駐馬店房產(chǎn)在線訊    在宏觀流動(dòng)性相對(duì)寬松的大環(huán)境下，今年房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)力點(diǎn)轉(zhuǎn)向融資端。從23號(hào)文出臺(tái)、房地產(chǎn)信托收緊，到境外發(fā)債受限，再到銀行專項(xiàng)檢查，房地產(chǎn)融資不斷從嚴(yán)加碼，銀行信貸、信托、境內(nèi)外融資渠道全面收緊。

　　通過銷售回籠資金，減少拿地甚至?xí)和Ｄ玫兀�保持自有資金池“活水”可用夠用，成為開發(fā)商當(dāng)下最重要的事。

　　8月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，7月單月，房企到位資金14834億元，同比增加5.8%，增速與6月幾乎持平。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者拆解資金來源發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)貸款、自籌資金同比降幅明顯情況下，仍然支撐房地產(chǎn)開發(fā)到位資金提升的重要因素是——銷售回款大幅提升。

　　進(jìn)入8月，富力、合景泰富等多家房企公開表態(tài)，強(qiáng)調(diào)加快銷售回款，凸顯儲(chǔ)備現(xiàn)金過冬之緊迫。

　　多位券商人士預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)融資會(huì)繼續(xù)從緊，土地市場(chǎng)或?qū)⒔禍兀��?jīng)營性現(xiàn)金流將是房企存亡的命門所在。

　　融資全面收緊 狠抓回款準(zhǔn)備“過冬”

　　自2008年以來，中國開發(fā)商似乎從未像當(dāng)下這樣重視現(xiàn)金流。-宋文輝攝

　　資金吃緊

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，房企到位資金99800億元，增速較1-6月放緩0.2%。

　　7月單月來看，房企到位資金的增速，相較于6月僅微升0.1%。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到中信建投證券數(shù)據(jù)顯示，7月房企融資總額1159億元，同比增加96%，環(huán)比大幅提升91%。但因借新還舊需求增加，融資主要由于房企迎償債潮，開發(fā)到位資金寥寥。

　　其中，國內(nèi)開發(fā)貸款環(huán)比下降6.0%，個(gè)人按揭貸款環(huán)比下跌0.1%。

　　相比前幾個(gè)月，個(gè)貸降速明顯。7月以來，多地上調(diào)房貸利率，降低放款速度。據(jù)融360報(bào)告，7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍。

　　以深圳為例，7月，在深圳地區(qū)26家銀行分（支）行房貸利率中，首套房主流貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%，二套房主流貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%。

　　此外，受融資渠道全面收緊、監(jiān)管升級(jí)影響，房企自籌資金出現(xiàn)明顯下滑，成為唯一同比、環(huán)比均下調(diào)的指標(biāo)，分別下降7.4%、13.8%。

　　上半年火熱的房地產(chǎn)信托降溫顯著。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)信托成立數(shù)量462個(gè)，募集資金762億元，環(huán)比下滑30%。

　　中信建投證券分析師江宇輝指出，今后銀保監(jiān)會(huì)將對(duì)信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作，房地產(chǎn)信托政策收緊會(huì)在下半年數(shù)據(jù)上得到更加明顯的體現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來增速會(huì)持續(xù)下滑。

　　在到位資金中，唯一一項(xiàng)增速上升的是定金及預(yù)收款，同比增加12.8%、增速環(huán)比上漲11.6%。

　　光大證券分析師何緬南認(rèn)為，7月房企資金來源中國內(nèi)貸款、自籌資金單月同比已明顯降速；由于銷售反彈回款走強(qiáng)，整體到位資金單月同比仍略有提升，但預(yù)計(jì)后續(xù)銷售回款較難維持當(dāng)前水平，行業(yè)資金面壓力將逐步抬升。

　　融資渠道全面收緊之勢(shì)凸顯，資金承壓帶動(dòng)土地市場(chǎng)大幅降溫。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，全國土地購置面積、土地成交價(jià)款單月同比分別較6月下降22.5%、15.8%。百城土地成交溢價(jià)率全線下降，其中一線、二線、三線分別環(huán)比下滑19.3%、5.2%、7.8%。

　　易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，整體融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房企資金上產(chǎn)生新的壓力，房企在拿地、項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)程中會(huì)遇到新的難題，進(jìn)而導(dǎo)致資金鏈的惡性循環(huán)。

　　第一太平戴維斯分析師謝芳媛預(yù)計(jì)，二手土地市場(chǎng)將出現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。一些開發(fā)商迫于資金周轉(zhuǎn)壓力，開始尋求股權(quán)合作或直接轉(zhuǎn)讓所持地塊。土地價(jià)格或存在下降空間，手握資金的開發(fā)商和投資者不妨耐心觀望、伺機(jī)而動(dòng)，以更低成本拿地。

　　現(xiàn)金為王

　　早在2014年，萬科就強(qiáng)調(diào)“沒有回款的銷售不是真正的銷售”，將回款和回款率的重要性提升到首位，今年，房企普遍開始強(qiáng)調(diào)這一指標(biāo)。

　　對(duì)保利發(fā)展來說，盡管面臨相對(duì)較小的融資壓力，但年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，保利通過銷售共回籠資金2168億元，回籠率較去年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)至86%，進(jìn)一步增強(qiáng)了抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　在8月13日旭輝控股年中業(yè)績(jī)會(huì)上，其95%的回款率也格外引人注目。財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年，旭輝控股回款率同比上漲8個(gè)百分點(diǎn)至95%。

　　對(duì)此，旭輝控股總裁林峰表示，地產(chǎn)企業(yè)的造血能力比融資能力更重要，為此，集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立了專門的回款小組，各地KPI考核也是看回款，不只看銷售。

　　除此之外，陽光城也是對(duì)回款和現(xiàn)金較為看重的房企之一。財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年，陽光城銷售回款725億元，平均回款率80.5%，較2018年末有所提升。

　　華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年8-12月，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元，其中8-10月地產(chǎn)債單月到期金額較大，每月總額分別為469億元、502億元、559億元，下半年房企將進(jìn)入償債高峰期。

　　而對(duì)于部分還債壓力較大，資金鏈較為緊張的房企來說，“促銷售、抓回款”將是這部分房企下半年最明智的做法。

　　凈負(fù)債率連年攀升的富力地產(chǎn)率先作出表示。

　　富力地產(chǎn)一則內(nèi)部文件指出，下半年原則上暫停拿地，如遇優(yōu)質(zhì)土地等特殊情況，項(xiàng)目單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批；且下半年的重點(diǎn)工作圍繞“促銷售、抓回款”開展，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化。

　　此外，為緩解融資壓力的新城控股也在加速回款。7月22日，新城控股首次對(duì)外明確將出售40個(gè)項(xiàng)目，并于7月24日，新城控股的10個(gè)項(xiàng)目公司與交易對(duì)方簽訂了相關(guān)股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對(duì)價(jià)約為41.5億元。

　　方正證券指出，目前針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道不斷收緊的狀況，房企對(duì)內(nèi)生性現(xiàn)金流的重視度均有所提高，開發(fā)商更注重銷售資金回籠，并在拿地和現(xiàn)金流之間做好平衡。

　　華泰證券研報(bào)指出，自有資金是企業(yè)償債的基礎(chǔ)保障，提高內(nèi)生性造血能力，加快銷售回款是債務(wù)滾動(dòng)的關(guān)鍵，特別是對(duì)于融資能力較差的房企。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，注重回款表明部分房企對(duì)資金要求比較高，在當(dāng)前的資金壓力、庫存壓力和政策壓力三重壓力下，房企必須轉(zhuǎn)變銷售策略，以資金回款率為導(dǎo)向，通過降價(jià)促銷、以價(jià)換量的銷售和定價(jià)策略，以應(yīng)對(duì)下半年融資渠道收緊帶來的資金壓力。

　　陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌表示，在現(xiàn)階段，房企要渡過當(dāng)前的難關(guān)，必須把握“現(xiàn)金為王”的觀點(diǎn)，主要可以從兩個(gè)方面優(yōu)化現(xiàn)金流：一是不買地，退出尚未確權(quán)的土地；二是控制已開工的工程進(jìn)度。

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