駐馬店房產(chǎn)在線訊  其實未來的房地產(chǎn)市場是怎么樣，基本上都可以從土拍看出信號：土拍冷熱推導(dǎo)預(yù)期、樓面價推導(dǎo)房價、容積率推導(dǎo)產(chǎn)品...

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到而2019年上半年的重慶（樓盤）土拍就透露了一個非常重要的風(fēng)向標，不僅可能會影響重慶未來的樓市格局，還可能會傳導(dǎo)到與重慶有同樣屬性的同量級二線城市。

　　二線城市的房子，或?qū)⒂瓉硪粓鲎兏铮?/span>

　　在高容積率一路狂奔了多年的重慶，2019年出讓的住宅地塊，都有明顯降容，這使得重慶各區(qū)的容積率顯著降低。

　　相比2018年，2019年上半年出讓地塊容積率明顯降低

　　重慶一直在降容

　　數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù)

　　容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，簡言之，一平方米土地可建多少房子，一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

　　去過重慶的人，想必都會有兩個直觀的想法：

　　1. 感慨重慶的房地產(chǎn)開發(fā)水平真高。房子通過臺階、架空層、坡道、空中花園等方式，驕傲地矗立在山上。

　　2. 感慨重慶主城區(qū)的房子真密啊。山城地貌特殊，還要兼顧日照（樓盤）間距和房屋建設(shè)后退距離，樓間距非常小，動輒兩梯十幾戶，遍地都是高容積率的住宅，居住得非常不舒適。

　　重慶的主城區(qū)建于山上，本就有限的土地來之不易，所以容積率非常高，因為這樣可以多出面積、多梯戶比、多出房子，而在當前重慶跨過兩江四岸，向內(nèi)環(huán)外的平原擴張之后，重慶開始有意識地降低住宅容積率。

　　重慶為什么要主動降容？

　　一直以來，重慶被diss得最多的就是土地天量供應(yīng)，為什么一個對土地財政依賴如此大的城市愿意主動降容？降容對重慶房子會迎來什么變革？

　　1. 低容積率的房子居住舒適性更強，迎合未來的改善需要

　　“降容”有利于提升居住品質(zhì)，也更符合未來居住升級和改善需求爆發(fā)的趨勢。

　　重慶房地產(chǎn)在狂奔了20年之后，誕生了太多的高密、不宜居住的塔樓，而未來這些居住群體都會面臨從剛需需求向改善需求過渡，更加注重房子品質(zhì)、社區(qū)氛圍和物業(yè)氛圍。

　　未來的大面積、大空間、高采光、多功能分區(qū)的房子會更受歡迎，所以土地市場開始在先行布局。

　　2. 低容積率有利于提升城市界面

　　低密，意味著城市高密建筑減少，板樓將逐漸取代板樓，可以做更多綠化和社區(qū)空間。讓城市有更多的公共空間，不至于過度開發(fā)或粗放式建設(shè)。

　　3. 城市規(guī)劃更有前瞻性，為未來的城市更新和升級預(yù)留空間

　　現(xiàn)在的重慶，本來就是在山上開發(fā)的，城市土地本就不足，疊加高密住宅更是不利于路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計。

　　先天條件不足，只能依靠后天努力，通過降低住宅密度來預(yù)留部分空間為以后的路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計預(yù)留空間。

　　中國城市的三種容積率類型

　　說起高容積率，很多人都會想起土地極其稀缺，供地緊張的香港。香港住宅容積率高達10以上，多是獨棟單體樓，三梯十幾戶，連個空中花園都沒有，居住品質(zhì)被極度壓縮。棺材房、鴿籠到處都是，“住”都成了奢侈，更別說住得舒服。

　　而國內(nèi)各城市控規(guī)和房地產(chǎn)開發(fā)水平不一樣，所以形成截然不同的城市界面。但背后都源于同一個指標：容積率。

　　容積率是算得上是建筑設(shè)計中最重要的指標參數(shù)，代表了地塊的【用地強度】，也可以說是代表了城市的良心。

　　如何在居住舒適度與土地利用效率之間尋找一個平衡點呢？

　　而中國的各大城市在容積率的規(guī)劃上明顯劃分成了三派。

　　1. 規(guī)劃超前，早早主動降容的北京（樓盤）和長三角

　　2000-2005年，北上曾涌現(xiàn)了一批高容積率高層，其中最出名的是上海（樓盤）“中遠兩灣城”。

　　這是一個城改盤，由于地段好、容積率高，所以淪為人群雜亂的“群租房”，治安混亂，給上海城市治理帶來了很大問題。

　　中遠兩灣城

　　所以從2005年開始，上海開始主動降容，住宅容積率控制在2.5以內(nèi)。

　　而杭州（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、寧波（樓盤）等長三角城市基本也是學(xué)著上海做城市規(guī)劃，主城區(qū)主動控容。

　　2008年，北京對標國際大都市，也主動降容——發(fā)布《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標準》(試行)。按照這個文件，北京住宅容積率的上限被調(diào)整至2.8。

　　主動降容，讓這些城市的產(chǎn)品蛻變?yōu)榍逡簧��?1-18層的板式小高層，塔樓基本滅絕，都有了相對合適的社區(qū)公共空間和綠化，老百姓(603883)的居住水平都得到了極大提升，城市界面也變得更加整潔。

　　對于南京杭州蘇州寧波這些人居矛盾沒有那么突出的城市，降容是完全OK的。

　　但由于主動降容，住宅供應(yīng)面積嚴重減少，居住成本上升，尤其激化了供地少、人口多的北京上海的供需矛盾。住宅供應(yīng)少，使得越來越多人把眼光聚焦在“公寓”這個替代品上，公寓正式迎來春天。

　　而北京上海城市擴張迅速，主城區(qū)居住人口有限，讓北京上海的城市變得越來越臃腫，城市無序擴張，城市通勤成本加大，城市擁堵加劇。

　　2. 城市舊改難，城市更新慢，維持高容積率的廣深廈門（樓盤）

　　廣深、廈門這些東南沿海城市乘著改革開放的春風(fēng)，隨著越來越多的外來人口流入城市，需要租房居住，但在城市發(fā)展初期，政府沒有實力興建大量的公租房，不斷上漲的租房需求刺激著租金上漲。

　　30多年來，在利益驅(qū)動和土著強大宗族勢力的保護下，城市土著開始在村落僅存的土地上密密麻麻地種房子，建成了一大片滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的城中村。

　　城中村，原本是村，只是在城鎮(zhèn)化過程中變成了城市。時至今日，廣深廈門福州（樓盤）基本很難去拆掉這些城中村來獲得城市土地，所以只能維持高容積率來增加城市住房。

　　而且在這些城市的舊改住宅容積率飚上6.0都不出奇，推倒一片城中村又建起50多層的住宅超高層，空間局促、道路狹窄。

　　深圳（樓盤）大沖村舊改

　　這些被城中村和廠房占據(jù)的城市，舊改之路越走越難，城市也只能在高容積率之下繼續(xù)蒙眼狂奔。

　　廣州廣鋼新城5萬/㎡的項目，容積率7.22

　　而且，高容積率+高地價的廈門，開發(fā)商為了利潤還都偏好做高低配，會犧牲高層的舒適性來遷就洋房、疊墅，而且高層和別墅分區(qū)管理，高層小區(qū)的綠化和樓間距都將被壓縮。

　　例如廈門海滄馬鑾灣泰禾院子，前排是低矮的別墅，后排是60多層的超高層，真的是讓人極度壓抑。

　　不禁想，這樣的結(jié)果，是開發(fā)商的錯？還是城市高容積率的錯？

　　廈門泰禾院子的超高層

　　3.一直堅持高容積率的中西部：重慶成都貴陽武漢（樓盤）鄭州

　　重慶成都貴陽武漢和以前的鄭州（樓盤）都是高容積的代表，所以這些城市基本是不缺房子的，天量的土地供應(yīng)和高容積率，更增加了這些城市的入市面積。但是也利有弊。

　　☉優(yōu)勢是：平抑房價。

　　當長三角的二線城市杭州蘇州南京都已跑上3萬的基本面，中西部省會城市仍在1.5萬的基本面上掙扎。

　　☉劣勢是：容積率高的房子，居住人口越多，老化快。

　　社區(qū)公共設(shè)施如電梯、社區(qū)設(shè)備老化更快，沒幾年就得面臨換房需求，所以高容積率的城市換房頻率更高，買了換，換了買，所以高容積率之下也最容易助長了新房癌。

　　在長三角，因為建筑的品質(zhì)相對較高，容積率較低，同等面積下社區(qū)的居住人口較低，所以購房者是不排斥買二手房的，反而是一直都是高容積率的中西部，時至今日，購房者仍有很嚴重的新房癌。

　　從表面上看，是這些城市的購房者偏好還未進化，只接受新房不接受二手房。

　　從本質(zhì)上看，是產(chǎn)品品質(zhì)問題，在高容積率之下導(dǎo)致房子老化嚴重、不宜居，想要追求更好的品質(zhì)只能買新房。

　　如何在居住舒適度和房屋供應(yīng)之間保持平衡，關(guān)鍵還是要看各城市房地產(chǎn)調(diào)控的智慧？

　　慶幸的是，蘇杭等長三角城市早就看到了這一點，主城區(qū)容積率嚴格控制在3.0以下。

　　現(xiàn)在重慶已看到了高容積率的弊病，2017年成都也主動降容，之前主城區(qū)遍地都是高密住宅的鄭州，也在2018年頒布了“主城區(qū)降容至3.0以下”的政策。

　　而偏好超高層的武漢還沒有降容，誕生了“花果園”反人類住宅的貴陽還沒有降容...

　　而在我們上月考察未來有望成為中部之王的武漢，卻還一個勁兒地拔高主城區(qū)住宅天際線，50多層的超高層住宅在武漢遍地都是。

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房價

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)