駐馬店房產(chǎn)在線訊  今年以來，房企系長租公寓備受關(guān)注，多個長租公寓品牌被收購或兼并，而房企也出現(xiàn)了剝離或縮減長租公寓業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。其中，萬科的“萬村計劃”將對現(xiàn)有房源結(jié)構(gòu)進行部分調(diào)整和優(yōu)化，朗詩則成為首個因虧損原因?qū)㈤L租公寓業(yè)務(wù)剝離上市公司主體的地產(chǎn)公司。業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前長租公寓主要面臨的問題是成本高、戰(zhàn)線長、盈利難等問題，需要房企運營商強大的資金鏈以及對路的布局，才能持續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)象：多家長租公寓被收購

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到今年3月，蘇州(樓盤)蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技有限公司與蘇州樂棧公寓酒店管理有限公司簽訂業(yè)務(wù)并購協(xié)議，涉及所有樂棧與業(yè)主雙方未解約的全部公寓。

　　而在此前的2月份，浙江復(fù)基控股集團有限公司正式宣布，旗下麥家公寓子公司上海(樓盤)麥悅已初步完成對原寓見公寓部分資產(chǎn)的重組工作。重組后的公寓管理品牌正式確定為麥家公寓。據(jù)悉，去年10月，寓見公寓一紙公告宣布遭遇資金鏈危機，數(shù)百名租客被房東勒令搬家、數(shù)千名房東沒有按時拿到租金。

　　而今年1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美元(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購愛上租，涉及原愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。

　　長租公寓被收購的同時，不少房企也在逐漸剝離長租公寓業(yè)務(wù)。近日有消息稱，萬科“萬村計劃”全面暫停簽約新房源，并解約部分已簽約房源，“萬村計劃”收縮。據(jù)悉，“萬村計劃”的最主要業(yè)務(wù)是“統(tǒng)租”農(nóng)民房，即深圳(樓盤)萬科以略高于市場價租金從農(nóng)民房業(yè)主手中將房屋租下，然后經(jīng)過改造之后移交給萬科長租公寓品牌泊寓進行運營，另外還包括房屋商鋪、辦公空間的改造與運營。日前萬科回復(fù)信息時報記者咨詢時表示，“萬村計劃”作為租賃住宅業(yè)務(wù)的模式之一，將繼續(xù)穩(wěn)步推進，截至目前，“萬村計劃”已開業(yè)400余棟、1萬余間公寓，市場反應(yīng)良好。但是也承認“在推進過程中，確實遇到了一些實際的困難。綜合推進過程中的客觀情況，擬對現(xiàn)有房源結(jié)構(gòu)進行部分調(diào)整和優(yōu)化，相關(guān)工作正在有序推進中”。

　　此外，5月13日，朗詩綠色集團有限公司公告稱，將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)以及包括提供物業(yè)管理、建筑設(shè)計、園林綠化景觀等的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。朗詩綠色集團坦承，旗下朗詩公寓仍處于培育期，預(yù)計未來兩年將持續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開支。

　　來自克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，朗詩2018年收入構(gòu)成中84.7%來自房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)板塊，管理服務(wù)、辦公物業(yè)投資以及長租公寓收入僅占15.3%，尤其是長租公寓業(yè)務(wù)，在朗詩2018年業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中僅占1.7%。按照朗詩綠色集團的年報數(shù)據(jù)，長租公寓業(yè)務(wù)在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。據(jù)悉，從2014年起，朗詩即開始向長租公寓、養(yǎng)老服務(wù)、綠色金融、綠色建筑設(shè)計、物業(yè)服務(wù)、裝飾等多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸觸角。2018年，“朗詩綠色地產(chǎn)有限公司”更名為“朗詩綠色集團有限公司”。

　　原因：問題暴露致市場降溫

　　長租公寓在最近兩三年來被資本市場熱捧，然而近一兩年連續(xù)爆發(fā)的“甲醛門”、“租金貸”、“鼎家”等事件，暴露出了長租公寓行業(yè)的許多問題，之后長租公寓市場進入了降溫期。對于發(fā)生在市場降溫期的這些并購，有業(yè)內(nèi)人士表示，投入高、回報周期長、利潤薄的長租公寓市場，并非所有運營商都能行得通。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉(博客)曾表示，從去年下半年至今，房地產(chǎn)市場進入下行通道，總體來說全國市場還處于調(diào)整階段，房企資金壓力較大，尤其是來自債務(wù)到期的壓力。在此背景下，房企會對長租公寓這類投入大、短期成效較少的業(yè)務(wù)，做一些戰(zhàn)略收縮。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，風口下市場、政策、融資依然造成了這項極易水土不服的業(yè)務(wù)成為標配，“三年不盈利”“五年不盈利”但“前景美好”成了空話，長租業(yè)務(wù)終究還是成了開發(fā)商的“拖油瓶”。從朗詩年報中披露剝離長租公寓的原因來看，長租公寓業(yè)務(wù)已嚴重拉低了財報的“顏值”，從而影響了股東的權(quán)益，長虧導(dǎo)致長痛。

　　預(yù)測：房企重新審視長租公寓

　　據(jù)了解，目前經(jīng)營不善的長租公寓大多數(shù)是因資金鏈出現(xiàn)問題，隨著“租金貸”被禁，大量中小型運營商怎樣生存已成了最大問題。再加上資本陸續(xù)退出，長租公寓最近兩年興起的資產(chǎn)證券化(ABS)融資也受阻，長租公寓“錢”景堪憂。據(jù)同策研究院統(tǒng)計，今年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批，對比2018年多筆ABS動輒50億至100億元的規(guī)�？s水很多。業(yè)內(nèi)人士表示，成本高，盈利難，成為中小運營商的最大痛點。

　　地產(chǎn)專家鄧浩志(微博 博客)表示，目前長租公寓主要面臨的問題是盈利難，導(dǎo)致盈利難有兩點：一是租金回報率低，在一線城市年回報率低于2%，在二線城市大概為3%左右，但空置率也比一線城市高。按照這個盈利水平，連運營成本都覆蓋不了。

　　二是運營總體成本高。首先是財務(wù)成本，如果是重資產(chǎn)運營模式(即運營機構(gòu)自持物業(yè))，則物業(yè)總值所對應(yīng)的財務(wù)成本極高(今年一般不低于年7%)。其次，還有細分運營成本，如裝修折扣、各種稅費等�？傮w成本是租金收入的4、5倍。

　　“目前租賃市場并沒有獲得重大的政策支持，如果沒有在融資、稅費上有重大的扶持政策，這個市場恐怕很難打開。前期參與的企業(yè)有可能因為虧損而逐步退出�！编嚭浦颈硎�。

　　對于長租公寓的后市發(fā)展，易居(博客)研究院總監(jiān)嚴躍進認為，不排除今年下半年還有開發(fā)商方面的長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。由于長租公寓的資金回籠速度明顯慢于房屋開發(fā)，自然也會使得部分房企重新審視長租公寓的發(fā)展。從這個角度看，當前長租公寓企業(yè)自然是比較理性的。未來若是要盈利，一方面是租金方面需要做足文章，即研究漲租金的機制；另一方面是要積極通過資產(chǎn)證券化的模式來加快租金的回籠和變現(xiàn)。

　　今年以來出現(xiàn)的幾起公寓并購或剝離案例

　　1月17日

　　蛋殼公寓宣布以2億美元(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購愛上租，涉及原愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。

　　2月份

　　浙江復(fù)基控股集團有限公司正式宣布，旗下麥家公寓子公司上海麥悅已初步完成對原寓見公寓部分資產(chǎn)的重組工作。重組后的公寓管理品牌正式確定為麥家公寓。

　　3月份

　　蘇州蜜蜂村落網(wǎng)絡(luò)科技有限公司與蘇州樂棧公寓酒店管理有限公司簽訂業(yè)務(wù)并購協(xié)議，涉及所有樂棧與業(yè)主雙方未解約的全部公寓。

　　5月13日

　　朗詩綠色集團有限公司公告稱，將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務(wù)以及包括提供物業(yè)管理、建筑設(shè)計、園林綠化景觀等的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

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