駐馬店房產(chǎn)在線訊    7月24日晚間，時隔兩個月，蘇州樓市調(diào)控再升級，此次調(diào)控主要表現(xiàn)為限購升級、擴大限售范圍兩個部分。外地戶籍由原社保或個稅2年內(nèi)滿1年調(diào)整為3年內(nèi)連續(xù)滿2年；由原園區(qū)和新區(qū)部分地區(qū)限售調(diào)整為蘇州6區(qū)均限售，新房3年限售、二手房5年限售。

　　億翰智庫研究總監(jiān)張化東認為，此次蘇州市調(diào)控政策的收緊是繼5月蘇州工業(yè)園區(qū)政策收緊后（新房限售3年，二手房限售5年）的又一次收緊，限售范圍擴大至蘇州市區(qū)。此次政策調(diào)整符合“房住不炒”的政策基調(diào)，堅持落實地方政府主體責(zé)任，實施“一城一策，因城施策”，打擊市場投資投機性需求。

　　業(yè)內(nèi)人士對蘇州調(diào)控升級并不意外，蘇州也不是第一個將社保繳納年限提高到5年的城市。此前，西安在6月20日將非戶籍購房者的資格要求提高到5年社保。

　　值得關(guān)注的是，此次蘇州調(diào)控升級，常熟、張家港兩個區(qū)沒有被納入其中。牽一發(fā)而動全身，市場對蘇州此次調(diào)控升級給行業(yè)與個人消費者帶來的影響已有反應(yīng)。一名房企人士認為，此輪調(diào)控會打擊炒房，讓市場進一步降溫；上半年拿高價地的房企，后面會直接受到影響；需求外溢，相鄰城市無錫、常熟或受益。

　　政策“打補丁”

　　今年以來，蘇州正進入調(diào)控深水區(qū)：5月11日，蘇州出臺調(diào)控新政，主要是高新區(qū)和園區(qū)新房限售三年，園區(qū)二手房限售五年；5月16日又補充出臺了學(xué)區(qū)房的政策細則，園區(qū)將調(diào)整新購住房學(xué)位政策，從“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”。同時，對于人才住房政策，要求園區(qū)范圍內(nèi)的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在人才優(yōu)先購買后，方可公開銷售剩余住房。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到5月發(fā)布調(diào)控政策之后，蘇州園區(qū)與新區(qū)的投資需求被遏制，購買需求溢出到周邊城區(qū)，市場預(yù)期隨之改變。一名業(yè)內(nèi)人士評價稱，“消費其實本質(zhì)上是沖動的，沒有預(yù)期就不會有沖動”。從上海中原提供的數(shù)據(jù)可見，消費者預(yù)期已從原來火爆的園區(qū)和新區(qū)轉(zhuǎn)到相城區(qū)。蘇州園區(qū)成交面積從5月份的3.1萬平方米下降到6月的2.8萬平方米；平均成交價格從3.6萬元/平方米下調(diào)到了3.4萬元/平方米。與此同時，相城區(qū)成交面積從5月的1.6萬平方米漲到6月的1.8萬平方米；平均成交價格從2.4萬元/平方米漲到2.5萬元/平方米。此外，截至7月21日，蘇州全市庫存僅剩3.6萬套，不少中介機構(gòu)測算全市新房去化周期僅5.9月。

　　一名分析師指出，調(diào)控政策一般在市場過冷的時候定向?qū)捤桑喝?018年4季度各地樓市步入下行通道，不少城市陸續(xù)出臺了以人才購房補貼等溫和措施為主的定向?qū)捤烧�策，防止樓市大幅波動。蘇州也在2018年11月放寬人才購房限制。

　　因此，不難理解在市場價格上漲壓力下，蘇州再度出臺新政。正如張化東所說，此次蘇州政策的收緊，政策雙向性特征更明顯，城市內(nèi)政策或松緊并存，未來或有更多城市根據(jù)自身特點調(diào)整政策。

　　土地市場升溫

　　另一方面，從蘇州的土地市場現(xiàn)狀也可看出樓市有降溫需求。7月25日，蘇州新政頒布的第二天，蘇州信達置業(yè)有限公司以2.7億拿下一幅位于城區(qū)中心的常熟宅地，成交樓面價約1.6萬元/平方米，溢價率25.34%。

　　一份來自同策咨詢的研究報告顯示，上半年核心華東地區(qū)二線城市土拍回暖，蘇州也不例外，今年上半年，蘇州土拍平均樓板價1.5萬元/平方米，遠遠超過2017年的1.1萬元/平方米。

　　前幾年，一批房企下沉三四線城市。華東地區(qū)三四線城市地價高點及快速上漲年份集中在2017-2018年，2018年4季度起普遍進入土地價格調(diào)整期。從上半年華東地區(qū)城市地價漲幅來看，2019年同比收窄，部分城市地價出現(xiàn)回調(diào)；核心城市周邊地價仍然保持一定熱度。

　　2019年5-7月，銀保監(jiān)連續(xù)規(guī)范地產(chǎn)融資。有關(guān)部門5月底收緊了部分連續(xù)拿高價地塊的房企在公開市場融資。此外，在前期高價地項目未能妥善解決、上半年銷售回款不力情況下，房企拿地邏輯不得不進行調(diào)整。

　　另一方面，從房企提供的數(shù)據(jù)來看，項目開盤認籌率于5月回落：長三角多數(shù)城市三四月開盤去化率持續(xù)走高，但5月后開盤去化率普遍降低，尤其是浙江部分城市。

　　上述同策咨詢研報顯示，1-5月，蘇州土拍熱度較高，房企參拍熱情高漲，溢價率逐月遞增，5月達50%的歷史高位。在此背景下，6月蘇州宅地0出讓，節(jié)奏明顯受到控制。

　　不過，有房企人士認為，蘇州這一波政策高壓下，周邊的無錫、常州等地房價或面臨上漲壓力。有代理機構(gòu)預(yù)測，目前無錫成交量處于下行通道，預(yù)計銷量將在2019年4季度初開始反彈，并于2020年12月達到波峰。

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