駐馬店房產(chǎn)在線訊     最近，特色小鎮(zhèn)暴露的問題越來越多，爛尾、人氣不足店鋪關(guān)閉、房地產(chǎn)化頻頻見諸報端，再度引發(fā)民眾對于此前火爆的特色小鎮(zhèn)投資效率的思考。

　　日前，國家發(fā)改委公布了各地區(qū)各有關(guān)部門淘汰整改的419個“問題小鎮(zhèn)”，并指出，經(jīng)過探索實踐，特色小鎮(zhèn)建設取得了一定成效、積累了一些經(jīng)驗，但也有些小鎮(zhèn)名不副實，還有些小鎮(zhèn)質(zhì)量不高。為引導特色小鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展，下階段，將繼續(xù)規(guī)范引導特色小鎮(zhèn)建設，不把行政建制鎮(zhèn)和房地產(chǎn)項目命名為特色小鎮(zhèn)，突出特色、避免亂象。

　　過去幾年，在政策及資本的推動下，“特色小鎮(zhèn)”遍地開花。但在發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些誤區(qū)和值得警惕的現(xiàn)象，部分地方政府忽視債務風險，一些自身債務率很高、依靠上級財政轉(zhuǎn)移支付維持運轉(zhuǎn)的市縣政府，不注重依靠招商引資來發(fā)展特色小鎮(zhèn)，卻依托政府下屬的融資平臺公司舉債建設。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到目前來看，特色小鎮(zhèn)建設的資金來源有中央補貼、地方政府補貼、社會資本幾個方面。部分特色小鎮(zhèn)所在地的財政收入有限，支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠清晰，為了打造特色產(chǎn)業(yè)、孵化特色小鎮(zhèn)，需要較大的投資。如果“特色小鎮(zhèn)”進展不如人意或效益不佳，相當于一筆低效甚至是無效投資，對當?shù)卣�府而言沖擊是巨大的，積累的債務風險將加劇金融風險。

　　更為顯著的是，很多特色小鎮(zhèn)存在地產(chǎn)化傾向，住宅用地占比過高，產(chǎn)業(yè)用地明顯不足。甚至可以說，不少特色小鎮(zhèn)，除了蓋房子，似乎沒其他招數(shù)，招商時簽約了一批文旅或產(chǎn)業(yè)鏈補充項目，但并沒有真正去推動。一來產(chǎn)業(yè)投資特別是旅游業(yè)收效太慢，還是披著產(chǎn)業(yè)的外衣開發(fā)房地產(chǎn)來得快。云南最近“黃牌警告”了3個特色小鎮(zhèn)，其中玉溪澄江廣龍旅游小鎮(zhèn)問題就是房地產(chǎn)建筑密度過高。

　　近年來，隨著政策落地，各大房企爭相進入，有機構(gòu)曾把房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)模式分為四種：以碧桂園、時代地產(chǎn)為代表的科技型服務小鎮(zhèn)，以綠城、藍城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。但從結(jié)果來看，房地產(chǎn)做特色小鎮(zhèn)，九成都是失敗的，原因是房企始終堅持房產(chǎn)開發(fā)思維。

　　從理論上講，打造一個好的特色小鎮(zhèn)，關(guān)鍵在于“特色”上，任何成功的特色小鎮(zhèn)都是建立在對本地文化、產(chǎn)業(yè)的深刻理解上，以文化、旅游、特色產(chǎn)業(yè)為支撐，配合開發(fā)商資源整合能力才能打造出較為理想的特色小鎮(zhèn)。然而，房地產(chǎn)是賺快錢的行業(yè)，不少房產(chǎn)開發(fā)商僅僅是借助特色小鎮(zhèn)的概念炒作周邊的樓盤，從而導致小鎮(zhèn)千篇一律，失去了特色的光環(huán)，難以長久發(fā)展甚至爛尾。

　　不管是地方政府盲目上項目導致，還是困于房地產(chǎn)商的賣地思維，失敗的特色小鎮(zhèn)都成為了低效投資，浪費了社會資源，應該及時止損。未來，不管是對于現(xiàn)有正在營運的，還是未來準備上馬的項目，地方政府應對本地區(qū)進行詳實的考察和精準的定位，讓企業(yè)作為建設的主力軍，引導企業(yè)進行有效投資，鼓勵大型企業(yè)牽頭建設特色小鎮(zhèn)，培育特色小鎮(zhèn)投資運營商，避免政府背上債務包袱。

　　總之，特色小鎮(zhèn)建設要吸取過往教訓，處理好成本和收益的關(guān)系，房地產(chǎn)公司介入建設或營運應摒棄固有的開發(fā)商思維，要在“特色”和“小鎮(zhèn)”上多下功夫。底線是不讓特色小鎮(zhèn)成為政府的包袱，目標則是將特色小鎮(zhèn)打造成新型城鎮(zhèn)化的有效補充。

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