駐馬店房產(chǎn)在線訊  前幾年由于三四線城市土地價格低廉，吸引了不少房企的目光。隨著棚改制度的推行，其土地市場也跟隨降溫。今年上半年，不少房企都加大了一二線城市土地的儲備量，以世茂、雅居樂、陽光城(000671)等為代表的房企都表示，2019年投資重心將向高能級城市傾斜。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)市場走勢分化，房企對優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)土地的爭搶仍將激烈。

　　房企拿地重心回到一二線城市

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年上半年以來，不少房企明顯加大了一二線土地的收納。據(jù)房企公布的數(shù)據(jù)以及克而瑞的統(tǒng)計顯示，正榮集團(tuán)1～6月新增土儲有8成以上位于一二線城市，世茂、陽光城、中駿的新增土儲中一二線占比也超過一半，相比2018年的這一占比均提升了10%左右。

　　此外，規(guī)模房企投資集中在二線表現(xiàn)更為明顯，旭輝、中海上半年一二線城市新增土儲建面占比超過9成。相比2018年“激進(jìn)”押注三四線，旭輝2019年明顯大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上升40個百分點(diǎn)。拿地體量的絕對值方面，融創(chuàng)、萬科大力拓儲，2019年在一二線的新增土儲建面都超過1000萬平方米，成為上半年在一二線城市拿地最多的企業(yè)，大型規(guī)模房企在高能級城市拿地上的優(yōu)勢依然顯著。

　　記者注意到，從一二線城市的百強(qiáng)拿地建面來看，拿地?zé)狳c(diǎn)城市近半數(shù)來自中西部地區(qū)，如武漢（樓盤）、重慶（樓盤）均是上半年最受百強(qiáng)房企青睞的城市之一。一方面，這些城市房地產(chǎn)處于快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，供地較東部核心城市更加充足；另一方面，中西部核心城市土地成交均價相對東部而言仍處于洼地，房企拿地的資金壓力較小。而對于一二線城市來說，部分企業(yè)拿地比較集中于單一城市，但拿地體量在該城市排名前列，屬于城市深耕型：如電建通過收購武漢地產(chǎn)旗下的幾個項目，大幅提高了在武漢的土地儲備，成為上半年在武漢新增土儲最多的企業(yè)；此外，金茂、濱江分別是昆明（樓盤）、杭州（樓盤）上半年新增土儲建面最多的企業(yè)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場走勢分化，房企對優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)土地的爭搶仍將激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但房企仍把更多資金投入到一二線城市。此外，房企資金面相對寬松，已傳遞到了樓市，也傳遞到了土地市場。相比之前嚴(yán)格的土地限制，部分地方土地政策有所調(diào)整，包括土地限價、土地保證金、土地配套保障房等約束條件相對減少，使得開發(fā)商拿地積極性提高。

　　三四線城市土地成交有所降溫

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2018年9月以來行業(yè)整體投資力度大幅縮減，特別是2018年四季度至今，房企在三四線城市的拿地積極性下滑，投資力度顯著降低。企業(yè)戰(zhàn)略層面，2018年四季度至今，有近七成的百強(qiáng)房企在三四線城市新增土地投資占比較2018年前三季度有不同程度的下降。在三四線城市市場下行調(diào)整預(yù)期下，多數(shù)房企選擇收斂三四線城市布局或是戰(zhàn)略性回歸一二線城市，僅少數(shù)房企選擇繼續(xù)向三四線城市下沉。

　　克而瑞地產(chǎn)研究員朱一鳴表示，2018年特別是下半年以來，在中央嚴(yán)控金融風(fēng)險、著力推動金融去杠桿的背景下，三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊。2019年上半年，部分前期市場熱度較高的三四線城市面臨較大的下行調(diào)整壓力。朱一鳴表示，今年1至5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環(huán)比降低14%。

　　預(yù)測：下半年土地市場保持平穩(wěn)

　　7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2019年1至6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。據(jù)統(tǒng)計，2019年6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)15534億元，同比增長10%，環(huán)比增長31%。對于下半年的土地市場，有分析人士指出，下半年房企資金將面臨新一輪的緊縮，土地市場或呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。

　　進(jìn)入下半年開始，房企融資腳步加大。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月以來，15家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計劃，融資金額超過百億美元。在境內(nèi)融資預(yù)期收緊的背景下，房企加大了海外融資力度。業(yè)內(nèi)人士稱，房企積極融資，一方面和償債高峰期集中到來、融資預(yù)期收緊有關(guān)，另一方面和土地市場爭奪有關(guān)。不過有業(yè)內(nèi)人士表示，其實二季度以來房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的邊際收緊，或意在通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預(yù)期，以降低房企未來潛在經(jīng)營風(fēng)險。

　　張大偉表示，經(jīng)歷2018年嚴(yán)格的土拍市場后，不少房企需要補(bǔ)充土地儲備，因此拿地積極性較高。其中，二線梯隊房企拿地最為積極。預(yù)計未來土地市場會出現(xiàn)一定程度分化，熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭搶會持續(xù)激烈，非優(yōu)質(zhì)地區(qū)定價可能出現(xiàn)下調(diào)。預(yù)計房企在三四線城市拿地金額會進(jìn)一步萎縮，一二線城市土地市場會進(jìn)一步升溫�！安簧俪鞘性谠黾油恋爻鲎�，如果出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，不排除調(diào)控升級的可能性。”張大偉表示。

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