駐馬店房產(chǎn)在線訊    用益信托的數(shù)據(jù)顯示，7月份（截至28日）房地產(chǎn)集合信托發(fā)行了323個(gè)，規(guī)�？傆�(jì)655.78億元；而6月份發(fā)行項(xiàng)目為605個(gè)，規(guī)模總計(jì)1084.51億元。7月份同6月份相比，發(fā)行規(guī)模環(huán)比減少了430億元，降幅為39.5%。

　　“信托資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比雖然不大，但一直以來(lái)在房地產(chǎn)商的拿地階段占重要地位。23號(hào)文全面收緊這塊業(yè)務(wù)，對(duì)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)壓力很大，同樣對(duì)中小房企也是如此。”一位華北地區(qū)信托人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

　　1個(gè)月規(guī)模少了430億

　　近期房地產(chǎn)融資政策收緊，房地產(chǎn)信托也成為重點(diǎn)管控之一。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到5月17日，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)23號(hào)文稱，明確整治：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等。

　　7月初，多家信托公司收到窗口指導(dǎo)，監(jiān)管具體要求不同，但整體都是控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

　　政策的加碼，切實(shí)反映在房地產(chǎn)信托成立和發(fā)行上。數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)集合信托發(fā)行了323個(gè)，環(huán)比減少47%，規(guī)�？傆�(jì)655.78億元，環(huán)比減少了39.5%。另外，在7月份的第4周，房地產(chǎn)類信托的募集規(guī)模僅16.73億元，環(huán)比減少50.19%。7月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模則為485.35億元，較6月的716.51億元亦下滑32.26%。

　　“7月政策面對(duì)房地產(chǎn)信托全面收縮，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托資金大幅下滑。不過(guò)，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和金融類信托表現(xiàn)良好，科創(chuàng)板的開市和火爆為金融市場(chǎng)帶來(lái)了一波行情�；�礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)成為近期集合信托產(chǎn)品的中流砥柱，募集規(guī)模占比達(dá)到45.11%。”用益金融信托研究院研究員喻智稱。

　　對(duì)比2019年上半年與2018年的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，中信建投證券分析師黃文濤稱，國(guó)內(nèi)貸款對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的拉動(dòng)率2018年為負(fù)、2019年上半年轉(zhuǎn)正，貸款從拖累房地產(chǎn)開發(fā)資金增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為加速其增長(zhǎng)。社融增速自2018年末見底回升，2019年上半年“寬信用”的部分資金流向了房地產(chǎn)，部分直接體現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款，另一部分則通過(guò)期房銷售和居民購(gòu)房貸款支持房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)。在信用擴(kuò)張的支持下，2019年上半年房地產(chǎn)投資增速站上了2015年以來(lái)的高位。

　　雖然，信托資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的比例不大，但貢獻(xiàn)不可忽視。在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得“四證”之前，信托資金作為前端資金的重要來(lái)源，對(duì)規(guī)模較小、流動(dòng)資金較少、負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)重要。

　　“2019年一季度，信托資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中的占比快速回升，與同期信貸資金拉動(dòng)率的由負(fù)轉(zhuǎn)正一致。房地產(chǎn)融資政策收緊將壓低下半年地產(chǎn)信托資金的比重，并加大房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源回落的壓力。由于同期影響相對(duì)較弱，信托融資收緊導(dǎo)致的資金來(lái)源增速回落可能導(dǎo)致三季度房地產(chǎn)投資增速回落近0.5個(gè)百分點(diǎn)。四季度較強(qiáng)的滯后影響顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)可能導(dǎo)致年底房地產(chǎn)投資增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)增速降至10%以下�！秉S文濤表示。

　　不過(guò)，也有信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)前端融資業(yè)務(wù)全線收縮，理論上將堵上這條路，但具體尺度由地方監(jiān)管拿捏，某些地方的信托公司還在做房地產(chǎn)前端融資的業(yè)務(wù)。

　　防范違規(guī)資金進(jìn)樓市持續(xù)升級(jí)

　　7月30日，中央政治局會(huì)議再提“房住不炒”。會(huì)議要求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

　　次日，央行稱，近日召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)：近年來(lái)金融系統(tǒng)加快推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，特別是在加大小微企業(yè)信貸投放方面取得明顯效果，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對(duì)小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、精準(zhǔn)扶貧等領(lǐng)域支持力度仍有待加強(qiáng)。

　　“落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率�！毖胄蟹Q。

　　第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，今年上半年，監(jiān)管密集規(guī)范金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開展的業(yè)務(wù)。在信托業(yè)處罰方面，粵財(cái)信托因違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、違規(guī)開展銀信合作業(yè)務(wù)等，被罰款225萬(wàn)元；中融信托被罰款210萬(wàn)，原因是開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎等；北方信托因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款以及利用信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，遭處罰80萬(wàn)元。銀行業(yè)更多，單單在23號(hào)文之后，領(lǐng)到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)罰單的銀行將近30家。其中，7月5日，寧波銀保監(jiān)局一日之內(nèi)發(fā)布11張與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的罰單。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，上述政策對(duì)于信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化給予了更為明確的指導(dǎo)，充分體現(xiàn)了當(dāng)前房貸領(lǐng)域“房住不炒”政策的落實(shí)，防范各類違規(guī)資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。明確房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，也肯定了個(gè)人房貸適度增長(zhǎng)的模式。從此類政策可以看出，后續(xù)政策層面和房貸層面不太希望出現(xiàn)大起大落，以穩(wěn)定為導(dǎo)向，同時(shí)這也有助于形成更好的預(yù)期效應(yīng)。

　　對(duì)于強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸、理財(cái)資金等方面的管控，嚴(yán)躍進(jìn)稱，這一表述或和近期部分違規(guī)推銷貸款的行為有關(guān)。雖然看上去部分銀行貸款額度是比較緊的，但是不排除實(shí)際過(guò)程中依然存在各類違規(guī)資金通過(guò)各種渠道流入到房地產(chǎn)，或者說(shuō)審核方面的力度是不強(qiáng)的。今年下半年若是金融環(huán)境有松動(dòng)的可能，那么依然需要管控好資金，防范各類違規(guī)資金進(jìn)入到樓市。

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