駐馬店房產(chǎn)在線訊   過于依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司，日子將開始變得難過了。

　　一位華東區(qū)信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴第一財經(jīng)記者，銀保監(jiān)會“23號文”逐漸釋放出威力，房地產(chǎn)若需信托公司的前端融資，必須滿足“432”條件，因此一些信托公司正失去不少房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

　　所謂“432”，即房地產(chǎn)公司必須具備：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證；地產(chǎn)類項目總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發(fā)資質(zhì)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到雖然今年第二季度房地產(chǎn)類信托表現(xiàn)仍然較好，但多位業(yè)內(nèi)人士稱“房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收縮成為必然”。第三方數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，房地產(chǎn)類信托資金募集規(guī)模逼近2000億元，規(guī)模占比達(dá)到41.71%。

　　一位華北地區(qū)信托公司人士表示，在“房住不炒”思路下，近期監(jiān)管加快了對信托公司進行窗口指導(dǎo)，要求增速過快、增量過大的信托公司在第三季度、第四季度進行降速，進行余額管控。上述業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管政策加碼，房地產(chǎn)信托融資將承壓。中小房企和中小信托公司在今年下半年將面臨較大壓力。

　　“信托資金寬松是出現(xiàn)2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信托資金投向房地產(chǎn)比例擴大，新增信托逐漸向房地產(chǎn)集中。雖然信托融資占房地產(chǎn)開發(fā)融資資金來源比例不高，但對房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼肯定會一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊預(yù)期增加�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

　　5月17日，銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，即“23號文”，收緊信托公司對房企的前端融資；7月初，10余家信托公司被約談，要求對房地產(chǎn)項目進行余額管控。

　　房地產(chǎn)類信托占比占超40%

　　與銀行貸款、證券行業(yè)的非標(biāo)相比，信托的業(yè)務(wù)具體標(biāo)準(zhǔn)由各地銀監(jiān)相機把握，存在較大的彈性空間，對于房地產(chǎn)融資模式的周轉(zhuǎn)起到較為重要的作用。

　　依靠上述優(yōu)勢，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為其自身發(fā)展的重頭戲。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月8日－14日，金融類集合信托募集資金16.80億元，環(huán)比減少27.69%。而房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模51.33億元，環(huán)比增長21.38%。

　　另外一則數(shù)據(jù)顯示，今年二季度房地產(chǎn)信托募集資金1958.48億元。從月度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托在2019年3月達(dá)到募集規(guī)模的峰值，逼近800億元。4、5、6三月募集規(guī)模有起伏變化，但月募集規(guī)模均在600億元-700億元之間。

　　“2019年以來信托融資有所回暖，社融口徑信托貸款由負(fù)轉(zhuǎn)正，集合信托發(fā)行規(guī)模也明顯增長。而于此同時，投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托余額增速回暖、占比擴大，這一趨勢背后是新增的信托產(chǎn)品逐步向房地產(chǎn)行業(yè)集中，房地產(chǎn)行業(yè)是新增集中信托最多投向領(lǐng)域�！敝行抛C券研究部固定收益首席分析師明明表示。

　　不過，房地產(chǎn)類信托的表現(xiàn)在三、四季度或?qū)�發(fā)生變化�！皬姳O(jiān)管下，預(yù)計規(guī)模收縮幾乎已成定局。房地產(chǎn)信托上在購房尾款類、住房保障類、城市更新類舊改項目等符合監(jiān)管要求的領(lǐng)域可以繼續(xù)發(fā)力，但受制于業(yè)績壓力，信托公司轉(zhuǎn)向基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)的可能性較大�！庇靡嫘磐薪鹑谘芯吭貉芯繂T喻智表示。

　　喻智還表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率有所起伏，未來房地產(chǎn)信托的收益率或?qū)⑾滦�。頭部房企將獲得信托資金的青睞，強者獲取資金的效率和融資利率將更有優(yōu)勢；而對于資質(zhì)和資金都稍顯不足的房地產(chǎn)企業(yè)，該類房地產(chǎn)信托的規(guī)模將有可能快速的被壓縮，即使有很高的預(yù)期收益率，也難以成為房地產(chǎn)信托中的主流。

　　中小信托公司承壓

　　今年二季度以來，多項文件要求控制房地產(chǎn)融資，而近期監(jiān)管對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管加碼，房地產(chǎn)信托融資亦將承壓。

　　7月初，銀保監(jiān)會對10家左右的信托公司進行了窗口指導(dǎo)，要求這些信托公司控制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。

　　多家信托公司人士對第一財經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模壓縮是必然。雖然監(jiān)管部門沒有“一刀切”，但對前段時間有信托公司增速過快、增量過大的信托公司進行了窗口指導(dǎo)，要求進行自我調(diào)節(jié)。三季度可能會出現(xiàn)信托公司減少發(fā)行量或者暫時停止發(fā)行的情況。

　　5月23日，銀保監(jiān)會發(fā)布23號文稱，禁止向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

　　調(diào)控的對象不僅僅是信托公司。張大偉稱，今年房地產(chǎn)政策高發(fā)，全國上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

　　對于信托公司而言，一位華東區(qū)信托人士表示，勢必影響今年下半年一些房地產(chǎn)公司的利潤。大型信托公司還好，有存量項目。對于中小信托公司而言，承壓較大。但轉(zhuǎn)型、合規(guī)的過程中會有痛苦，應(yīng)嘗試探索房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)、房抵貸業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資信托等新型業(yè)務(wù)模式。

　　對于房企而言，“23號文進一步強化了頭部房企的議價能力，信托業(yè)內(nèi)部對優(yōu)質(zhì)對手的競爭將更加激烈，頭部房企的融資成本走低的可能性很高�！庇髦潜硎�。

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房價

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)