駐馬店房產(chǎn)在線訊 股市如此，樓市同樣如此。過去20年的房地產(chǎn)大牛市，讓許多人以為只要是房子，就有了“只漲不跌”的屬性。一輪房價上漲，增值收益超過了十年收入總和，也讓許多人以為買房從來都很簡單。

　　這顯然是一種盲目的自信。事實上，買房，從來都與天分無關(guān)，也與努力無關(guān)，更與成功無關(guān)。只是碰巧遇上了房地產(chǎn)相對重要的時代，又碰上了資金最為寬松的時代，許多人依托初始資金獲得了來自于經(jīng)濟模式偶然的饋贈。

　　誰都知道，這種經(jīng)濟模式不會長久，饋贈不會永遠(yuǎn)持續(xù)。當(dāng)樓市進(jìn)入下半場，樓市投資的專業(yè)屬性越來越明顯，風(fēng)險越來越大。

　　還在悶頭買房的人，在未來的五年內(nèi)，肯定會自食其果。不管未來樓市走勢如何，至少這幾類房子，碰不都不要碰。

　　1

　　遠(yuǎn)郊區(qū)新房：燈都不亮，談何投資？

　　一個夜晚連燈都不亮的地方，會有多大的投資價值？

　　夜晚燈不亮，意味著入住率不高，意味著基本沒有租賃市場，意味著二手房市場極其寡淡。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到這樣的區(qū)域，即便購買之后房價隨即上漲，想要靠出租回籠資金并不容易，想要快速變現(xiàn)同樣十分困難，即便忍上五到十年，片區(qū)都未必能發(fā)展成熟。

　　這樣的區(qū)域，一般存在于與一二線城市的新區(qū)和三四線城市的郊區(qū)。

　　中國的城市向來喜歡鋪大攤子，新區(qū)規(guī)劃一個接過一個，這些新區(qū)能在短短幾年間創(chuàng)造出龐大的住房庫存，但導(dǎo)流不了什么產(chǎn)業(yè)，自然帶不動人口的真正導(dǎo)入。

　　沒有人，什么商業(yè)配套都起不來，至于教育醫(yī)療等設(shè)施更是遙遙無期，靠什么支撐虛高的房價？

　　當(dāng)然，如果你真有資金實力，擁有龐大的現(xiàn)金流，完全可以等上五年十年乃至更長時間，等待城市擴張到這些偏于區(qū)域，等待新一輪的地鐵規(guī)劃垂憐至此�；蛘咂诖�另一次普漲，讓新的接盤俠來品嘗曾經(jīng)的苦痛。

　　問題是，這樣的區(qū)域少之又少，這樣的機遇同樣少之又少。尤其是樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，未來很難再有超級普漲的大行情，而樓市一旦盤整乃至下行，最先下跌且下跌最慘烈的就是這些區(qū)域。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)的新房，居住不易，出租不易，變現(xiàn)不易，還要占用本來就珍貴的首套名額和貸款資格，未來還面臨巨大的不確定性，千萬不要將有限的資金投在高風(fēng)險的地方。

　　當(dāng)然，有兩種例外情況：

　　一種是市政府跟隨遷移的新區(qū)，行政中心容易帶動形成新的市中心；

　　另一種是有強勢產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的新區(qū)，最好是高新產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、高端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不能是勞動密集型產(chǎn)業(yè)。

　　每個城市都可以對號入座，只消看看亮燈率，就會明白哪些地方能投資哪些地方是雷區(qū)。

　　2

　　無學(xué)位的老破�。何磥碚l來接盤？

　　老破小到底有沒有前途，一直都眾說紛紜。

　　簡單來說，一二線城市無優(yōu)質(zhì)學(xué)位的老破小，未來風(fēng)險比較大；三四線城市的老破小，無論有沒有學(xué)位支撐，未來都會非�？皯n。

　　老破小最大的優(yōu)勢在于區(qū)位和教育，交通、教育、醫(yī)療相對成熟。但近年來，大多數(shù)城市中軸線向外拓展，部分城市政府部門直接向外遷移，由此導(dǎo)致老城區(qū)不斷老化，無論是居住環(huán)境、居住質(zhì)量乃至商業(yè)配套，都停留于多年之前。

　　幾乎所有城市都喜歡鋪大攤子，向外發(fā)展，城市邊界可以拓展到五六十公里之外，卻很少主動是大拆大建老城區(qū)。最大的原因當(dāng)然是，拆遷成本高企，利益矛盾重重，遠(yuǎn)不如在新區(qū)平地起高樓來得容易。

　　所以，對于三四線城市來說，老破小基本沒有未來。三四線城市土地資源并不匱乏，對于開建新區(qū)遠(yuǎn)比改造老城區(qū)更有積極性。

　　更關(guān)鍵的是，三四線城市新房供應(yīng)井噴，基本沒有二手房市場，老破小的市場只會越來越收縮。

　　如果不是這一輪有貨幣放水支撐的棚改貨幣化，大多數(shù)三四線城市的老城區(qū)基本還會停留于十多年前的格局。

　　然而，棚改已經(jīng)基本接近尾聲。2019年的全國棚改規(guī)模相比去年大幅腰斬，2020年全國棚改即將進(jìn)入收官之年。

　　這意味著，三四線城市更新改造老城區(qū)的動力不復(fù)存在，老破小的未來更加堪憂。

　　一二線城市或許有所不同。一二線城市的土地存量越來越少，北上廣深都已進(jìn)入存量房市場，只能從老城區(qū)來找存量，因此無論是城中村改造還是舊廠房改造，都十分積極。

　　即便如此，由于中國房地產(chǎn)市值超過GDP4倍多，很少有城市愿意承受拆遷改造老城區(qū)的資金代價。拆遷量如此龐大，補償規(guī)模如此之高，老城區(qū)的改造往往寸步難行。

　　所以，沒有學(xué)區(qū)房概念的老破小，只會漸漸老去，價值越來越弱。

　　3

　　小產(chǎn)權(quán)公寓：超級投資大坑

　　熟悉的人都知道，凱風(fēng)君一直都不鼓勵投資商住公寓。

　　這不僅是因為公寓從來都不是住房市場的主流，而且公寓本身存在稅費成本高、物業(yè)成本高、變現(xiàn)困難的問題，還時不時面臨政策的打壓。如此之多的不確定性，讓公寓的價格優(yōu)勢蕩然無存。

　　當(dāng)然，一二線城市中心城區(qū)的公寓并非不能用于自住。但有兩類公寓，無論投資回報率有多高，無論地段區(qū)位有多好，千萬不要有任何心動的想法，因為等待你的不只是變現(xiàn)困難，很可能血本無歸。

　　第一類是開發(fā)商自己持有的“以租代售”的長租公寓，第二類是集體土地上的無產(chǎn)權(quán)公寓。

　　這兩類公寓價格往往都不到市場一半，而租金卻與正常商品住宅幾乎沒有差別。換言之，租金收益率是正常住宅的兩倍以上，由不得投資者不心動。

　　問題在于，這兩類公寓都拿不到房產(chǎn)證，都不能用于抵押和出售，更不能用于落戶和入學(xué)。它們往往都以租賃協(xié)議的方式存在，而租約長達(dá)20年乃至更多。

　　這就帶來一個問題，投資者只能靠租金來進(jìn)行緩慢變現(xiàn)，租金收益率再高，回款周期起碼也要10年以上。想要進(jìn)行變現(xiàn)，就只能依靠轉(zhuǎn)讓租賃協(xié)議，法律風(fēng)險不是一般的高。

　　更大的問題在于，這兩類公寓都被納入嚴(yán)打之列。

　　對于企業(yè)自持商品房或長租公寓，“以租代售”明顯違規(guī)，已被多地政府納入嚴(yán)打之列。

　　早在2018年，杭州（樓盤）等地就出臺規(guī)定，嚴(yán)禁長租公寓“以租代售”，項目不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓及拆分抵押，而住房租賃合同期限不得超過10年，一次性收取租金不得超過一年。

　　“以租代售”本就名不正言不順，按揭貸款、抵押貸款的路徑也完全走不通，想要變現(xiàn)也存在法律上的風(fēng)險，政策管制更是存在高度的不確定性，想要從開發(fā)商手中揩油，最終受傷的只會是自己。

　　另一類的無產(chǎn)權(quán)公寓，更是存在違建問題。

　　今年3月底，位于廣州（樓盤）大石的We公館被勒令拆除，這一公寓項目已存在四年之久，商鋪食肆酒店和租賃房都正常運作起來，投資者回款回得不亦樂乎，絲毫未想到竟然迎來“被拆除”的厄運。

　　原因就在于違建。小產(chǎn)權(quán)房大多都涉及拆建，遑論根本沒走任何正規(guī)法律程序的小產(chǎn)權(quán)公寓？

　　要記住這個簡單的道理：任何商品，包括房子，便宜有便宜的道理，便宜同樣還有便宜的問題。

　　此外，海外，尤其是東南亞部分城市的房子，也要注意風(fēng)險。

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　　結(jié)論

　　凱風(fēng)君已經(jīng)多次說過，投資從來不是一件容易的事情，購房尤其如此。

　　過去20年投資房產(chǎn)的成功，無法為未來的20年提供什么借鑒。以前可以悶頭買房，說到底，是因為恰好趕上了經(jīng)濟高速增長的時代，在經(jīng)濟增長的時代又遇上了大放水，在大放水的同時又得到了政府對于房價的剛性擔(dān)保。

　　如今，早已時轉(zhuǎn)勢移。經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，居民收入增速不復(fù)以往，而債務(wù)卻高居不下，居民杠桿率創(chuàng)出新高。人口增長態(tài)勢逆轉(zhuǎn)，勞動力紅利不復(fù)存在，城鎮(zhèn)化也已經(jīng)進(jìn)入下半程，而國際環(huán)境同樣充滿著不確定性。

　　這種背景下，任何投資都要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，更不用說一次性掏空“六個錢包”的房子了。

　　要記住這個簡單的道理：任何商品，包括房子，便宜有便宜的道理，便宜同樣還有便宜的問題。

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