駐馬店房產(chǎn)在線訊   中國銀保監(jiān)會就加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的風(fēng)險防控問題開展了針對信托公司的約談警示，要求控制規(guī)模增速。

　　信托業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)引起了監(jiān)管重視。房地產(chǎn)信托類產(chǎn)品調(diào)控勢在必行，即便個別行業(yè)頭部房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品得以發(fā)行銷售，也未必能像以往般熱銷。因為在一系列從嚴(yán)監(jiān)管措施下，下半年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利率很可能會跌破8%整數(shù)關(guān)口，令不少高凈值投資者未必滿意。

　　上半年，擴(kuò)張了，下半年，怎么尋路？

　　“下半年日子又不好過了。”一位信托公司理財經(jīng)理汪威（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者無奈表示。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到整個上半年，他所在機構(gòu)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售占比超過30%，但隨著多家信托公司被約談要求對房地產(chǎn)項目進(jìn)行余額管控，他所在的信托公司要大幅壓縮房地產(chǎn)信托銷售規(guī)模。

　　在他看來，這意味著自己下半年的收入將隨之縮水不少。

　　“現(xiàn)在整個財富管理團(tuán)隊都在觀望，若下半年收成不佳，大家就會考慮集體跳槽換個環(huán)境�！蓖敉�告訴記者。

　　比理財經(jīng)理更焦慮的，還有信托公司高層。他們一方面急需找到新的產(chǎn)品線，以填補房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行銷售縮水的“缺口”，確保公司業(yè)務(wù)規(guī)模平穩(wěn)成長；另一方面還得加強團(tuán)隊凝聚力，避免業(yè)務(wù)骨干流失。

　　“目前，我們已要求項目經(jīng)理深挖住房保障類、舊城改造項目、地方政府基建項目、企業(yè)資產(chǎn)證券化項目的融資機會，盡可能填補房地產(chǎn)信托發(fā)行縮水缺口。”一位大型信托公司風(fēng)控部門人士告訴記者。

　　下半年日子不好過

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)面臨持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品卻一直處于產(chǎn)銷兩旺的狀態(tài)。

　　“今年一季度我們銷售的兩款集合型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募資額差不多4.5億元，不到一周就基本一售而空�！蓖敉�向記者指出。究其原因，一是房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年化利率基本保持在8%以上，在理財產(chǎn)品里位列前茅，頗受不少高凈值投資者青睞；二是信托公司在處置房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約風(fēng)險方面積累了相對成熟的經(jīng)驗，也讓高凈值投資者頗感放心。

　　行業(yè)數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售的火熱景象。

　　用益信托網(wǎng)研究員帥國讓表示，從月度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托在今年3月份一度達(dá)到年內(nèi)募集規(guī)模巔峰，即便二季度募集規(guī)模起伏變化，月均募集規(guī)模也差不多在600億元左右。

　　“如今我們最擔(dān)心的是，隨著信托公司著手對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開展余額調(diào)控，下半年相關(guān)產(chǎn)品發(fā)行銷售規(guī)模勢必大幅縮水，拖累我們收入呈現(xiàn)斷崖式下跌�！蓖敉�表示。

　　在多位信托業(yè)內(nèi)人士看來，對于未來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行銷售縮水，多家信托公司早有預(yù)期——今年5月中旬，銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（下稱“23號文”），叫停四種為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目提供融資的做法，導(dǎo)致當(dāng)月房地產(chǎn)類集合信托成立規(guī)�；芈渲�470.95億元，環(huán)比下降17.73%。

　　“5月底以來，我們對資質(zhì)和資本金不足的房地產(chǎn)企業(yè)融資需求，基本采取一刀切式的回絕態(tài)度。”一家信托公司業(yè)務(wù)總監(jiān)向記者透露，盡管此舉也遭遇財富管理部門對產(chǎn)品供應(yīng)不足與僧多粥少的抱怨，但公司高層對此不做讓步。

　　在他看來，即便個別行業(yè)頭部房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品得以發(fā)行銷售，也未必能像以往般熱銷。因為在一系列從嚴(yán)監(jiān)管措施下，下半年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利率很可能會跌破8%整數(shù)關(guān)口，令不少高凈值投資者未必滿意。

　　這背后，一是相關(guān)部門實施的相對寬松貨幣政策將持續(xù)“引導(dǎo)”各類理財產(chǎn)品利率走低，二是行業(yè)頭部房地產(chǎn)企業(yè)將受到更多信托公司追捧，令前者在融資利率談判方面更有議價權(quán)。

　　急尋替代產(chǎn)品路漫漫

　　記者多方了解到，面對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行銷售縮水壓力，不少信托公司開始正急尋新產(chǎn)品線填補缺口。

　　“我們已要求項目經(jīng)理深挖住房保障類、舊城改造項目、地方政府基建項目，企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的融資機會�！鄙鲜龃笮托磐泄�司風(fēng)控部門人士向記者指出。

　　在他看來，這些領(lǐng)域依然存在不小的業(yè)務(wù)操作空間——6月份地方政府債發(fā)行量創(chuàng)下年內(nèi)單月發(fā)行新高，令市場預(yù)期政府穩(wěn)基建力度將持續(xù)增加，相應(yīng)基建類信托產(chǎn)品也會隨之迎來新的發(fā)展期；與此同時，不少企業(yè)正考慮拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，從而募集資金償還以往債務(wù)并降低負(fù)債率，令資產(chǎn)證券化產(chǎn)品同樣擁有廣闊的操作空間。

　　但他坦言，盡管本月以來項目經(jīng)理遞交過來的地方政府基建項目與企業(yè)資產(chǎn)證券化融資需求較前兩個月增加了逾20%，能通過風(fēng)控部門審核的項目比重卻未見增加。究其原因，一是不少優(yōu)質(zhì)基建項目已經(jīng)被銀行“捷足先登”，留給信托公司的所剩不多；二是不少尋求資產(chǎn)證券化的企業(yè)存在負(fù)債率偏高、經(jīng)營性現(xiàn)金流趨緊等狀況，也令信托公司擔(dān)心其未來還款能力不足而“打了退堂鼓”。

　　“其間我們也考慮過發(fā)行集合信托產(chǎn)品用于投資其他金融機構(gòu)所發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，作為填補房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行縮水的新突破口。但我們很快發(fā)現(xiàn)整個資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)團(tuán)隊尚不具備ABS（資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）的投資能力�！边@位風(fēng)控部門人士透露。當(dāng)前他們只好推動家族信托、保險金信托、員工持股信托、慈善信托等新型業(yè)務(wù)快速發(fā)展，先解決信托產(chǎn)品供應(yīng)不足的燃眉之急。

　　但這些業(yè)務(wù)周期較長，遠(yuǎn)水難解近渴。

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