駐馬店房產(chǎn)在線訊   日前，克而瑞發(fā)布研報稱，2019年上半年，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積達(dá)到9.5億平方米。分城市能級來看，為了緩解供應(yīng)不足的壓力，一二線城市在上半年加大了土地供應(yīng)力度，土地成交量和成交金額均是上升趨勢，其中成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。但三四線城市則受市場下行的影響，成交量不敵去年同期，其中成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。

　　三四線城市成交面積及金額雙雙下滑，在于各大房企重回一二線的戰(zhàn)略意圖不斷凸顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計的百強(qiáng)房企新增土儲能級選擇來看，2019年上半年，房企在三四線新增土儲建面占比下滑近8個百分點(同2018年全年相比)，而在二線新增土儲建面占比已接近50%，提升近10個百分點(同2018年全年相比)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到“泰禾不到三四線布局，是因為三四線缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口凈流出�！碧┖碳瘓F(tuán)董事長黃其森在今年6月對媒體講道。一家在一二三四線城市均有布局的國企中層也告訴時代周報記者，從已進(jìn)入的城市來看，公司還是持續(xù)看好一二線，并且認(rèn)為目前是比較好的買地時間，“三四線城市則要分類來看，部分強(qiáng)三線城市可以考慮，但有的城市正在出現(xiàn)深度調(diào)整，地價大概率會繼續(xù)往下走�！鄙鲜龇科笾袑痈嬖V時代周報記者，不過對于地產(chǎn)公司而言，這也是結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

　　“目前還沒有哪家房企能夠做到判斷跨周期，都是看哪個城市活躍就去哪個城市買地，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時代周報記者，今年類似蘇州這樣的強(qiáng)二線城市土地市場火熱，外因主要是房企融資環(huán)境有所改善，內(nèi)因則包括當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控相較一線沒那么嚴(yán)、土地供應(yīng)沒增加、人口處在凈流入狀態(tài)等。

　　回歸一二線

　　從重倉到輕倉，房企在三四線城市的布局，呈現(xiàn)出一條“拋物線”式的走勢。

　　2016年9月30日，北京率先出臺新的樓市調(diào)控新政。緊隨其后，天津、武漢、成都、深圳、廣州等一線和強(qiáng)二線城市先后出臺限購限貸等調(diào)控措施。買房資金受此影響而不斷外溢到弱二線城市和三四線城市，使后者的去庫存速度得以明顯加快。

　　據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，三四線樓市成交面積占全國商品房成交面積比例上升到75%，較2016年增長13個百分點。

　　三四線城市持續(xù)去庫存，也使得部分房企開始重新調(diào)整戰(zhàn)略布局，加大對三四線城市的投入。以保利發(fā)展為例，該公司2017年新進(jìn)入的24個城市中，超過90%以上是三四線城市，如徐州、蕪湖、鹽城，梅州等城市。具體城市占比上，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別占比37%、18%。2015年，這一數(shù)字僅分別為15%和7%。

　　新城控股和綠城中國也在近年來不斷加大對三四線城市的投資，尤其是集中在長三角區(qū)域，在2017年新增土地中三四線城市占比中分別為62%、42%。

　　另據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。

　　但自2018年下半年以來，受制于三四線城市的價格洼地優(yōu)勢衰退和需求的逐步疲軟，房企紛紛把重心轉(zhuǎn)回至一二線市場，導(dǎo)致三四線城市的整體供應(yīng)量有所回落。

　　來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年，三四線城市成交量漲幅回落，其中汕頭、三亞、漳州、香河、固安等城市下跌最為嚴(yán)重，同比去年同期降幅均在50%以上。2019年1?5月，三四線城市整體成交量同比降5%，環(huán)比降14%。

　　另據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國流拍土地1654宗，其中位于三四線城市的達(dá)1264宗，同比增長36%。今年以來(截至5月20日)，全國流拍的293宗土地中，82.2%位于三四線城市。

　　而此前加碼三四線城市的房企，也紛紛開始回歸一二線。比如保利發(fā)展，2019年1?5月，該房企在一線、二線和三四線拿地金額分別為70億元、208億元和72億元，分別占比20%、59%和21%，一二線占比高達(dá)79%。華創(chuàng)證券分析師袁豪表示，這是繼保利2018年11月拿地轉(zhuǎn)謹(jǐn)慎以來再次積極拓張，并且拿地城市以省會為主。另據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示，TOP100強(qiáng)房企2018年新增土儲建面分布中，二線城市占比38%，三線城市占比58%；而2019年1?4月新增的土儲建面中，二線城市占比提升至49%，三線城市下滑為45%。

　　易居(博客)企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱(微博 博客)指出，房企投資回歸一二線，與其防守心態(tài)、防波動不無干系。當(dāng)下，“因城施政、分類調(diào)控”突出，不同城市之間的市場分化繼續(xù)再加劇，在三四線棚改熱度衰退、需求被透支的情況下，企業(yè)投資出現(xiàn)了全局性的攻防轉(zhuǎn)換趨勢亦在情理之中。

　　克而瑞表示，棚改退潮之下三四線危機(jī)逐漸放大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場較好的準(zhǔn)一線、核心二線城市以及核心城市周邊的三四線是房企調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)布局的首選。

　　多元化拿地

　　除了招拍掛，近年來不少房企亦通過收并購、舊改等方式，多渠道增加土地儲備。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，百強(qiáng)房企收并購地塊成交幅數(shù)占到13%(按地塊數(shù)量)，其中電建、華遠(yuǎn)、合景泰富等企業(yè)1?6月的收并購比例均超過3成以上。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者，在招拍掛市場上拿地成本較高的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式，而且通過股權(quán)并購的模式，可為企業(yè)獲得較大的稅收減免或優(yōu)惠等。

　　除了收并購，具有土地成本低、利潤率高等特點的舊改，也成為房企納儲的重要方式之一。

　　6月12日，經(jīng)投票表決，時代中國確定為廣州花都橫潭村舊改項目合作企業(yè)，投資預(yù)算金額8億元。此前3月，時代中國已陸續(xù)斥資46億元、55億元，分別拿下從化、番禺的舊改項目。南沙廣隆村、增城官湖村、白云環(huán)滘村、天河程介西村等10多個舊改項目也被時代中國收納其中。

　　而近年幾乎沒在廣州公開拿過地的星河灣，也在2017年進(jìn)入到舊改領(lǐng)域。截至今年4月，星河灣洽談且達(dá)成初步意向的舊改項目已有十幾個。

　　被業(yè)內(nèi)稱為“舊改專家”的佳兆業(yè)，截至2018年年末，該公司舊改項目共計119個，尚有約3005萬平方米舊改項目尚未納入土儲(未實現(xiàn)供地，但已完成立項，歷史舊改轉(zhuǎn)化率高達(dá)80%以上)，對應(yīng)可售貨值約為1.8億元，舊改項目主要位于深圳、廣州、中山市、惠州。2019?2020年，公司預(yù)計10個項目可實現(xiàn)供地，對應(yīng)可售貨值約1000億元。

　　一家國企中層告訴時代周報記者，大多數(shù)房企都愿意到一線去發(fā)展，但目前一線城市增量土地很少，所以只能通過舊改的方式去盤活存量土地。

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