駐馬店房產(chǎn)在線訊   關(guān)于隔斷房的話題再次引發(fā)大眾關(guān)注。近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)會(huì)同北京市市場(chǎng)監(jiān)管局接連發(fā)布3個(gè)合同示范文本，將禁止隔斷房提升至法律層面。

　　在控制房租水平基礎(chǔ)上，禁止企業(yè)打隔斷，獲得更多利潤(rùn)。那么，對(duì)分散式長(zhǎng)租公寓而言，該如何發(fā)展？

　　“N+1”模式之惑

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到，除了對(duì)租賃方式、租金等內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定外，新版住房租賃合同示范文本，對(duì)于群租房的政策再次重申：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不得出租供人員居住。

　　“此前一直嚴(yán)禁隔斷房和群租房，這次發(fā)布住房租賃合同示范文本和房源信息發(fā)布規(guī)范，讓政策更加明確、更加堅(jiān)定�！北本┓康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示。

　　然而，由于客廳面積大、價(jià)格相對(duì)合適，且經(jīng)過(guò)租賃機(jī)構(gòu)裝修后，居住環(huán)境大大提高，“N+1”房源在北京租賃市場(chǎng)中，有著部分需求存在。

　　蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平指出了目前一大現(xiàn)狀：頭部機(jī)構(gòu)化企業(yè)中，“N+1”模式是一大普遍現(xiàn)象，而大量中部租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人房源內(nèi)，“N+1”的比例也非常高。

　　從運(yùn)營(yíng)角度分析，“采用分隔增加房間數(shù)量的方式，是提高坪效最為普遍的方式，也是目前長(zhǎng)租公寓最為直接的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)�！�58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。

　　值得注意的是，裝修成本偏高，或是分散式公寓面臨的一大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題�！澳梅繒r(shí)，公寓機(jī)構(gòu)跟原房主簽的合約可能是三年、五年，一旦房主不再續(xù)約，裝修成本未必能掙回來(lái)。因此，公寓運(yùn)營(yíng)商通常采取的解決辦法是，將房屋進(jìn)行分割，變成隔斷房�！闭�貓找房創(chuàng)始人楊曉松表示。

　　在此背景下，租房新政，或?qū)Ψ稚⑹焦�寓運(yùn)營(yíng)形成直接影響，“運(yùn)營(yíng)企業(yè)整租過(guò)來(lái)，不允許分割，還是整租出去，那么，長(zhǎng)租公寓存在的價(jià)值有多大？如何才能把裝修統(tǒng)一化的成本收回來(lái)？這是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)必須面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題�！睏顣运杀硎尽�

　　租賃新政或影響盈利及規(guī)模擴(kuò)張？

　　“禁止‘N+1’，意味著少了一間房。無(wú)論對(duì)哪家長(zhǎng)租公寓企業(yè)而言，都可能影響出租率或投資回報(bào)�！蓖�策研究院首席分析師張宏偉表示。

　　在房東東創(chuàng)始人全靂看來(lái)，影響最大的還是頭部運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，像美麗屋、中潤(rùn)等中型規(guī)模企業(yè)也會(huì)受到一定影響，“企業(yè)不僅僅損失的是資金，還損失的是規(guī)模。”

　　不過(guò)，在影響程度上，具體還要看政策的落地執(zhí)行力度�！坝绊懹卸啻螅�消化時(shí)間有多長(zhǎng)，今年可能還不好評(píng)估�！笨瞻讋�(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)稱。

　　不過(guò)，巴樂(lè)兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌對(duì)此持樂(lè)觀看法。在他看來(lái)，這一政策對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)提出了更高要求，反倒會(huì)推動(dòng)大型機(jī)構(gòu)和平臺(tái)的發(fā)展。

　　之所以這么認(rèn)為，高萌的理由在于：該政策并不影響龐大的租房需求，也不會(huì)減少市場(chǎng)規(guī)模，或阻止行業(yè)進(jìn)一步市場(chǎng)化發(fā)展。此外，該政策并不否定企業(yè)，反而是讓優(yōu)秀、愿意持久投入和追求長(zhǎng)線回報(bào)的企業(yè)發(fā)展得更好。

　　在接受采訪時(shí)，相寓方面表示，相寓堅(jiān)持在合法合規(guī)的范圍內(nèi)正常經(jīng)營(yíng)，租房新政對(duì)相寓經(jīng)營(yíng)基本不產(chǎn)生什么影響。

　　分散式長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模增長(zhǎng)緩慢

　　實(shí)際上，今年長(zhǎng)租公寓行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。近日，有報(bào)道稱，樂(lè)伽公寓在合肥、西安等地拖欠房東租金，疑似“爆倉(cāng)”，隨后樂(lè)伽公寓發(fā)出辟謠公告稱，一直處于正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。不過(guò)，樂(lè)伽也坦言，“關(guān)于合肥市場(chǎng)我司依舊會(huì)正常運(yùn)營(yíng)正常維護(hù)，只是不再進(jìn)行擴(kuò)張市場(chǎng)”。

　　據(jù)克而瑞發(fā)布的2019上半年中國(guó)長(zhǎng)租公寓規(guī)模排行榜顯示，較去年年底而言，今年上半年，分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商整體規(guī)模增長(zhǎng)緩慢。究其原因，克而瑞研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，由于消防、甲醛、租金貸、哄抬租金等問(wèn)題，分散式租賃企業(yè)被住建委等部門多次約談，約束和規(guī)范企業(yè)發(fā)展。而政府對(duì)租金上漲的嚴(yán)控，也使分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商能夠獲取的有效房源并不多，這也是導(dǎo)致整體規(guī)模增長(zhǎng)緩慢的主要原因。

　　除此之外，不同城市對(duì)于隔斷房接受度不一，比如北京市場(chǎng)，今年上半年在通州等地集中拆除隔斷，整治違規(guī)，分散式租賃企業(yè)一定程度受到影響。

　　“一個(gè)行業(yè)從地上吹到天上，再?gòu)奶焐纤さ降厣�，都是初期典型的特征，說(shuō)明大家都很浮躁。坦白說(shuō)，長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在并沒(méi)有解決大部分租客的痛點(diǎn)，反而抬高了市場(chǎng)整體租金。”全靂表示。

　　實(shí)際上，租賃行業(yè)不同于酒店行業(yè)，由于涉及民生，租金不能隨便上漲。在此之前， 萬(wàn)科在深圳城中村的“跑馬圈地”，引起租金上漲，讓其“萬(wàn)村計(jì)劃”站在了輿論的“風(fēng)口浪尖”。

　　“基層的勞務(wù)人員需要有地方住，若房租上漲后，目標(biāo)客戶改變了，但并沒(méi)有增加原來(lái)勞務(wù)人員的居住空間，而是讓他們的選擇空間更小，這是長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨的一大困擾�！睏顣运煞Q。

　　“經(jīng)過(guò)兩三年的迅猛發(fā)展，住房租賃企業(yè)規(guī)�？焖侔l(fā)展壯大，住房租賃行業(yè)的機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化、規(guī)模化程度持續(xù)提高，企業(yè)和行業(yè)發(fā)展摸索出一些規(guī)律，比如經(jīng)歷過(guò)高速擴(kuò)張后，肯定需要慢下來(lái)，通過(guò)加強(qiáng)管理和規(guī)范經(jīng)營(yíng)解決發(fā)展中遇到的種種問(wèn)題，速度放緩是為了走得更穩(wěn)，走得更遠(yuǎn)�！壁w慶祥稱。

　　全靂亦認(rèn)為，2019年，對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)反思年，暫緩擴(kuò)張，是最明智的選擇。放棄沒(méi)有質(zhì)量的“規(guī)�！保�活得長(zhǎng)，才是真正的“好”。

　　業(yè)內(nèi)：需創(chuàng)新模式，提高運(yùn)營(yíng)效率

　　“長(zhǎng)租公寓未來(lái)還是很大的發(fā)展空間，但到底發(fā)展的方向在哪，目前還有待觀察�！� 楊曉松稱。

　　楊曉松建議，長(zhǎng)租公寓可在模式上有所創(chuàng)新。在他看來(lái)，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展方向，往“輕”的方向發(fā)展更為合適，“如果為了做一個(gè)長(zhǎng)租品牌，做‘重’加入裝修，帶來(lái)的問(wèn)題非常多，也不一定是市場(chǎng)真正需要的�！�

　　他提出了一大解決方案：可將長(zhǎng)租公寓變成物業(yè)公司幫業(yè)主打理空置房的模式，即將物業(yè)公司聯(lián)網(wǎng)，將社區(qū)內(nèi)公寓整租過(guò)來(lái)，不用專門團(tuán)隊(duì)，而是交給物業(yè)公司打理，做成標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，“物業(yè)公司就是管房屋的，本來(lái)就不許分割，這一模式還把利潤(rùn)讓給物業(yè)公司，可以實(shí)現(xiàn)盈利問(wèn)題。而對(duì)租戶而言，房租也沒(méi)有很大上漲�！睏顣运煞Q。

　　在張波看來(lái)，分散式長(zhǎng)租公寓想要突破利潤(rùn)“天花板”當(dāng)屬無(wú)解，很難做到“跑得快”又“跑得好”，當(dāng)下最優(yōu)解是控制在北京的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模，并嚴(yán)格控制拿房成本。同時(shí)，適時(shí)擴(kuò)大在熱點(diǎn)二線城市的布局規(guī)模。

　　除了在城市布局上要有所差異外，在具體的運(yùn)營(yíng)方面，龍東平認(rèn)為，想要形成合理、長(zhǎng)效的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓還需要在提升運(yùn)營(yíng)效率，降低管理成本，提高附加服務(wù)等方面下功夫。

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請(qǐng)點(diǎn)擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房?jī)r(jià)

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)