駐馬店房產(chǎn)在線訊     駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近年來，隨著廣地花園、粵墾綠苑等一批廣州知名爛尾樓逐步進入復活通道，不僅讓越來越多困擾城市發(fā)展多年的“傷疤”迎來愈合的曙光，同時也給樓市帶來許多新的機會。不過，南方日報調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤項目之所以“爛尾”，表面上是開發(fā)商資金鏈斷裂造成的，但背后實際還隱藏著產(chǎn)權(quán)不清、債務復雜、違約、騙貸、質(zhì)量不好、運營不善等諸多剪不斷、理還亂的原因。這些深層次的問題并不是有新的社會資本人來接盤就能夠短期解決，需要有政府、社會、企業(yè)和其它交易主體通力合作才能逐一化解。最近，廣地花園復活面臨的舊業(yè)主辦證難和規(guī)劃矛盾等一系列問題就給市場敲醒了警鐘。為幫助讀者更好地認識爛尾樓“復活”項目的長處和短板，防范接盤過程中潛在的交易危機，本期特邀請零慶鳴律師為大家指點迷津。

　　■嘉賓

　　零慶鳴 房地產(chǎn)法律專家，中華全國律師協(xié)會會員，廣東海智律師事務所高級合伙人和資深律師。

　　◎問題1

　　交了房款辦了入住就有了房屋產(chǎn)權(quán)？

　　南方日報：從廣地花園復活后遺留的歷史問題，可看出導致業(yè)主辦證難的主要原因有哪些？

　　零慶鳴：按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，購房者與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，交納了房款，辦理了入住手續(xù)，并不意味著購房者已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)。購房者取得房屋產(chǎn)權(quán)，必須經(jīng)過法定程序認定。在復雜的程序面前，購房者往往處于信息不對稱的弱勢位置，其權(quán)利很容易受到侵害。廣地花園涉嫌假抵押假按揭騙取銀行貸款、一戶多賣、不按規(guī)定出具正規(guī)購房合同與發(fā)票等導致業(yè)主買了房子但拿不到不動產(chǎn)證，暴露了監(jiān)管方面存在的重大缺陷。綜合來講，老業(yè)主辦證難的原因以及后續(xù)導致辦證困難的因素有：①利用集體所有土地開發(fā)的項目；②未經(jīng)立項批準的項目；③未取得規(guī)劃審批的項目；④沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋；⑤未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋；⑥土地或房屋未解除抵押的；⑦開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的；⑧土地、房屋等有關(guān)部門查封、限制交易的項目等等。

　　◎問題2

　　換了開發(fā)商，所有問題會徹底解決？

　　南方日報：近年來，越來越多的房企開始重視存量開發(fā)，使得許多爛尾多年的樓盤得到盤活。但是，也有一些歷史遺留問題似乎并沒有那么容易得到解決。能否分析背后的原因？

　　零慶鳴：爛尾樓破壞了城市形象，浪費國家土地資源，還破壞了投資者信心。近年來，一二線城市土地短缺，新批建設(shè)用地少之又少，盤活存量市場的需求迫在眉睫，加之國家釋放城市土地存量政策導向，城市舊改已經(jīng)成了越來越多的標桿房企轉(zhuǎn)向的新戰(zhàn)場。例如佳兆業(yè)在深圳用了僅僅三年時間不到，將爛尾樓子悅臺重新包裝為深圳佳兆業(yè)中心，以較低的價格成本獲得土地資源，進而獲取高額利潤回報。但有開發(fā)商接盤，是否意味著破敗的爛尾項目主一定迎來命運的轉(zhuǎn)機？不一定。因為項目背后還有昂貴的配套費、當?shù)卮迕窦�資款本息、融資本息、應該賠付買房人的延期交付房屋違約金達幾十億元，有的項目涉及經(jīng)濟糾紛、有的開發(fā)商違法違規(guī)導致工程停工等，不可能那么容易得到解決。

　　南方日報：大多數(shù)投資商在介入爛尾樓后，都傾向于先把不良資產(chǎn)部分剝離出去，然后再來盤活整個樓盤中的優(yōu)質(zhì)資源。如何看待這種甩包袱的行為？開發(fā)商如何解決利益最大化和社會責任擔當?shù)拿�盾�?/span>

　　零慶鳴：回歸到不良房產(chǎn)處置模式的本源，無外乎兩種方式：一是轉(zhuǎn)手，二是盤整，將不良資產(chǎn)主動改良成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。社會發(fā)展大力倡導社會責任的今天，很多人已經(jīng)認識到利益與責任的相關(guān)性，但并未將兩者對等地看待。開發(fā)商先把不良資產(chǎn)部分剝離出去，然后再來盤活整個樓盤中的優(yōu)質(zhì)資源，這種甩包袱的行為，是片面追求企業(yè)利益的做法，但經(jīng)濟利益是顯性的標尺，而社會責任卻成為在經(jīng)濟活動中隱性的規(guī)避，在一些社會問題和矛盾凸顯的時期，這種思想表現(xiàn)得尤為明顯。可以說，履行社會責任本質(zhì)上就是一種實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化、長遠化的有效途徑。

　　◎問題3

　　爛尾樓“復活”是“撿漏”的好時機？

　　南方日報：原有開發(fā)商急于解套，后來的投資者則期望快速變現(xiàn)，這也意味著每一座爛尾樓的盤活，對市場來說都是一次撿漏的機會。作為買房者，應該如何看待這樣的機會？

　　零慶鳴：爛尾樓由于收購成本低，原始設(shè)計基礎(chǔ)差，建筑風化等限制，大部分主體已建成，大方面推翻重建的可能性不大，所以在被收購修建售賣的時候，價格會比市場上在售的新樓盤要低一些，因此具有一定的吸引力。作為買房者必須注意：首先，但凡是爛尾樓項目，一般都有大量頂賬房，這類房子通常會伴隨著經(jīng)濟糾紛，所以更需要保持冷靜。其次，不要被價格和區(qū)位沖昏了頭腦，應注意盡量建完再買，多年閑置再開發(fā)，建筑質(zhì)量確實有待商榷。最后，還看項目手續(xù)是否完備和價格是否真劃算，選購應注意橫豎對比。

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