駐馬店房產(chǎn)在線訊     中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到8月30日，已公布2019年半年報的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)接近140家，總體而言，房企的銷售額和利潤仍處于上升周期，但其增速相比過往已經(jīng)有明顯放緩，隨著集中度上升，房企業(yè)績出現(xiàn)明顯分化。

　　值得注意的是，今年上半年多數(shù)房企的業(yè)績目標完成度并不高。

　　克而瑞的研報顯示，標桿房企2019年上半年業(yè)績增速明顯放緩，36家房標桿企之中有32家的完成率在40%以上，60%的房企的目標達成率未超過一半。2019年上半年，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年顯著放緩。

　　融資收緊 增速放緩

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在外部融資環(huán)境收緊的情況下，房企生存處境也愈發(fā)艱難，銷售規(guī)模不再是多數(shù)房企追逐的首要目標，“促進銷售、回籠現(xiàn)金流”屢被提及，如何更好地“活下去”成為當下地產(chǎn)行業(yè)最重要的命題。

　　以龍頭房企萬科為例，2019年半年度報告顯示，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。

　　雖然萬科營收及凈利潤增速依然保持較高增長，但綜合去年同期數(shù)據(jù)來看，萬科營收增速從51.8%降至31.5%，有所放緩。

　　除萬科以外，其他標桿房企的業(yè)績表現(xiàn)仍可圈可點。其中碧桂園營業(yè)收入同比增長53.2%至2020.1億元，凈利潤同比增長41.3%至230.6億元；融創(chuàng)中國上半年實現(xiàn)營業(yè)收入768.4億元，同比增長64.9％，歸母凈利潤為102.9億元，同比增長61.7％。

　　行業(yè)集中度上升，兩極分化正越發(fā)明顯。相比大房企應對周期的平穩(wěn)表現(xiàn)，中小房企則多遭遇業(yè)績變臉，包括中洲控股、深振業(yè)A、花樣年等房企上半年凈利潤均出現(xiàn)不同程度下降，即使如龍頭房企中國恒大，在行業(yè)不景氣時也未能保證利潤的高速增長而發(fā)出業(yè)績預警，上半年凈利潤將同比下降約49%。

　　正在逐步退出地產(chǎn)業(yè)務，遭遇轉型陣痛的中航善達，營收凈利均出現(xiàn)了下滑。公告顯示，公司半年度營業(yè)收入25.80億元，同比減少7.66%，歸屬上市公司股東的凈利潤8480萬元，同比減少32.61%。

　　克而瑞廣州分析師肖文曉向《中國經(jīng)營報》記者分析：“總體來看，今年不管是業(yè)績增長率也好、目標完成率也好，對比之前幾年多數(shù)房企的表現(xiàn)都是遜色一籌的，這個跟市場的大環(huán)境有關系�！彼�指出，從市場表現(xiàn)來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體步入下行周期，這一過程并沒有因為今年3、4月份部分城市的市場“小陽春”而改變，所以也拖累了今年房企業(yè)績的整體表現(xiàn)。

　　從去年開始行業(yè)風向已發(fā)生改變，國家明確不會將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的手段，行業(yè)形勢更加明確。在此形勢下，快銷售、促回款、降負債成為行業(yè)共識，也成為眾多標桿房企下一步重點發(fā)力方向。

　　肖文曉指出，從最近的情況來看，不管是樓盤的銷售也好、房企的資金鏈也好，面臨的壓力都在增加，這必然會導致開發(fā)商在接下來的幾個月時間努力加快銷售回款，包括以價換量等，近期多個知名房企大規(guī)模地開展全員營銷就是例子。

　　資金成本上升 拿地減少

　　在中報業(yè)績會上，房企除了提及銷售額、利潤數(shù)據(jù)之外，土地儲備也是備受熱議的話題。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，18家標桿房企2019年拿地金額超過7成在一二線城市，這一比例成為近幾年高點。

　　年初的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》(以下簡稱“《規(guī)劃》”)公布，讓粵港澳大灣區(qū)9城2區(qū)成為關注焦點。作為重要區(qū)域的粵港澳大灣區(qū)，更是頻頻出現(xiàn)在房企中期財報當中，成為競相布局的熱點區(qū)域，背后折射房企對風險的防范。

　　受融資環(huán)境收緊、資金壓力升級等因素影響，在中期業(yè)績會上，不少房企表示將放緩投資速度，拿地態(tài)度謹慎。

　　隨著三四線樓市風險的進一步顯化，房企出現(xiàn)回歸一二線城市的趨勢。以龍頭房企萬科為例，今年上半年，萬科拿地規(guī)模明顯下降，拿地面積相比去年減少了33%。按建筑面積計算，82%的新增項目位于一二線城市；按權益投資金額計算，88.4%位于一二線城市。

　　除了萬科之外，重點布局一二線城市的房企還有融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)等，一二線城市的土地占比均超過8成。

　　即便是此前以布局三四線城市出名的碧桂園，一二線土儲比例也逐步上升。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2019年，碧桂園在一二線土地占比由去年的32.7%提高到今年的43.61%

　　在經(jīng)歷了上半年去化放緩、融資收緊的市場變化后，多重因素正在擠壓地產(chǎn)行業(yè)提升利潤的空間，現(xiàn)金減少、負債上升，房企的資金成本均出現(xiàn)了明顯上升，下半年策略亦有明顯變化。

　　8月份，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。今年房企融資情況猶如坐“過山車”，大起大落，呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，華潤置地、龍湖集團、萬科、碧桂園、世茂等龍頭房企的平均海外融資成本在4%左右。從各房企的海外債存量情況來看，佳兆業(yè)以82億美元排在中國恒大之后，平均融資成本為9.83%。

　　萬科上半年財務費用為32.27億元，而去年同期僅為23.32億元，同比增長38.38%。萬科集團執(zhí)行副總裁、財務負責人王文金此前接受記者采訪時表示：“財務費用上升主要有兩個原因，一是今年上半年我們把一些短債轉換為長債，融資成本有所上升，二是今年上半年的承債總量也比去年上半年高一點，這是兩個比較大的因素。”

　　值得注意的是，在國內(nèi)外融資渠道紛紛收緊的大背景下，償債高峰也如約而至。國金證券研究數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年房企到期的債券總量為2272.68億元(約329億美元)，同比上漲了44.26%。

　　中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后盤和林向記者分析，雖然融資渠道全面收緊，但資質(zhì)較好的中大型房企仍有渠道、成本等優(yōu)勢。而隨著政策調(diào)控周期的增長，市場會呈現(xiàn)出“強者愈強”的趨勢，因此對于中小房企而言，緊跟戰(zhàn)略開發(fā)熱點的產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)或是新出路。

　　房企探索產(chǎn)業(yè)開發(fā)

　　在“房住不炒”的大背景下，不少房企將自身的角色進行轉變，從純地產(chǎn)開發(fā)轉型綜合服務商，開辟新的賽道。

　　以雅居樂為例，半年報顯示，期內(nèi)雅居樂新增30多個“多元業(yè)務”，且其多元化已經(jīng)開始逐漸進入盈利期，多元化業(yè)務收入占比提升至9%，預計今年全年收入占比可以提升至15%。預計到2022~2023年，多元化業(yè)務收入和利潤占比將達到50%。

　　今年上半年，雅居樂物業(yè)管理、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務收入分別較去年同期增長63.9%、4.9%及68.9%，多元化戰(zhàn)略效果初現(xiàn)。在建設業(yè)務方面，雅居樂形成了工程總承包、園林景觀、裝飾家居三大產(chǎn)業(yè)，商業(yè)業(yè)務旗下小區(qū)的商業(yè)項目租金收入上升。

　　佳兆業(yè)集團首席增長官、戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉策告訴記者：“沒有地產(chǎn)開發(fā)，可能沒有房企的今天，但如果只有地產(chǎn)開發(fā)，而沒有產(chǎn)業(yè)運營，那么房企將沒有明天�！�

　　為實現(xiàn)驅(qū)動規(guī)模擴張的目標，劉策提出了“地產(chǎn)開發(fā)+城市更新+產(chǎn)業(yè)服務”三駕馬車的構想。

　　以佳兆業(yè)為例，已經(jīng)在多個產(chǎn)業(yè)進行布局，加地產(chǎn)平臺在內(nèi)擁有6家上市平臺，包括南太地產(chǎn)、佳云科技、佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康以及振興生化，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、新科技、大健康等。除了在振興生化是第二大股東外，其他4個上市平臺，佳兆業(yè)集團均為第一大股東。

　　盤和林指出：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托的一體化價值鏈，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)前期各種資源整合、中期開發(fā)建設以及后期運營等綜合實力提出了更高的要求，這不僅僅意味更加專業(yè)、綜合的技術，更意味著大量和長期的資金投資建設需求，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頭道門檻就是資質(zhì)問題�！�

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