駐馬店房產(chǎn)在線訊    近階段，關于收緊房企融資的消息不斷，涉及信托、海外債、銀行貸款、保險等多個渠道。不過，這更多針對的是違規(guī)渠道，“資金收緊是事實，但防控的是違規(guī)資金，正常融資渠道一直在做�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴第一財經(jīng)記者。

　　同策研究院數(shù)據(jù)亦顯示，2019年7月，其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額共計897.07億元，環(huán)比上漲46.68%，房企融資情況有所復蘇。與此同時，股權融資正在回暖。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著傳統(tǒng)融資渠道的收窄，股權融資被市場更多關注，其中，房地產(chǎn)私募股權基金或?qū)�為行業(yè)帶來新的資金機遇。

　　多個融資渠道收緊，銀行房地產(chǎn)業(yè)務開始專項檢查

　　房地產(chǎn)資金鏈正在承受來自多個方面的壓力。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到銀行方面，繼7月有窗口指導對部分銀行要求控制房地產(chǎn)貸款增速后，8月初，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關于開展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》（下稱通知），稱決定在北京、天津、河北等32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作，各監(jiān)管部門檢查銀行機構的數(shù)量原則上不得少于3家。

　　第一財經(jīng)記者了解到，此次檢查，違規(guī)信貸是監(jiān)管重心，主要涉及房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理情況、風險管理情況、信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領域以及同業(yè)和表外業(yè)務。

　　比如在信貸管理上，關注房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等，以及違規(guī)向“四證”不全項目提供融資；關注住房租賃貸款，包括與住房租賃企業(yè)合作情況，被中介機構套取銀行信用問題，租賃貸款被挪用問題，為中介機構、住房租賃企業(yè)等擾亂租賃市場行為提供資金情況。

　　在信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)上，關注個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金被違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領域；關注資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；關注并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于開發(fā)房地產(chǎn)；關注通過流動資金授信、經(jīng)營性物業(yè)授信等為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資情況。

　　在同業(yè)和表外業(yè)務上，關注直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購置費用提供融資，或以自身信用提供支持或通道等問題；關注繞道違規(guī)辦理土地儲備融資、放大政府債務等問題，以多層嵌套方式違規(guī)流入房地產(chǎn)領域問題，委托貸款資金違規(guī)用于房地產(chǎn)領域情況。

　　對此，張大偉稱，“2019年來，房地產(chǎn)金融政策收緊，啟動專項檢查的32個熱點城市基本就是全國房地產(chǎn)市場的‘牛鼻子’，這32個城市穩(wěn)定了，全國房地產(chǎn)市場也就基本穩(wěn)定了�！�

　　除了銀行方面，信托作為房企的另一重要資金來源也有限制，多家信托公司被約談警示，并收緊信托放行標準。7月初，銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司進行約談警示，要求其控制業(yè)務增速，如未備案項目暫停、符合“432”通道類業(yè)務、地產(chǎn)公司并購類業(yè)務全部暫停等。

　　7月20日，銀保監(jiān)會統(tǒng)一放行標準，僅同意符合相關條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務報備，如項目公司本身具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)或者項目公司不具有二級資質(zhì)、但直接控股股東具有不低于房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。

　　“從監(jiān)管上看，前端融資模式被嚴格限制，而信托業(yè)務的房地產(chǎn)融資比較有優(yōu)勢的就是前端融資，這樣一來，集合類地產(chǎn)信托募集規(guī)模下降，信托肯定是要轉型的，可能會加大在股權投資方面的創(chuàng)新�！币晃恍磐袠I(yè)人士告訴記者。

　　另在海外債層面，備案登記及發(fā)行條件均嚴格收緊，7月發(fā)布的相關通知要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務；保險層面，資金投資集合信托受限，銀保監(jiān)會曾發(fā)文明確禁止將資金信托作為通道，要求基礎資產(chǎn)投資方向應當符合相應政策。

　　“最近房地產(chǎn)企業(yè)的確面臨資金面的多重收緊，”張大偉對記者表示，“但整體看，政策不是‘一刀切’暫停，都是加強監(jiān)管，對于正常融資沒有影響，不過對于大額度融資將會明顯收緊。”

　　股權融資升溫，私募基金空間大

　　“其他渠道受限后，最近找我們的人越來越多了，大家都在說股權融資，我們主要是做排名前50的房企，它們?nèi)谫Y成本大概是10到15個點，關鍵還是得看公司。”滬上一位房地產(chǎn)私募股權基金投資經(jīng)理向記者說道。

　　房企的股權融資主要包括兩部分：一是IPO、增發(fā)和配股，其中增發(fā)是最主要的方式；二是私募房地產(chǎn)股權基金，開發(fā)商充當GP（普通合伙人），承擔無限連帶責任，其他投資人為LP（有限合伙人），以出資額為限承擔有限責任，退出方式包括地產(chǎn)項目銷售回款、開發(fā)商回購、基金清算等。

　　今年上半年，股權融資規(guī)模不斷擴大，發(fā)生股權交易的房企數(shù)量顯著增加，甚至還有房企連續(xù)幾個月幾度轉讓項目子公司股權。同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年6月監(jiān)測的40家上市房企實現(xiàn)的股權融資金額為75.68億元，占總融資金額比重為12.37%，相比上個月的41.32億元，絕對值及占比都有提高。

　　到了7月份，這一數(shù)據(jù)稍有下降，40家上市房企實現(xiàn)的股權融資總額為69.46億元，占總融資金額比重為7.74%。融資方式主要包括境內(nèi)再融資和海外配股融資，其中境內(nèi)再融資金額為68.61億元，占融資金額的7.65%，為新城控股轉讓多家項目子公司股權及債權，全部以現(xiàn)金支付。

　　值得一提的是，此前基金業(yè)協(xié)會曾專門針對私募基金向房企融資進行了嚴格的規(guī)范，稱對一些投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的私募資產(chǎn)管理計劃，暫不予備案；通過明股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權被暫停備案；另外，不得通過銀行委托貸款、信托計劃等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金。受此影響，投向熱點城市項目的私募房地產(chǎn)股權基金進入了冷卻期。

　　如今，情況稍有好轉。中信資本高級董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠日前表示，盡管目前房企融資形勢嚴峻，但在資金方面地產(chǎn)業(yè)仍然有很多選擇，未來房地產(chǎn)私募股權基金將發(fā)揮越來越明顯的作用。

　　他還稱，商業(yè)地產(chǎn)周期長，很多企業(yè)在高周轉、高杠桿的情況下較難維持運營或者發(fā)掘最大的價值，私募基金可以作為一個孵化器，來收購、開發(fā)或者改造管理并沒有成熟的商業(yè)物業(yè)。

　　“但是做私募投資的話，盡調(diào)會比較難，房企有些信貸是藏在表外的，查不到，只能靠打聽了。”上述基金經(jīng)理說。

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