駐馬店房產(chǎn)在線訊   約9.7萬家房地產(chǎn)企業(yè)正逐步進入轉(zhuǎn)型深水期。隨著去杠桿、穩(wěn)金融等措施執(zhí)行，我國房地產(chǎn)領域?qū)⑦M入存量管理的“下半場”時代。

　　“總體來看，我國房地產(chǎn)供不應求的時代結(jié)束了�！敝袊鴩�際經(jīng)濟交流中心副理事長黃奇帆在7月13日舉辦的世界華人不動產(chǎn)學會上表示，“我國房地產(chǎn)每年16萬億~17萬億的巨大交易量必將成為歷史拐點，未來市場將會逐步萎縮；因而，下個十年，我預計房地產(chǎn)增長率將不會高于我國GDP和M2增速，但也不會過快下跌，將全面進入平穩(wěn)增長階段�！�

　　平均負債達80%以上的地產(chǎn)企業(yè)應如何輕裝上陣？“借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，其實財務轉(zhuǎn)型對房企來說也至關重要�！笔澜缛A人不動產(chǎn)學會秘書長王訶表示，“不動產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型應從金融領域開始，比如REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)等來減輕企業(yè)負擔�！�

　　財務模式轉(zhuǎn)型或更重要

　　目前工商注冊在案的近10萬家房地產(chǎn)企業(yè)，成為上半場我國房地產(chǎn)發(fā)展的縮影。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在南京大學城市與不動產(chǎn)研究中心主任高波看來，房地產(chǎn)的發(fā)展貢獻了GDP、促進了城市化進程、推動了土地財政、住房金融降低了金融風險，而只有將住房制度現(xiàn)代化作為前提，地產(chǎn)行業(yè)才能真正做起來。

　　比如，2018年美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重約為13.2%，我國同年前三季度房地產(chǎn)增加值約為4.36萬億，占GDP比重為6.69%。

　　轉(zhuǎn)型這一步毋庸置疑。如何轉(zhuǎn)？研究領域的諸多專家認為，一方面要從粗放式的擴張戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向精細化運營，一方面企業(yè)更需從財務模式上進行根本性轉(zhuǎn)變。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型要注重‘兩高’，即高品質(zhì)與高科技�！闭憬�大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，“高品質(zhì)意味著房企要回歸到其最終居住的用途，而不是數(shù)量上的擴張；高科技則意味著需要將更多技術(shù)手段融入住宅的開發(fā)、管理�！�

　　“REITs就像對一棟寫字樓進行IPO，份額可流轉(zhuǎn)、可交易、可分紅�！贝鞯铝盒�(微博)高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務部主管胡峰告訴第一財經(jīng)記者，“相當于把這個樓給份額化，買份額可以享受到份額的收益，這個份額可以流轉(zhuǎn)、可以轉(zhuǎn)讓，這樣資產(chǎn)就流動起來了。”

　　據(jù)第一財經(jīng)記者了解，自2014年5月我國第一個私募類REITs中信啟航發(fā)行以來，平安不動產(chǎn)、保利地產(chǎn)、旭輝和龍湖等也紛紛介入。根據(jù)興業(yè)證券數(shù)據(jù)，截至今年5月12日，我國類REITs累計發(fā)行48只，發(fā)行金額總計934.2億元。

　　北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組估算，中國REITs市場規(guī)模約為4萬億至12萬億。

　　北京大學光華管理學院院長，金融學教授劉俏認為，REITs很可能會成為未來若干年中國金融體制改革或者供給側(cè)改革最重要的抓手之一。

　　劉俏還曾在第一財經(jīng)撰文表示，REITs并不局限于房地產(chǎn)。目前中國企業(yè)尤其是民營企業(yè)融資難、融資貴問題一直十分突出，推出REITs有利于降低系統(tǒng)性金融風險，促進不動產(chǎn)行業(yè)以及上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　“如果說前些年的資本運作是借債拿地，那么進入下半場存量管理時代，要靜下心來把資產(chǎn)運作好�！痹叫惴康禺a(chǎn)信托獨立董事陳曉歐告訴記者，“我們正在為成都麓湖生態(tài)城提供資產(chǎn)管理服務，比如業(yè)態(tài)及資產(chǎn)梳理、后期資產(chǎn)證券化等工作。”

　　存量管理時代，除了普遍關注的住宅地產(chǎn)，樓宇經(jīng)濟將也成為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要載體。

　　據(jù)仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責人朱建輝介紹，“目前，樓宇經(jīng)濟也在城鎮(zhèn)化、城市更新的雙軌背景下運行；我們也發(fā)現(xiàn)兩大特點，一是樓宇轉(zhuǎn)型需求方多來自于科技型驅(qū)動企業(yè)如we work及孵化中心等；二是地產(chǎn)類樓宇如大悅城，開始建有游樂園、母嬰室等，更加注重帶給消費者的人文價值。”

　　品質(zhì)提升仍需技術(shù)賦能

　　諸多科技賦能下的房企品質(zhì)轉(zhuǎn)型，已逐漸在全國范圍內(nèi)落地。也就是說，房企真正開始告別以往粗放型、擴張式的發(fā)展模式，聚焦在以人為本、滿足內(nèi)需的社會服務層面。

　　技術(shù)怎樣驅(qū)動城市、地產(chǎn)發(fā)展？在中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強看來，一方面應通過物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)以建設智慧城市，來滿足居民生產(chǎn)生活需要；一方面則應使基礎設施、和產(chǎn)業(yè)信息化高度發(fā)達。

　　一些大型房地產(chǎn)企業(yè)正在將大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)融入住宅管理與服務中。

　　綠城服務集團行政總裁吳志華表示，“以某小區(qū)為例，其60歲以上老人比例是10.98%，同時小區(qū)內(nèi)二胎的比例要高于全國平均數(shù)據(jù)；通過此類分析，我們布局了小區(qū)內(nèi)的少兒教育服務、老人營養(yǎng)與康養(yǎng)服務。目前，有13萬人在我們平臺上建立健康檔案，40萬老齡用戶正在享受有償?shù)穆�病管理服務�?/span>

　　中小型房企則選擇從低耗能、綠色生態(tài)的技術(shù)切入�！胺康禺a(chǎn)的核心仍然是住宅產(chǎn)業(yè)，這個不能丟。原因是它可以快速發(fā)展及標準化，且由于它市場消費群體大，屬于大眾化的產(chǎn)品，因此抗風險能力強。”悅達地產(chǎn)集團有限公司董事長李彪表示，“除了講究建筑質(zhì)量之外，科技研發(fā)也是我們的強項�！�

　　此前，金茂府由于提出12大黑科技(滿足住戶對空氣、溫度、濕度、噪音等綜合家居需求)頗受業(yè)內(nèi)關注，其在上海新城虹口房源的均價達約為10.2萬/平方米。

　　“金茂府這12大科技系統(tǒng)我們都已經(jīng)具備，我們對自己有一個清醒的認識，就是要做品質(zhì)生活運營專家�！崩畋敫嬖V第一財經(jīng)記者，“除了住宅科技研發(fā)，往遠一步來看，我們正在圍繞長三角城市群(如蘇州、南通、鹽城等)來發(fā)展項目�！�

　　一些房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)企業(yè)也早已悄然布局�！拔覀兏鶕�(jù)房地產(chǎn)會涉及到的50幾個大行業(yè)，將數(shù)據(jù)分成了8個主題方向，包括交易端、居住安全端、住宅服務端等。”杭州中房信息科技有限公司董事長嚴志民告訴第一財經(jīng)記者。

　　“比如之前在離杭州20多公里的富陽，某小區(qū)一個車位定價達到80萬，但該小區(qū)房價在1萬左右，當時百姓和媒體有很大爭議；因而我們協(xié)助政府作了數(shù)據(jù)分析，根據(jù)樓面價、市場環(huán)境等來看待其合理的原因。未來，基于數(shù)據(jù)的減災、減震、逃生等都會運用來保障居住安全�！眹乐久裱a充。

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