駐馬店房產(chǎn)在線訊     土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的“面粉”，一直是房企未來發(fā)展的重要生產(chǎn)資料，在上半年的土地市場上，龍頭房企仍然保持著補倉的熱情。

　　但在拿地策略方面，在今年較為嚴格的樓市調(diào)控下，多數(shù)企業(yè)在市場策略上更為謹慎，縮減三四線城市戰(zhàn)線，拿地重點重回一二線城市。另外，在拿地方式上更加靈活，合作拿地、項目收并購企業(yè)增加，極力控制市場風(fēng)險。

　　上半年龍頭房企拿地?zé)崆椴粶p

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從拿地金額來看，碧桂園、萬科、融創(chuàng)占據(jù)榜單前三位。碧桂園在1-6月累計拿地981億元，占據(jù)拿地榜榜首；萬科拿地發(fā)力，1-6月以總額688億元占據(jù)榜單第二位；融創(chuàng)保持拿地優(yōu)勢，1-6月拿地總額達680億元。

　　龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。TOP10企業(yè)1-6月拿地總額5586億元，占TOP100企業(yè)的36.6%， TOP10企業(yè)拿地門檻為347億元；TOP30企業(yè)1-6月拿地總額9959億元，占TOP100企業(yè)的65.3%，拿地門檻為179億元。

　　6月份的土拍市場持續(xù)回暖，房企拿地?zé)崆椴粶p。融創(chuàng)在1-6月的拿地金額達到去年同期的5.8倍，新城的拿地金額也同比增長超70%，保利延續(xù)5月趨勢持續(xù)發(fā)力，6月的拿地金額仍在240億元以上，龍湖、中海等企業(yè)的拿地金額也超過100億元。此外，萬科、龍光、濱江、金茂等企業(yè)的拿地金額環(huán)比增長顯著。土地市場自2019年3月后，逐漸回暖，房企拿地積極性持續(xù)加強，部分房企補倉意愿強烈。

　　區(qū)域集中一二線城市

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在房企拿地的策略上，龍頭房企有所側(cè)重，長三角、中西部、環(huán)渤海、珠三角仍然是房企納儲的重點區(qū)域，另外，在城市層級的選擇上，房企重回一二線意向明顯，對三四線城市的布局有所收斂。

　　中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從各城市群拿地金額來看，長三角穩(wěn)居榜首，中西部持續(xù)得到關(guān)注。1-6月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額共計2348億元，繼續(xù)穩(wěn)居高位；受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才引進等政策影響，中西部重點城市經(jīng)濟發(fā)展加速，成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱土，TOP10企業(yè)拿地金額達1676億元；環(huán)渤海TOP10拿地金額較去年略有上升，為1022億元；珠三角TOP10拿地金額較去年同期有所降低，金額為1111億元。

　　年初業(yè)績會上，不少房企表示2019年投資重心將從三四線回歸至一二線城市，半年過后的確初見成效，部分房企開始撤離三四線，以世茂、雅居樂、陽光城等為代表的典型房企都表示2019年投資重心將向高能級城市傾斜。

　　數(shù)據(jù)顯示，從部分房企投資動向來看：正榮集團1-6月新增土儲有八成以上位于一二線城市，嚴格、高度執(zhí)行了年初提出的“專注二線”戰(zhàn)略；其次世茂、陽光城、中駿的新增土儲中一二線占比也超過一半，相比2018年一二線城市的占比均提升了10%左右。

　　規(guī)模房企投資集中在二線表現(xiàn)更為明顯。旭輝、中海上半年一二線城市新增土儲建面占比超過九成。相比2018年激進押注三四線，旭輝2019年明顯大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上漲40個百分點。

　　對于眾多房企選擇重回一二線城市的原因，業(yè)內(nèi)人士在接受《華夏時報》記者采訪時表示，隨著棚改熱度的退卻，房企在三四線城市拿地積極性下降，重回一線及熱點二線城市。據(jù)數(shù)據(jù)可知，TOP20房企在二線城市的拿地規(guī)模占比提升明顯，部分品牌房企回歸二線城市，如融創(chuàng)、新城、正榮等房企在二線城市的拿地力度非常大。一二線城市對人口的吸附力相比三四線城市極有優(yōu)勢，品牌房企更看重城市未來發(fā)展，因此重歸一二線城市。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時報》記者，現(xiàn)在的情況，和2012年的時候比較像，在樓市調(diào)控收緊的時候，房企就回到一二線市場，相比之下，一二線市場的抗跌性比較強一些，而三四線的內(nèi)生增長空間有限，市場風(fēng)險相對較高。

　　拿地策略更加靈活

　　在地價高企的一二線城市，合作拿地成為房企近年來的普遍策略。比如上半年，華潤+電建聯(lián)合體以73億元奪得北京石景山一地塊；首開+富力成功拍下北京順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)地塊，總價達到了41億元。面對一二線熱點核心城市“地少價高”的情況，房企繼續(xù)保持合作力度，以期降低資金占用率。

　　在土地招拍掛之外，上半年，房企收并購事件增加。相比于土地招拍掛的激烈競爭，二級市場拿到的土地和項目更具性價比，還可以快速進入新的城市和區(qū)域。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，二級市場拿地金額為802.7億元，同比上漲5.3%。

　　從收并購的方向來看，中小房企、優(yōu)質(zhì)項目與資產(chǎn)包是規(guī)模房企的主要目標。具體來看，融創(chuàng)和世茂是上半年的并購?fù)�，雙方均已完成高達200億元的并購擴張。融創(chuàng)收入北京泛海國際項目1號地塊、上海董家渡項目、陽光100重慶一項目，均引起了市場的廣泛關(guān)注；上半年，世茂收購項目超過20個，列表企業(yè)中包括泰禾、明發(fā)、萬通、開城實業(yè)、利君地產(chǎn)、粵泰股份等公司。

　　國仕英指出，一線及熱點二線城市拿地成本及嚴苛程度均有不同程度擴大，大型房企通過二級市場收并購地產(chǎn)項目增加自身優(yōu)勢，收并購項目成本相對較低，且大多數(shù)項目處于開發(fā)階段，可以很大程度上縮短項目開發(fā)周期，加快入市節(jié)奏，回籠資金。

　　房地產(chǎn)企業(yè)如何控制風(fēng)險呢？國仕英建議，房企在拿地過程中，首先要對所拿地塊進行多方面評估，計算拿地成本及后期開發(fā)利潤，以及在后期市場下行是最壞的評估預(yù)判。房企拿地之前需要對將要拿的地塊與周邊地塊、項目進行優(yōu)劣勢分析，土地、項目價格、區(qū)位、周邊配套等方面進行評估。只有將所有的評估最細化，才能知道自己合理的拿地價位，控制風(fēng)險。

　　三盛集團的常務(wù)副總裁馮輝明在最近舉辦的博鰲論壇上表示，在房企融資收緊的情況下，企業(yè)要做好現(xiàn)金流管理的動態(tài)調(diào)整。我們現(xiàn)在要求投資端，每一個項目在拿地的時候都要給出資金解決方案，初始投資回收期多長時間能夠回收，都是有嚴格要求的。在這種情況下，房企一定要有更好的變現(xiàn)資產(chǎn)，選擇的區(qū)域一定要能夠支撐到有效的跑量。

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