駐馬店房產(chǎn)在線訊 這幾天，房地產(chǎn)行業(yè)又被媒體摁在地上踩了幾腳。最主要的論據(jù)有3個：

　　1：購房者的按揭利率又上漲了

　　2：信托對房地產(chǎn)暫停了

　　對于現(xiàn)在的市場來說，說真話是被鄙視的，制造這些恐慌傳聞反而很容易被關(guān)注。

　　3：境外融資收緊，只能償付一年到期

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到為進(jìn)一步落實《國家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記制管理改革的通知》（發(fā)改外資〔2015〕2044號）、《國家發(fā)展改革委 財政部關(guān)于完善市場約束機(jī)制 嚴(yán)格防范外債風(fēng)險和地方政府債務(wù)風(fēng)險的通知》（發(fā)改外資〔2018〕706號）等規(guī)定要求，完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理，強(qiáng)化市場約束機(jī)制，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險

　　偉哥今天聊聊這個話題：

　　首先：為什么這么多人關(guān)注房地產(chǎn)資金鏈

　　房地產(chǎn)是金融行業(yè)，房地產(chǎn)短期走勢看政策，中期走勢看政策，長期走勢還是看政策，政策里面最有效最直接的就是金融政策。

　　只要金融政策收緊，房地產(chǎn)肯定會蕭條，只要信貸收緊，房價肯定下跌。

　　其次：為什么突然開始強(qiáng)監(jiān)管信托？

　　其實原因很簡單，信托干的太過分了，特別是二季度，5-6月份，信托涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)井噴。所以不敲打不行了！

　　房地產(chǎn)企業(yè)搶地，拿地?zé)嵩俅蚊黠@出現(xiàn)。

　　對于當(dāng)下市場來說，房地產(chǎn)信托是信托機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)：做為房企融資的重要一環(huán)，房地產(chǎn)信托曾是信托公司的一項重要業(yè)務(wù)來源，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般表現(xiàn)穩(wěn)定，收益也高，基本都能給到8%以上的收益，不能兌付的情況極少。同時，信托公司對于涉房項目收費也遠(yuǎn)高于其他業(yè)務(wù)，相對于通道業(yè)務(wù)0.2%的手續(xù)費，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)高達(dá)1.5%。

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　　第三：全社會的資金情況如何？

　　2019年上半年人民幣貸款增加9.67萬億元，同比多增6440億元。分部門看，住戶部門貸款增加3.76萬億元，其中，短期貸款增加1萬億元，中長期貸款增加2.75萬億元；

　　簡單的對比一下：

　　2018年上半年人民幣貸款增加9.03萬億元，同比多增1.06萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加3.6萬億元，其中，短期貸款增加1.1萬億元，中長期貸款增加2.5萬億元。

　　2019年1月、2月、3月、4月、5月，M1同比分別增長0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%；M2同比分別增長8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%。

　　整體看，非常明顯，全社會不缺資金，這種情況下，信貸寬裕，房地產(chǎn)貸款很難說全面收緊。

　　第四：按揭貸款收緊了嗎？

　　融360公布的月度房貸利率數(shù)據(jù)！

　　錯的��！錯的��！居然愚蠢到用銀行宣布的利率數(shù)據(jù)，除以銀行個數(shù)。

　　1：因為信貸數(shù)據(jù)一定程度上代表了政策走向、代表了房地產(chǎn)短期走勢。

　　2：各家銀行只知道自己分行執(zhí)行的平均利率是多少，但是不可能知道其他銀行。

　　3：各家銀行份額不同，銀監(jiān)會等監(jiān)管部分，只有約束上下限的權(quán)責(zé)，并沒有統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)的職責(zé)。

　　4：各家銀行對外的宣傳口徑，與實際執(zhí)行并不一致，而且宣傳口徑一般有優(yōu)質(zhì)客戶與一般客戶，比例并不明確。

　　所以這些因素疊加以后，可以說，中國不可能有一家機(jī)構(gòu)、銀行、中介、代理能夠知道全國的多個城市的房地產(chǎn)首套或者二套平均利率！

　　最后偉哥總結(jié)一下：

　　1：最近針對房地產(chǎn)企業(yè)融資端全方面收緊的原因是因為2季度來房企肆無忌憚的擴(kuò)張融資。包括7月份窗口期短短10天100多億美元的融資井噴，不收緊有失控風(fēng)險了！房地產(chǎn)信托、居民杠桿在過去幾個月都在加速上行。到了必須監(jiān)管的時候了。

　　2：穩(wěn)定是趨勢，任何政策都沒有一刀切，房地產(chǎn)融資相比2018年4季度依然是寬松的，但部分企業(yè)再次搶地王，使得監(jiān)管政策繼續(xù)收緊是趨勢。

　　3：在全球和中國歷史上，還沒有出現(xiàn)過一次全社會資金寬裕，而只有房地產(chǎn)收緊的現(xiàn)象。未來幾個月的市場表現(xiàn)，將主要看，這些監(jiān)管政策如何落地執(zhí)行。畢竟現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)除了房地產(chǎn)放貸給其他行業(yè)的意愿非常低迷。

　　4：全球?qū)捤沙痹卺j釀中，我國的全社會利率都在下調(diào)，所以房地產(chǎn)購房按揭利率不會有明顯收緊的可能性，6月份放款放緩這是歷史慣例。現(xiàn)在媒體記者隨便誤用融360這些機(jī)構(gòu)明顯有邏輯錯誤的數(shù)據(jù)，對于市場來說，有誤導(dǎo)嫌疑。

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