駐馬店房產(chǎn)在線訊    7月26日，2019北京國(guó)際城市軌道交通展覽會(huì)暨高峰論壇（MetroTrans）——京投發(fā)展TOD創(chuàng)新論壇在京舉行�；顒�(dòng)后，京投發(fā)展總裁高一軒在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，規(guī)模發(fā)展是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，項(xiàng)目的不斷落地與交割是企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的契機(jī)。相較于傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目，TOD項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)，需要考慮的因素也更為復(fù)雜。如何在變化的市場(chǎng)環(huán)境中不斷尋求機(jī)遇，如何形成企業(yè)的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，如何通過(guò)資源的整合以提升項(xiàng)目的內(nèi)生動(dòng)力，都是需要長(zhǎng)期思考與探索的問(wèn)題。

　　規(guī)模房企頻頻入局TOD藍(lán)海

　　2018年，我國(guó)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)規(guī)模以10%以上的速度在高速穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2018年底，我國(guó)（不含港澳臺(tái)）共有35個(gè)城市開(kāi)通城市軌道交通運(yùn)營(yíng)線路185條，同比增長(zhǎng)約12.1%，運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度5761.4公里，同比增長(zhǎng)約14.9%；其中地鐵運(yùn)營(yíng)線路4354.3公里，其他制式城軌交通運(yùn)營(yíng)線路1407.1公里；當(dāng)年新增運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度728.7公里。

　　在資金投入方面，2018年我國(guó)（不含港澳臺(tái)）共完成城軌交通建設(shè)投資5470.2億元，同比增長(zhǎng)約14.9%；在建線路總長(zhǎng)6374公里，可研批復(fù)投資額累計(jì)42688.5億元。規(guī)劃、在建線路規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，年度完成建設(shè)投資額創(chuàng)歷史新高。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到交通的發(fā)展為T(mén)OD領(lǐng)域創(chuàng)造出一片“藍(lán)�！保�而規(guī)模房企頻頻入局TOD領(lǐng)域。目前，TOD在我國(guó)仍屬于較為前沿的開(kāi)發(fā)理念，但是從中國(guó)香港、日本東京等地的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，密集的軌道交通網(wǎng)絡(luò)足以為“軌道+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造新的機(jī)遇與可持續(xù)發(fā)展的路徑。

　　以北京為例。據(jù)高一軒介紹，經(jīng)京投發(fā)展項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的梳理，目前北京約有84個(gè)地鐵站點(diǎn)可進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，京津冀地區(qū)可推行一體化設(shè)計(jì)的站點(diǎn)數(shù)量則更為龐大。京投發(fā)展已經(jīng)在進(jìn)行相應(yīng)的探索，因地鐵站點(diǎn)多位于人流量較大的區(qū)域或城市的核心區(qū)域，預(yù)計(jì)商業(yè)將成為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中相當(dāng)重要的部分。

　　與機(jī)遇對(duì)應(yīng)的則是巨大的挑戰(zhàn)。由于專業(yè)技術(shù)門(mén)檻較高，前期投入資金規(guī)模較大，試錯(cuò)成本也處于高位，因此有TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)也越來(lái)越受到行業(yè)的關(guān)注。同時(shí)，企業(yè)的管理體系、經(jīng)營(yíng)理念、人員分工都會(huì)對(duì)其與TOD領(lǐng)域的兼容性產(chǎn)生不同程度的影響。

　　當(dāng)然，在高一軒看來(lái)，隨著城市發(fā)展的日趨成熟，TOD領(lǐng)域也將獲得更大的發(fā)展空間。

　　以項(xiàng)目規(guī)模對(duì)沖開(kāi)發(fā)周期

　　在眾企業(yè)搶灘TOD“藍(lán)海”的同時(shí)，如何發(fā)掘優(yōu)勢(shì)，形成企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力？除了一直以來(lái)被京投發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的精準(zhǔn)客戶調(diào)研之外，高一軒還有其他的考量。

　　高一軒提出，其一是標(biāo)準(zhǔn)化。此處的標(biāo)準(zhǔn)化指的是技術(shù)層面的標(biāo)準(zhǔn)化而非市場(chǎng)層面的標(biāo)準(zhǔn)化。因各地發(fā)展水平、消費(fèi)需求存在差異性，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)層面的標(biāo)準(zhǔn)化存在較高的難度，而技術(shù)層面的標(biāo)準(zhǔn)化則相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)。其二是團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性與專業(yè)性，穩(wěn)定而專業(yè)的團(tuán)隊(duì)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程順利進(jìn)行的重要保障，也是不斷實(shí)現(xiàn)技術(shù)突破的重要推動(dòng)力。其三是以“項(xiàng)目規(guī)模對(duì)沖開(kāi)發(fā)周期”這一理念。由于TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回流較慢，對(duì)于不少追求“高周轉(zhuǎn)”的企業(yè)來(lái)說(shuō)，確實(shí)存在挑戰(zhàn)。

　　高一軒表示，京投發(fā)展目前的做法是將規(guī)�！颁侀_(kāi)”。因?yàn)槊總�(gè)項(xiàng)目的體量都比較大，通過(guò)多點(diǎn)布局，實(shí)現(xiàn)不同項(xiàng)目的依次交割，以保證企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)和資金的流通。

　　企業(yè)要實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，卻不能盲目地追求增長(zhǎng)。在高一軒看來(lái)，企業(yè)規(guī)模要合理安排。從中長(zhǎng)期發(fā)展角度，要不斷提升企業(yè)的信用評(píng)級(jí)，推動(dòng)市場(chǎng)化融資，堅(jiān)持使用股東資金與回款，合理周轉(zhuǎn)資金。

　　正如他所說(shuō)，企業(yè)發(fā)展是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。

　　生態(tài)體驗(yàn)的提升是TOD的“智慧”所在

　　TOD智慧生態(tài)圈的核心是提升公共空間和公共資源的總量和效率，TOD智慧生態(tài)圈下的軌道交通是城市生活的連廊，是空間的連廊，也是時(shí)間的連廊。資源的整合可有效地將壓縮空間和時(shí)間帶來(lái)的距離感，提升公共空間使用者的生活體驗(yàn)。

　　智慧生態(tài)圈的形成可以盤(pán)活軌交車輛基地周邊閑置土地，恢復(fù)城市活力；可以優(yōu)化地鐵基地空間結(jié)構(gòu)，反哺地鐵建設(shè)；可以將辦公、養(yǎng)老、教育、零售、文娛、家居、酒店、置換、科技等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入社區(qū)，最終形成一個(gè)“微網(wǎng)聯(lián)家庭、內(nèi)網(wǎng)聯(lián)社區(qū)、外網(wǎng)聯(lián)城市”的智慧體系。

　　當(dāng)被問(wèn)及基于軌道交通的資源整合將如何影響城市居民的居住體驗(yàn)時(shí)，高一軒表示，首先，在地鐵站點(diǎn)周邊進(jìn)行高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)，可以使交通與更多的人連通，提升生活的便利度；其次，業(yè)態(tài)的多元化為站點(diǎn)的使用者提供了更豐富的生活體驗(yàn)；再次，通過(guò)改善公共空間環(huán)境，可以將生活體驗(yàn)進(jìn)一步提升為生態(tài)體驗(yàn)。

　　“比如，能不能擴(kuò)大公交車站的候車區(qū)的面積，安裝更多的座椅，能不能使車站的色彩更為鮮艷，在所謂的‘傳統(tǒng)物業(yè)開(kāi)發(fā)’之外延展出的物理空間中，如何讓使用者獲得更好的體驗(yàn)，這些都是對(duì)TOD智慧生態(tài)圈一些新的思考。” 高一軒說(shuō)。

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