駐馬店房產(chǎn)在線訊  提要：事關(guān)地方政府一大重要收入來源的土地收儲，正處在被持續(xù)性的嚴格管理與規(guī)范當(dāng)中。除了財政部、自然資源部下發(fā)通知，要求對土地儲備發(fā)行債券所獲資金實施預(yù)算管理外，預(yù)算執(zhí)行情況也已經(jīng)納入兩個部門的視野。

　　事關(guān)地方政府一大重要收入來源的土地收儲，正處在被持續(xù)性的嚴格管理與規(guī)范當(dāng)中。除了財政部、自然資源部下發(fā)通知，要求對土地儲備發(fā)行債券所獲資金實施預(yù)算管理外，預(yù)算執(zhí)行情況也已經(jīng)納入兩個部門的視野。

　　《中國經(jīng)營報》記者獲悉，財政和自然資源主管部門正擬對地方政府的土地儲備項目進行的各項工作、財務(wù)指標(biāo)等，進行全面績效評價。這一績效評價將與日后土地儲備預(yù)算的情況掛鉤。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到這意味著地方政府完成發(fā)債，以土地儲備的科目獲得融資后，必須提高土地儲備資金的使用效率，當(dāng)年度土地儲備項目的進展如果不順利，很可能將影響到其下一年度的發(fā)債融資，進而影響到可供使用、出讓的土地數(shù)量，這將對地方的錢袋子產(chǎn)生連帶影響。

　　績效評價

　　“既然中央給開了口子，就一定會嚴格規(guī)范管理，對于這一點，我們是有心理準(zhǔn)備的�！�7月10日上午，東部某省自然資源廳的一位內(nèi)部人士對記者說。他告訴記者，自然資源部等中央主管部門已經(jīng)知會地方政府，主管部門將對土地儲備項目開展績效評價工作。

　　這種績效評價，是建立在近半年來對地方政府土地儲備項目“給出路”的基礎(chǔ)上的。先是財政部、原國土資源部聯(lián)合下發(fā)通知，試點發(fā)行地方土地儲備專項債券，用于解決地方土地收儲、整理所需的資金問題；此后，財政部、自然資源部又下發(fā)文件，對土地儲備項目實施預(yù)算管理。

　　記者了解到，對地方政府土地儲備項目的績效評價工作，是在土地儲備項目實施完畢、預(yù)算執(zhí)行結(jié)束后進行，掌握績效評估權(quán)力的，是財政和自然資源主管部門。

　　“按照現(xiàn)在知會的主要意見，在績效評估前，土地儲備機構(gòu)先對土地儲備項目資產(chǎn)開展自評估工作，重點是看收支預(yù)算是否平衡，如果不平衡，就要先調(diào)整收支平衡的方案，這個要按照相關(guān)的程序來�！敝胁康貐^(qū)某省自然資源廳人士告訴記者。

　　按照財政部、自然資源部的相關(guān)規(guī)定，收支平衡方案須由土地儲備機構(gòu)制定或調(diào)整，如果在自評估環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)收支不能平衡，調(diào)整方案要報請財政、自然資源主管部門批準(zhǔn)，待批準(zhǔn)后，才能實施調(diào)整。

　　在自評估工作結(jié)束后，財政主管部門將聘請第三方機構(gòu)，對土地儲備機構(gòu)的自評估展開第三方評估。“這個評估工作是按照年度為單位開展的�！币晃坏胤交鶎幼匀毁Y源職能部門的人士告訴記者。

　　規(guī)模龐大

　　自中央政府同意試點地方政府發(fā)行土地儲備專項債券以來，這種債券發(fā)行規(guī)模已經(jīng)較為龐大。進入2019年6月以來，多個地方政府也進入土地儲備專項債券發(fā)行的高峰期。

　　“上海之后，北京也開始發(fā)行土地儲備專項債券了，已經(jīng)給承銷商發(fā)了招標(biāo)書了�！�7月10日，一位債券承銷商告訴記者，北京市發(fā)行的是二期至七期的土地儲備專項債券。

　　江西省則于7月4日上午，開始進行第二期土地儲備專項債券的發(fā)行工作。記者從可靠渠道獲悉，江西省今年第二期土地儲備專項債券的發(fā)行額度，為50.1403億元人民幣。在此之前，已經(jīng)有江蘇、上海、河北、廣西、重慶等省區(qū)市相繼發(fā)行了土地儲備專項債券。

　　前述債券承銷商人士告訴記者，這些省區(qū)市在發(fā)行專項債券的同時，都同步向債券承銷商提供了收益平衡方案、財務(wù)評價報告和法律意見書�！皬奈覀児ぷ鞯慕嵌瓤矗�最看重的還是收益平衡方案�！鼻笆龀袖N商人士告訴記者。

　　從記者獲得的幾份收益平衡方案看，均包括了“收儲”土地的各種成本支出項，同時，也包含對土地出讓價格的預(yù)期。多位企業(yè)人士在看過這幾份收益平衡方案后向記者表示，預(yù)期出讓價格相對顯現(xiàn)得較為保守�！斑@可能是出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，在最可控的范圍內(nèi)，實現(xiàn)收益平衡�！�

　　在記者掌握的《2019年上海市普陀區(qū)土地儲備專項債券實施方案》(下稱“方案”)中，普陀區(qū)政府稱，該項目地塊擬在2024年出讓，參照同級別的基準(zhǔn)地價，土地出讓預(yù)期收入為14.07億元，其中區(qū)級可得出讓金比例為80.75%。

　　據(jù)此，在綜合測算資金成本等方面的因素后，這一土地儲備項目可以實現(xiàn)資金收益平衡。

　　影響未來

　　“自評估、第三方評估還是主管部門的績效評價，這個形式本身并不是最重要的，最重要的是，評估結(jié)果、績效評價的結(jié)果，將影響到來年的專項債的預(yù)算、資金使用等很多方面的問題，所以地方政府，尤其是土地儲備項目所在地的政府，是非常重視的�！鼻笆鰱|部某省自然資源廳的人士告訴記者。

　　根據(jù)財政部的規(guī)定，財政部門應(yīng)當(dāng)委托第三方評估機構(gòu)對土地儲備機構(gòu)年度自評估結(jié)果進行再評估，再評估結(jié)果作為調(diào)整相應(yīng)中期財政規(guī)劃和核定專項債務(wù)限額、土地儲備專項債券額度的依據(jù)。

　　記者了解到，國務(wù)院主管部門，將在經(jīng)人大審議通過的地方債務(wù)總額規(guī)模以內(nèi)，確定年度土地儲備專項債券的額度。一旦因為評估結(jié)果未能達到要求，很可能將影響下一年度該地方土地儲備專項債券的額度、規(guī)模等方面的問題。

　　同時，財政部、自然資源部還要求，土地儲備項目實施應(yīng)當(dāng)設(shè)定績效目標(biāo)，作為實施績效運行監(jiān)控、開展績效評價的基礎(chǔ)。項目實施完畢、預(yù)算執(zhí)行結(jié)束后，財政部門和自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)對土地儲備項目開展績效評價，評價結(jié)果作為以后年度預(yù)算安排的重要參考依據(jù)。

　　“作為一個完全合規(guī)的融資工具，地方政府都不會愿意因為自己的評價、考核等方面出現(xiàn)問題，而影響到這個合規(guī)融資工具的使用，所以，會非常重視這種評估、績效評價等，要盡可能保證，不出問題�！鼻笆鰱|部某省自然資源廳的人士告訴記者。

　　其實，在業(yè)績評價、自評估之前，還會有第三方審計介入。

　　按照財政部的規(guī)定，項目實施過程中，土地儲備機構(gòu)可根據(jù)項目管理需要，委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)對項目實施進行跟蹤審計；項目實施有關(guān)單位應(yīng)配合做好項目決算有關(guān)工作。項目實施完畢后，財政部門應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)，對土地儲備項目總體收支情況等進行審計。

　　此外，自然資源主管部門受市、縣人民政府委托代持土地儲備資產(chǎn)，并交由土地儲備機構(gòu)具體管理。土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)于每年四季度對所有土地儲備項目對應(yīng)的土地資產(chǎn)(包括正在實施的土地和已入庫儲備的土地)、負債進行統(tǒng)計，編制年末土地儲備項目專用資產(chǎn)負債平衡表。

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