駐馬店房產(chǎn)在線訊  限購新政實施不足一月，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然新增供應(yīng)仍在攀升，蘇州地區(qū)商品住宅總體呈現(xiàn)供大于求、量價齊跌的趨勢。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到連日來，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪了公元壹號名邸、漫棲園(別稱：五湖四季)、祥瑞香逸鉑悅、中海雙灣錦園等項目，發(fā)現(xiàn)人才政策成為“未滿兩年社保”顧客的購房新通道，也衍生出代辦“人才購房”“人才落戶”的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。此外，贈送面積、房屋質(zhì)量問題、延期開盤等現(xiàn)象頻仍。

　　祥瑞香逸鉑悅花園相關(guān)負責人向本報記者表示：“項目沒問題，有沒有購房資格不是我們說了算，要有社保才行。”但記者追問是否清楚該項目售樓處可以幫助“包裝人才”時，該負責人不予回應(yīng)。

　　中海地產(chǎn)方面告訴記者，中海的房屋質(zhì)量都是有保障的，小高層車庫與一樓之間有一個夾層，一般都是后填土的。最近由于雨水較多，土地沒有夯實導(dǎo)致有些開裂，目前已經(jīng)用土重新填平了。所謂“贈送面積”主要還是一種營銷手段，一般在規(guī)劃中都會有備案，也有可能包含在公攤中。

　　蘇州市住建局市場監(jiān)察科相關(guān)負責人向記者表示，目前蘇州大市范圍內(nèi)“偷面積”現(xiàn)象比較少了，如果沒有手續(xù)報備自行改造，目前是由規(guī)劃局、住建局等多部門聯(lián)合執(zhí)法。對于其他違規(guī)情況，應(yīng)當準備相關(guān)證據(jù)材料向住建局舉報，涉嫌欺詐的則向市監(jiān)局舉報。

　　樓市歇火

　　非蘇州戶籍需要繳滿兩年社保才可在蘇州購房的政策，使得許多剛滿一年社保的“剛需客”一下子失去了購房資格。

　　今年24歲的陶偉(化名)在昆山市一家國企工作，剛剛繳滿一年社保的他打算在昆山購房，已經(jīng)跑了五六個項目。正當“貨比三家”，一紙新令半路“殺”了出來。陶偉也曾想過人才購房，銷售人員介紹可以找人幫忙，拿到人采購房的編號，“一個月可以到位，但需要近兩萬元的費用�！彼�覺得不靠譜，便決心再等一年。

　　市場突然變冷從銷售人員身上也可窺見一二。潘廣(化名)兩年前落戶昆山，目前是一家知名房企負責蘇州地區(qū)項目的大客戶經(jīng)理。過往，他每天需要往返于高鐵站和項目接送顧客6次左右�？崾钸�未過半，他就黑了好幾圈，時常自嘲“和胸牌上的照片不是一個人了”。

　　最近一周，潘廣輕松了許多，甚至能擠出時間接送孩子，“自從限購新政實施之后，外地尤其是上海來蘇州買房的顧客明顯少了。”潘廣的妻子是另一家知名房企的銷售經(jīng)理，有一個12人的團隊�！白罱�她加班也多了，房子比以前難賣，但銷售指標還擺在那兒�！彼�說道。

　　潘廣的擔憂也得到數(shù)據(jù)上的印證。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7月22~28日，商品住宅成交15.55萬平方米，環(huán)比下降19.18%，成交均價22968元/平方米，環(huán)比下降0.74%；7月29日~8月4日，商品住宅成交12.02萬平方米，環(huán)比下降6.24%，成交均價21025元/平方米，環(huán)比下降7.12%；8月5~11日，商品住宅成交19.16萬平方米，環(huán)比上升36.86%，成交均價19738元/平方米，環(huán)比下降9.17%。

　　樓市變冷之下，記者了解到，原本一些項目計劃8月開盤，因為蓄客不足不得不延遲開盤，四季春曉就是典型的例子。

　　四季春曉位于蘇州市吳江區(qū)河北路與吉市西路交叉口，截至目前，該項目在房天下等各大平臺仍宣稱“8月開盤”。

　　據(jù)該項目工作人員介紹，目前預(yù)計9月22日開盤，房源主要為83平方米、88平方米兩個戶型，2021年交房。原本打算8月開盤7幢、12幢樓，但因為吳江有新政開盤必須要滿3萬平方米，“為此公司只能加推5號樓，但因為這棟樓工期還達不到開盤要求只能延期�！�

　　此外，隨著調(diào)控新政的“落地”，蘇州房貸利率更是水漲船高。近日，記者采訪了中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行、民生銀行等多家蘇州分行，發(fā)現(xiàn)首套房房貸利率為基準上浮22%至28%起步。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院李萬斌分析稱，房貸利率上漲后，一般會帶來銀行減少個人住房貸款額度的連鎖反應(yīng)。剛需客為此要付出更高的購房成本，投資客則可能會結(jié)合房價水平和市場情況重新考慮購房計劃；消費者的購房能力下降，勢必會影響到開發(fā)商的房屋銷量狀況，在一定程度上庫存壓力也會加大。

　　“擦邊球”現(xiàn)象仍存

　　新政調(diào)控之下，一些“擦邊球”現(xiàn)象依舊暗流涌動。

　　近日，有購房者反映位于蘇州園區(qū)亭青街與唯觀路交匯處的云棲安縵通過額外簽署精裝修合同，以此變相突破園區(qū)4萬元/平方米的限價。

　　“裝修合同是作為補充附在合同后的，價格也包含在售價內(nèi)，不存在雙合同現(xiàn)象�！痹擁椖抗ぷ魅藛T告訴記者，項目屬于精裝修疊墅，原本打算的價格是4.5萬~5萬元/平方米，周邊二手房價格也已達到4.7萬元/平方米左右，但因為政府限價具體價格還未確定，應(yīng)該不超過4萬元/平方米。

　　該項目工作人員還表示，“因為挑高空間大，每個戶型通過改造都可以多‘變出’20平方米，這都是額外贈送的不計入總價中�！�

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在蘇州園區(qū)、吳江區(qū)、昆山市等多地均發(fā)現(xiàn)有“贈送面積”的情況。例如，昆山市的公元壹號名邸“陽臺可贈送一半”；吳江區(qū)的中�！じ皇司印帮h窗全部贈送，陽臺贈送一半”，項目贈送面積達到35平方米。

　　此外，位于吳中區(qū)尹山湖東路與依湖路交叉口的中海雙灣錦園一期25幢被曝出存在“地基下沉、房屋開裂”的問題。有業(yè)主表示：“往年有做過加固，但樓外側(cè)又出現(xiàn)約6厘米裂縫。”

　　吳中區(qū)住建局回復(fù)稱，在施工過程中確實存在過異常沉降，后經(jīng)過地基加固、房屋糾偏，經(jīng)專家組論證房屋沉降符合規(guī)范要求，目前該房屋沉降已達到穩(wěn)定標準。對于房屋開裂問題，現(xiàn)已聯(lián)系開發(fā)商對開裂窗臺部位進行檢查，后續(xù)開發(fā)商會跟蹤處理到位。

　　中海地產(chǎn)方面告訴記者，中海的房屋質(zhì)量都是有保障的，小高層車庫與一樓之間有一個夾層，一般都是后填土的。最近由于雨水較多，土地沒有夯實導(dǎo)致有些開裂，目前已經(jīng)用土重新填平了。所謂“贈送面積”主要還是一種營銷手段，一般在規(guī)劃中都會有備案，也有可能包含在公攤中。

　　“包裝人才”促銷？

　　大量“剛需客”一夜之間“丟了”購房資格，開發(fā)商將如何應(yīng)對？一位長期關(guān)注蘇州房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，受此次新政影響較大的是一些本身就銷售較差的項目。為此，有些開發(fā)商會建議顧客走人才購房落戶渠道，甚至主動“包裝人才”。

　　近日，記者實地走訪了位于蘇州昆山市千島湖路與太湖南路交叉口西側(cè)的公元壹號名邸，8月底將推出500多套毛坯，戶型面積在102~135平方米之間。銷售人員表示，可以“托人”拿到人才購房資格或者人才落戶。“現(xiàn)在一年社保變成兩年，開發(fā)商肯定是等不起的，只能這樣靠人才政策打擦邊球、鉆空子�！�

　　隨后，記者通過上述銷售人員聯(lián)系上了專門“代辦人才購房、落戶”的邢經(jīng)理。邢經(jīng)理告訴記者，只需要提供學信網(wǎng)證明、畢業(yè)證書、身份證和戶口本的復(fù)印件，費用1.8萬元，45天左右就可拿到購房資格�！拔覀冞@邊是包過的，每個月都有幾十個�！�

　　針對上述現(xiàn)象，記者多次致電公元壹號名邸開發(fā)商昆山鉅康房產(chǎn)開發(fā)有限公司，對方明確回復(fù)“我們不需要接受采訪”并掛斷了電話。

　　熟悉此類操作的知情人士告訴記者，在昆山，可通過學歷、專技、職稱3種方式人才落戶。本科以上學歷憑借社保、個稅證明，在昆山勞動合同滿一個月(房地產(chǎn)中介及房產(chǎn)公司除外)就可以向人社局申請人才購房編號，編號只可使用一次并有3個月的有效期限�！白约荷暾埡苈闊�，一些開發(fā)商內(nèi)部有人專門負責這一塊兒�！�

　　上述現(xiàn)象正在成為一種新趨勢。據(jù)本報此前報道，在花橋鎮(zhèn)，達不到本科學歷標準的也可以通過包裝成人才進而落戶獲得購房資格。例如，祥瑞香逸鉑悅花園相關(guān)銷售人員稱，“客戶可以自己在外面包裝，售樓處也可以幫你介紹，不會產(chǎn)生問題�！�

　　昆山市住建局房產(chǎn)處工作人員向記者表示，上述現(xiàn)象都屬于違規(guī)行為�！斑@種現(xiàn)象說明炒房需求有更多的非法渠道來滿足，需要有關(guān)部門進行積極地管控，購房者也應(yīng)該在‘房子不炒’的既有框架下理性購房�！币拙�(博客)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，“包裝人才”實際屬于代繳社保的范疇，對于開發(fā)商和購房者都存在較大風險。如果后續(xù)蘇州再調(diào)整社保政策，可能會“白花錢”。

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