駐馬店房產(chǎn)在線訊  7月17日晚間，金科股份（000656.SZ，下稱“金科”）就一起“疑點(diǎn)重重”的收購(gòu)案回復(fù)深交所關(guān)注。

　　風(fēng)暴緣起一場(chǎng)高溢價(jià)收購(gòu)案，據(jù)金科此前公告，其全資子公司重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬從中科建設(shè)和重慶潤(rùn)凱手中受讓兩者分別持有的重慶星坤地產(chǎn)51%、49%股權(quán)。

　　8.47億元交易對(duì)價(jià)，對(duì)金科來說不算大手筆。然而標(biāo)的公司虧損、11倍高溢價(jià)與關(guān)聯(lián)交易，引來融創(chuàng)系董事張強(qiáng)和獨(dú)立董事姚寧反對(duì)，也引來深交所問詢。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到資料顯示，星坤地產(chǎn)主要開發(fā)重慶涪陵紅星國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，招牌掛土地款總額為3.59億元，原始樓面均價(jià)為433.18元/㎡，該項(xiàng)目擬分6期開發(fā)，1-3期已竣工，4-5期在建，6期未動(dòng)工。

　　從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，星坤地產(chǎn)表現(xiàn)并不良好。2019年1~5月，星坤地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入1603.18萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-1085.80萬元，凈利潤(rùn)-850.35萬元。金科稱，此系符合收入結(jié)轉(zhuǎn)條件的僅為已售的部分車位，故本期營(yíng)業(yè)收入較小，利潤(rùn)較低。

　　更為重要的是，中科建設(shè)實(shí)際控制人黃一峰是金科實(shí)際控制人黃紅云之弟，同時(shí)中科建設(shè)也是該項(xiàng)目的工程總包方。張強(qiáng)稱，此次交易存在利益輸送及損害中小股東利益的嫌疑。

　　對(duì)于評(píng)估增值質(zhì)疑，金科稱由于土地取得時(shí)間較早，項(xiàng)目開發(fā)成本相對(duì)較低，單位開發(fā)成本為2725元/㎡，而銷售價(jià)格高層為5700元/㎡、洋房?jī)r(jià)格為7000元/㎡、商業(yè)均價(jià)為12000~13000元/㎡，故形成存貨較大增值。

　　此外，2012及2014年星坤地產(chǎn)取得項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)，成交樓面均價(jià)為433.18元/㎡，同區(qū)域2018年可比項(xiàng)目成交樓面均價(jià)2032元/㎡。從同區(qū)域可比項(xiàng)目樓面地價(jià)與取得時(shí)的樓面地價(jià)比較，增值率為369%。

　　在融創(chuàng)系的反對(duì)聲中，張強(qiáng)還認(rèn)為，標(biāo)的項(xiàng)目有大量自持物業(yè)與商業(yè)，占用上市公司資金過多，影響資金周轉(zhuǎn)。

　　對(duì)于上述問題，金科給出以下數(shù)據(jù)：項(xiàng)目預(yù)計(jì)總可售建筑面積為90.56萬㎡，其中商業(yè)建筑面積約為10.25萬㎡，總體商業(yè)部分占比11.32%，商業(yè)總量在全項(xiàng)目中配比不高。其認(rèn)為，自持物業(yè)占用資金較小及項(xiàng)目銷售資金回籠，商業(yè)部分不會(huì)影響項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)。

　　“結(jié)合本次交易及項(xiàng)目的實(shí)際情況，增值情況合理。”金科認(rèn)為，同時(shí)，由于本次關(guān)聯(lián)交易金額占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的比例未超過5%，因此無需提交公司股東大會(huì)審議。

　　第一財(cái)經(jīng)注意到，實(shí)際上，紅星國(guó)際廣場(chǎng)第6期項(xiàng)目因拆遷原因尚未交付和辦理相應(yīng)權(quán)證，卻在評(píng)估中納入支付對(duì)價(jià)。深交所同樣關(guān)注到此處存在的不確定因素。本次評(píng)估中，評(píng)估人員未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

　　根據(jù)星坤地產(chǎn)與涪陵區(qū)國(guó)土資源局簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,出讓人同意于2014年12月30日前將宗地交付給星坤地產(chǎn)，但實(shí)際尚未完全移交。對(duì)于分期支付的1.7億元土地款，星坤地產(chǎn)已累計(jì)支付1.15億元。截至今年5月31日，雙方就剩余土地移交、土地款支付及合同履約責(zé)任等事項(xiàng)尚在協(xié)商。

　　一宗關(guān)聯(lián)交易引發(fā)深交所重重關(guān)注，其實(shí)際價(jià)值何在？金科表示，此次收購(gòu)是為進(jìn)一步豐富土儲(chǔ)資源，深耕重慶區(qū)域，提高市場(chǎng)占有率。

　　從區(qū)位看，該項(xiàng)目地處重慶市中部、三峽庫區(qū)腹地，是重慶市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈核心城市、渝東南部中心城市、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)東部中心城市�！皬某鞘幸�(guī)劃發(fā)展來看，該區(qū)域宜居度較好，未來有一定的發(fā)展空間�！苯鹂品Q。

　　但質(zhì)疑聲遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單。有投資者認(rèn)為，此次交易是金科的又一次潛在股權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)。在此之前，金科歷史上也進(jìn)行過多起備受質(zhì)疑的關(guān)聯(lián)交易或資本運(yùn)作，其目的均是為穩(wěn)固大股東的控制權(quán)。

　　最新現(xiàn)狀是，融創(chuàng)在金科股份中持股29.9%，黃紅云及其一致行動(dòng)人持股比例為30.56%，雙方差距僅0.66%。前有金科“卓越共贏計(jì)劃”加持，股權(quán)之爭(zhēng)將如何發(fā)展，潛藏在次次交易的微小脈絡(luò)中。而即使難以撼動(dòng)大局，融創(chuàng)系仍堅(jiān)持在金科董事席中“唱反調(diào)”。

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