駐馬店房產在線訊  憑借激進高杠桿擴張戰(zhàn)略，民營房企有過異常風光的年份，但當下，幸運的天枰明顯傾倒至另外一方。

　　今年8月，出席中期業(yè)績發(fā)布會的地產大佬們，面上笑容已不多，對前景的擔憂、經營的焦慮透過報表和問答傳遞出來。

　　依舊坦然自信的，只剩幾家央企巨子，它們有強大的融資能力，且個個手握重金。

　　每一次周期，都是一輪洗牌。在資金緊縮時代，如何評價一家房企的核心競爭力，將從其拿地、產品、營銷等多維度的綜合能力，過渡到狹隘的融資能力。

　　駐馬店房產在線小編了解到當高杠桿的冒險與激進成為過去式，下一個可承載民營房企野心和規(guī)模沖動的市場空間何在？當民營龍頭銷售增長疲軟，融資乏力時，第二梯隊的國資房企如何抓住機會，勇立潮頭？

　　30年地產史的書寫者、地產業(yè)江山的支撐者，現(xiàn)在重新站在時代的關口。

　　房企的雙重考驗

　　房地產調控周期由短變長，投資者不得不對房企經營有所憂慮。

　　一名國資內房股管理層，在中期業(yè)績投資者會議之后，向記者感嘆，“以往投資者會議通常要拖堂，現(xiàn)在大家情緒都不高，也不似以往積極提問，竟然提前十五分鐘結束。這種現(xiàn)象本質上是投資者對行業(yè)、市場失去信心�！�

　　今年上半年，全國商品房銷售額70698億元，僅增長5.6%，2018年這一數(shù)值是7.6％。

　　TOP3房企中，除了萬科同比增加9.6%外，碧桂園和恒大合同銷售金額分別同比減少9.28％、7.4%。TOP5中的其他兩位，保利和融創(chuàng)，各自增長17.33%、11.8%，整體增速收窄。無論如何解讀此現(xiàn)象背后的因素，都不算樂觀。

　　個貸按揭的利率走高、放款緩慢是房企銷售困難的原因之一。與此同時，房企融資渠道收緊、融資利率走高，房企在銷售回款和融資端遭遇雙重困難。

　　當面臨的銷售大環(huán)境相同，融資能力的差異成為決定房企經營和利潤空間的重要因素。

　　2019年伊始，房企融資延續(xù)2018年底以來的寬松態(tài)勢，但一季度房企拿地加速，土地市場顯著升溫，地王頻出，與政策導向相違背。二季度開始，房企融資政策步步收緊——

　　5月17日，銀保監(jiān)會出臺23號文，房地產信托業(yè)務被迫降溫；5月底，部分房企的債券及ABS融資通道被叫停；到6月，融資收緊范圍還在擴大，監(jiān)管機構暫緩部分地產商銀行間市場的發(fā)債融資計劃，避免過度融資。

　　至此地產融資調控還在持續(xù)升級，7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了《對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，對房企融資作出進一步限制，包括海外債只能用于置換一年內到期的中長期境外債務。

　　房企融資一再受限，融資成本隨之走高。

　　就連多年來財務結構較為穩(wěn)定、健康的萬科都難逃資金成本上升的壓力。去年上半年，萬科的財務費用是23.32億元，今年上半年便已攀升到32.28億元。萬科給出的解釋是，主要有兩個，一是把短債轉換為長債，融資成本上升，二是今年上半年的承債總量確實高于去年同期。

　　融資重要性凸顯

　　深圳西部，有一個難以令人忽略的地王，阻礙該宗地入市的，除了反復修改的規(guī)劃設計方案，還有資金。

　　無論是高聳入云的摩天大樓，還是低密度的傳世之作，奠基的是來自不同渠道的資金。

　　資金緊縮時代，現(xiàn)金才是王道，融資能力的重要性被無限凸顯。調控暫未看到放松的可能，這個冬天或比想象中更為深遠。

　　一家總部位于深圳的民營房企副總裁對第一財經表示，“國資房企（央企）的機會來了。無他，他們能拿到錢�！�

　　另一家總部位于深圳、于香港上市的民營房企CFO并不認同這個觀點，“從過去到現(xiàn)在，國資房企的融資優(yōu)勢一直存在，民企還是有機會的�！钡�他也承認，當前情況下，融資對房企的重要性更顯著。

　　近五年來，2014-2018年，以保利、中海、綠地、招商蛇口、華潤置地為代表的央企，與恒大、陽光城、泰禾、藍光等民營房企，融資利率長期分化。

　　中信建投統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中海2014-2018年，融資成本分別為4.3%、4.2%、4.76%、4.27％、4.3%，最高不超過5%，長期穩(wěn)定在4.3%左右。

　　再看華潤置地表現(xiàn)，雖整體弱于中海，但最高也不超過5%，同期分別為4.47%、4.63%、4.23%、4.13%、4.47%；保利地產的融資成本分別為6.5%、5.2％、4.69%、4.82%、5.03%，穩(wěn)定在5%左右。

　　央企融資成本始終穩(wěn)定，而民營房企的表現(xiàn)顯得跌宕起伏。

　　以TOP3的恒大為例，近五年來，年融資成本分別為9.74%、9.59%、8.27%、8.09%、8.18%；同期，陽光城的融資成本為10.9%、9.41%、7.35%、7.08%、7.94%；華夏幸福分別為9.64%、7.92%、6.97%、5.98%、6.42%。

　　民營企業(yè)中，只有龍湖的融資成本表現(xiàn)相對穩(wěn)定且低廉，2014－2018年分別為6.4%、5.74%、4.92%、4.5%、4.55%。

　　上述幾家央企地產商，銷售與凈利均非行業(yè)第一，但卻能拿到最便宜的資金。它們家大業(yè)大，天生具備融資便利，在政府擔保和國企形象、較高的信用評級等保護下，往往能獲得大量廉價資金，在融資渠道收窄之際，一些非國資房企被拒之門外，但央企仍能拿到發(fā)債的通行證。

　　新的窗口期

　　央企利潤率普遍高于民企，低廉的資金成本是主要原因。

　　融資－拿地－銷售－規(guī)模／利潤－融資，多數(shù)國資房企獲取這樣一條正向循環(huán)的經營鏈條，比民營房企更為容易。

　　融資渠道通暢、成本低廉、現(xiàn)金充足，使國資房企在土地投資上，有更高的能動性，國企的品牌效應也使其項目后續(xù)運作有更廣闊空間。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，全國房企拿地金額前五名分別是萬科、碧桂園、保利、華潤置地和中海地產，拿地金額分別為1316億元、1204億元、1001億元、803億元、760億元，除碧桂園外，其他4家均為國資房企。

　　今年上半年，上述房企在土地市場的動作依然積極。例如，華潤置地以總地價820.6億元增持了39宗土地，新增土地儲備計容建筑面積達1021萬平方米，同比增長24.8%；同期，中海新增24幅土地，新增總樓面面積464萬平方米，新購地權益地價為574億港元。

　　到今年6月底，華潤置地現(xiàn)金及銀行結存為631.6億元，凈有息負債率為43.6%；中海持有銀行結余及現(xiàn)金1120.4億元，資金充沛。保利有1224.7億元現(xiàn)金及等價物，截止期末尚有2866億元授信額度未使用。

　　中泰證券指出，6月以來，AAA房企超額利差小幅收窄，而AA+及AA級走闊，行業(yè)融資端將進一步分化，對高信用龍頭房企是利好。

　　顯然，隨著融資環(huán)境的收緊，開發(fā)商在經營決策中，不得不審慎考慮土地與現(xiàn)金流的平衡。頭部房企的規(guī)模與資金優(yōu)勢將更為突出，資金豐富使其具備逆周期拿地的可能。

　　9年前，一紙“退房令”被祭出，70多家央企退出了房地產行業(yè)，如今仍以房地產作為主營業(yè)務的還有招商局、保利、華潤、中建等十余家央企。過去房地產銷售的黃金周期里，作為天選之子的央企卻在規(guī)模競賽中落后于以高杠桿開賭行業(yè)未來的民營房企。

　　上述國資內房股管理層告訴第一財經，“跑輸因為國資房企太規(guī)范了。民企混凝土都還沒干就敢接著蓋，我們只能嚴格按照流程來走。膽子大的民企，凈負債率甚至到達200%以上，這還不算表外負債。但國企只要負債率到達70%，就會失去’自主權’，投資需得到國資委的審批。我們報表中的負債率就是真實的負債率，不可能存在表外負債�！�

　　地方國資房企逐漸被邊緣化，央企又擠不進TOP3梯隊，說到底是它們財務穩(wěn)健有余而狼性不足，規(guī)范有余但靈活不足。

　　如今房地產所處的路口，未嘗不是行業(yè)對快與慢、規(guī)模與利潤、冒進與穩(wěn)健反思的一個結果。已經有房企開始為過去的激進埋單，央企和國資房企的路雖更為平坦，但現(xiàn)在與過去一樣，機會稍縱即逝。

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