土地增值稅啟動立法業(yè)內：對個人征稅可能性不大

2019-07-25 來源：新京報

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊在7月16日由財政部、國家稅務總局發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）在當時并未引起很大的輿論聲音，但是在經(jīng)過自媒體報道后，對個人征稅方面過度解讀，引起一些購房者產(chǎn)生疑問。

　　多位專家人士表示，土地增值稅的征收已經(jīng)實施多年，且相當成熟，如今條例轉法律，本就符合國家稅收法定的原則，且征求意見稿中的大部分內容平移了原條例中的內容，只是增加了少部分內容，主要還是面向開發(fā)商征收。

　　對于個人一直免征的土地增值稅，很多人擔心《征求意見稿》出臺后，是否不再免征。但在很多業(yè)內人士看來，未來征收的可能性并不大。

　　落實稅收法定，大部分內容平移原《條例》

　　相比于土地增值稅，房地產(chǎn)稅的立法工作不時被提及并時常登上輿論頭條，而執(zhí)行多年的土地增值稅則較為低調，如今率先立法，令人多少有點意外。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到1993年12月13日，國務院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》），自1994年1月1日起對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。根據(jù)《條例》授權，財政部于1995年1月印發(fā)了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例細則》。

　　財政部和國家稅務總局稱，《條例》施行20多年以來，稅制比較健全，運行平穩(wěn)，上升為法律的條件和時機已經(jīng)成熟。土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內容，有利于完善土地增值稅制度，增強權威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財政收入、調節(jié)土地增值收益分配、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國的房地產(chǎn)稅收體系、推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

　　對此，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，土地增值稅原本就存在，只是需要按國家稅收法定的原則，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意見稿。

　　事實上，財政部在2018年12月27日發(fā)布刊登在《求是》雜志上的文章《建立支撐國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的財政制度》顯示，稅收制度改革取得重大進展，逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制度，加快完成在2020年落實稅收法定原則的改革任務。

　　對此，諸葛找房市場研究員姜國君表示，土地增值稅從條例上升到法律，最直觀的導向是該項稅種所涉及的領域具有廣泛性和重要性，同時也說明這個領域的發(fā)展已經(jīng)到了需要進一步規(guī)范和強化管理的重要階段。從國土空間規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化建設等重大戰(zhàn)略部署來看，土地是最基礎的資源供給，因此上升到法律的高度來征管土地增值稅是大勢所趨，將為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供法律保障。

　　對于《征求意見稿》與此前的《條例》有何區(qū)別？楊紅旭分析，基本上是平移了原條例中的內容，少量增加了新內容，比如集體房地產(chǎn)。

　　記者對比發(fā)現(xiàn)，在征收對象、稅率上均無大的變化。諸如征收對象，均為在中華人民共和國境內轉移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人；在稅率上，仍實行四級超率累進稅率。但是在征稅范圍上，在原來的基礎上，增加了集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物，在業(yè)內人士看來，這是一個很大的改革。還有一個新的改變，原來的清算方式采用“應清算”和“可清算”，《征求意見稿》中取消了“可清算”，全部變?yōu)椤皯逅恪�，在業(yè)內人士看來，對于企業(yè)拖延繳稅的行為將具有強制性。

　　為集體用地入市鋪路，調節(jié)金向稅收過渡

　　值得關注的是，《征求意見稿》首次提出將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍。

　　這一舉動令人想到正在審議中的土地管理法修正案草案。其中，集體經(jīng)營性建設用地入市改革正是修正案草案中的亮點。

　　在很多業(yè)內人士看來，這均是為集體經(jīng)營性建設用地入市鋪平道路。

　　姜國君就認為，將集體土地使用權出讓納入征稅范圍，一方面與正在審議的土地管理法修正案草案形成銜接，另外也與目前集體建設用地入市試點取得的成果有關。

　　早在2015年，全國33個試點地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，也稱為“三塊地”改革試點，允許集建地入市和轉讓，實行與國有建設用地同等入市、同權同價。

　　如今，將集體用地使用權的流轉納入到土地增值稅范圍，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長嚴金明稱其是一個很大的改革。作為“三塊地”改革試點的33個城市，土地增值收益執(zhí)行的是調節(jié)金制度，而這個調節(jié)金本應該叫稅，但此前作為稅收的條件還不成熟，現(xiàn)在將調節(jié)金轉變成稅，使得集體土地的流轉有法可依。

　　據(jù)悉，此前的2016年，針對“三塊地”改革試點的33個城市，制定了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益調節(jié)金征收使用管理暫行辦法》。調節(jié)金分別按入市或再轉讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益的20%-50%征收。

　　不過，上述調節(jié)金暫行辦法的執(zhí)行期限截至2017年年底。而《征求意見稿》這一新提法也意味著，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地增值收益調節(jié)金正在向稅收過渡。

　　財政部和國家稅務總局稱，為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產(chǎn)納入了征稅范圍，同時，擬取消土地增值收益調節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負擔總體穩(wěn)定。

　　為此，包括中國財政科學研究院副研究員施文潑在內的很多業(yè)內人士都認為，將集體建設用地納入征收范圍，是順應土地制度改革允許集體建設用地直接入市，在稅收制度上做出的相應調整，目的是通過稅費制度的歸并，對不同性質土地適用相同的稅收制度，促進稅收公平。

　　此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進還表示，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市跟國有建設用地不一樣，土地買賣以后的收益如何分配的是一個很重要的問題，而土地增值稅可以適當?shù)赝ㄟ^減免等方式分配土地交易過程中的收益。

　　“雖然此前的相關試點給立法提供了論證依據(jù)，立法也將為相關性質土地入市鋪平道路。但集體土地是否即將規(guī)�；胧羞€要結合相關部署和規(guī)劃來進行，這點上應區(qū)分看待�！苯獓绱吮硎�。

　　全部“應清算”，企業(yè)拖延納稅將受到抑制

　　2009年5月12日，國家稅務局引發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）。根據(jù)《規(guī)程》，土地增值稅清算受理分為“應清算”和“可清算”，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　在2019年7月16日發(fā)布的《征求意見稿》中，對于上述 “應清算”和“可清算”內容合二為一，全部“應清算”。《征求意見稿》指出，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅實行先預繳后清算的辦法。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應當自納稅義務發(fā)生月份終了之日起15日內，向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表，預繳稅款。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應當自達到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。

　　有從事企業(yè)財務審計工作的人士表示，在“可清算”的條件下，不少企業(yè)會出現(xiàn)拖延繳稅的情況。

　　施文潑表示，將“可清算”變?yōu)椤皯逅恪�，用詞更加體現(xiàn)強制性，進一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)項目征納雙方的稅收責任，有利于消除稅收漏洞，確保稅款應收盡收，也有助于維護雙方的權益。另一方面，在清算方式上做了相應調整，也有利于簡化清算流程，減輕征納雙方成本和涉稅風險。

　　規(guī)范清算流程，封堵稅收漏洞，對于納稅不規(guī)范的房企來說，必然會受到影響，姜國君表示，土地增值稅法征求意見稿對申報納稅及清算環(huán)節(jié)更具強制性，相比現(xiàn)行條例更加嚴格、規(guī)范，這將一定程度上增加部分房企的資金壓力，可以起到抑制房企過度粗放開發(fā)、經(jīng)營灰色空間等作用。雖然短期內會降低房企的資金利用率，但長遠來看將更利于房企把握開發(fā)經(jīng)營節(jié)奏、防控資金風險。同時也有助于通過稅收杠桿調節(jié)市場，引導行業(yè)健康發(fā)展。

　　對個人征稅？多位業(yè)內人士表示“可能性并不大”?

　　自《征求意見稿》公示后，亦有存在過度解讀現(xiàn)象。尤其是對個人征收土地增值稅的說法不一。

　　事實上，《征求意見稿》中對“轉移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人”這一表述與現(xiàn)行1993年版、1994年執(zhí)行的土地增值稅暫行條例并無差別。

　　只是現(xiàn)行條例規(guī)定“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。而《征求意見稿》中明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土增稅” 。相關優(yōu)惠政策已出現(xiàn)細化，并非一刀切。

　　無論何種說法，早在1999年，《財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》中就提出對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。

　　2008年，由財政部、國家稅務總局聯(lián)合印發(fā)的《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》又規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這項免征的規(guī)定一直執(zhí)行至今。

　　對于個人一直免征的土地增值稅，很多人擔心《征求意見稿》出臺后，是否不再免征。但在很多業(yè)內人士看來，未來征收的可能性并不大。

　　楊紅旭就表示，即便土地增值稅《征求意見稿》通過了立法，仍然不會對個人征稅。因為在個人轉讓房產(chǎn)環(huán)節(jié)，已有了個人所得稅，其內涵與土地增值稅相似，不應該重復征稅。新增稅種應是正在立法中的房地產(chǎn)稅，即持有環(huán)節(jié)的稅種。

　　嚴躍進也認為，房子作為居住功能，稅費不會太復雜的，比如房地產(chǎn)稅針對哪些房子征收，如何征收等問題一直比較謹慎。此外，土地增值稅背后涉及到房屋買賣的價格差，很難斷定是房屋升值了還是土地升值了，具有不確定性。因此判斷不會征收。

　　“如果未來確實考慮到土地價值增值，后續(xù)房產(chǎn)稅會適當減緩或者不征收，這都是可以變通的內容�！眹儡S進稱，如果未來從有征收可能來考慮，確實會影響一些房產(chǎn)背后的增值收益。尤其是漲價而且潛在交易成本比較高的房屋，市場交易會被抑制。

　　姜國君則認為，結合近一兩年熱議較多的房地產(chǎn)稅立法以及在上海、重慶等地開展的房產(chǎn)稅試點工作來看，后期即便對個人房產(chǎn)交易征收土地增值稅，也將適用于自住以外的多套房產(chǎn)或超過家庭居住面積部分的交易所得進行交稅。所以一般家庭不必過度擔心這個問題。

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