因素對(duì)樓盤(pán)去化影響明顯,今年整體的去化情況比去年理想,做了促銷策略的高性價(jià)比樓盤(pán)會(huì)比沒(méi)有折扣的樓盤(pán)去化更快。

  政策影響去化周期約26月

  在銷量大幅增長(zhǎng)的同時(shí),廈門(mén)的新房庫(kù)存卻在不斷上漲。在多個(gè)研究機(jī)構(gòu)的新房庫(kù)存高企城市中,廈門(mén)都榜上有名?硕饠(shù)據(jù)顯示,今年1~5月,廈門(mén)以69%的新增供應(yīng)漲幅位居全國(guó)二線城市第二位。

  新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心也表示,廈門(mén)5月在售項(xiàng)目庫(kù)存面積約206萬(wàn)平方米,同比上漲40%。按近12個(gè)月月均去化約7.88萬(wàn)平方米計(jì)算,去化周期約26個(gè)月。

  對(duì)此,吳寅分析認(rèn)為,廈門(mén)新房庫(kù)存增加可能與相關(guān)政策有影響。從2017年開(kāi)始,廈門(mén)出現(xiàn)了首宗要求一次性全部對(duì)外公開(kāi)銷售的地塊,即“受讓人應(yīng)一次性申請(qǐng)?jiān)摰貕K合同項(xiàng)下宗地商品住房預(yù)售許可證,并一次性全部對(duì)外公開(kāi)銷售”。

  2018年7月,廈門(mén)還出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》,規(guī)定建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的商品住房項(xiàng)目要一次性對(duì)外公開(kāi)銷售。

  吳寅表示,廈門(mén)近年來(lái)出讓的多宗土地項(xiàng)目都在10萬(wàn)平方米以下,這些新建樓盤(pán)就需要等到所有房源建成、取得預(yù)售才能入市,也就使得一次性推出房源較多,但去化比率就相對(duì)下降,增加了庫(kù)存。

  廈門(mén)克而瑞指出,2019年廈門(mén)樓市經(jīng)歷了一波短暫的回溫期,而后成交接力不濟(jì)。當(dāng)前廈門(mén)二級(jí)市場(chǎng)存量較大,交易進(jìn)入不溫不火狀態(tài),對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)反哺作用減弱。而一級(jí)市場(chǎng)的理性模式對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的刺激作用有限,此種狀態(tài)短期內(nèi)將會(huì)持續(xù)。

  剛需強(qiáng)勁二手房成交超去年

  在廈門(mén),比新房更突出的是二手市場(chǎng)。

  新景祥廈門(mén)市場(chǎng)研究中心指出,自今年春節(jié)過(guò)后,廈門(mén)二手住宅連續(xù)幾個(gè)月交易量暴增,5月二手住宅成交量為4315套,雖然環(huán)比有小幅回落,但前5月成交套數(shù)已超2018年全年。

  吳寅表示,廈門(mén)在二手市場(chǎng)具有較強(qiáng)的剛需基礎(chǔ),尤其是對(duì)學(xué)區(qū)房的需求很大。此外,從去年下半年到現(xiàn)在,全國(guó)樓市的走勢(shì)和政策方向讓購(gòu)房者的預(yù)期逐步改變。所以,實(shí)際上從去年12月份開(kāi)始,二手成交量已經(jīng)逐步在往上走。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾,?duì)于廈門(mén)來(lái)說(shuō),當(dāng)前市場(chǎng)其實(shí)還是比較穩(wěn)定的,甚至還要定性為剛從降溫周期中走出來(lái)。后續(xù)其實(shí)還是有可能會(huì)上漲,這和此類城市市場(chǎng)需求規(guī)模較大是有關(guān)的,而且既有政策最嚴(yán)厲的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去,未來(lái)也會(huì)出現(xiàn)交易上升等現(xiàn)象。

  中指院也指出,廈門(mén)普通市民傾向于低總價(jià)的島內(nèi)二手房,加之人口不斷涌入島內(nèi),二手房市場(chǎng)價(jià)格具有較強(qiáng)的剛性,并對(duì)新房?jī)r(jià)格起到支撐作用。限購(gòu)使投資客逐漸退出廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng),廈門(mén)樓市正走向良性發(fā)展的軌道。

  不過(guò),受訪專家和機(jī)構(gòu)均指出,廈門(mén)的回暖勢(shì)頭有減弱跡象,入市項(xiàng)目去化冷熱不均,市場(chǎng)整體熱度有所回落。吳寅認(rèn)為,4月、5月的市場(chǎng)情況讓部分開(kāi)發(fā)商對(duì)后市信心很足,所以收回了此前的新盤(pán)優(yōu)惠,價(jià)格逐步回到2017年上半年的水平,成交量有所回落,但因滯后性,這一市場(chǎng)情況還未在成交數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出來(lái)。

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