駐馬店房產(chǎn)在線訊     8月13日，廈門(mén)市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《加強(qiáng)商辦類建設(shè)項(xiàng)目全鏈條管理實(shí)施意見(jiàn)的通知》。此通知一出，即被譽(yù)為“史上最嚴(yán)公寓禁令”。

　　通知中明令禁止將商辦類項(xiàng)目改作住宅用途，并規(guī)定“銷售 平面圖中不得出現(xiàn)‘公寓’‘臥室’之類的詞匯”“不得預(yù)留和后期增加居住用的排水排污管道燃?xì)夤艿赖取薄ⅰ安辉试S設(shè)計(jì)成住宅戶型，衛(wèi)生間需要集中設(shè)置”等，從細(xì)節(jié)上堵死變相商住房的通道。

　　商住房（商住兩用房）即在商業(yè)用地上建設(shè)的住宅類項(xiàng)目。市面上的“公寓”和“l(fā)oft”大多都是商住房。實(shí)際上，我國(guó)土地利用分類里只有商業(yè)用地、住宅用地的劃分，并沒(méi)有“商住兩用地”的說(shuō)法。目前，商住房仍徘徊于政策灰色地帶，定義上的模糊性也注定了其背后暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近年來(lái)，北京、上海、深圳等一線城市都對(duì)商住房嚴(yán)加管控，出臺(tái)了一系列限購(gòu)政策。一線城市的商住房市場(chǎng)也因此一度跌至冰點(diǎn)。然而，在大多數(shù)二線城市，卻鮮有類似管控出臺(tái)，商住房依舊是投資市場(chǎng)上的人氣高漲。此次廈門(mén)市出臺(tái)相關(guān)禁令，也被外界視為二線城市商住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)信號(hào)。

　　不限購(gòu)不限貸成銷售“亮點(diǎn)”

　　在“房住不炒”的大背景下，大多數(shù)二線城市都針對(duì)住宅出臺(tái)了限購(gòu)政策。不限購(gòu)不限貸的商住房則另辟蹊徑，成為投資市場(chǎng)上的寵兒。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者在某大型中介找房平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙市的商業(yè)樓盤(pán)中，十有八九都在出售類似具有居住功能的公寓房源。記者隨機(jī)選取了三套長(zhǎng)沙的商住房項(xiàng)目，都被告知已經(jīng)售罄。

　　“您現(xiàn)在有購(gòu)房資格嗎？因?yàn)楝F(xiàn)在住宅需要購(gòu)房資格，公寓的話是不需要的。您如果是想用來(lái)出租和投資，公寓會(huì)比較好�！薄度A夏時(shí)報(bào)》記者以外地投資者身份咨詢長(zhǎng)沙經(jīng)紀(jì)人小黃，小黃建議記者選購(gòu)商住房。因?yàn)橄啾扔诩冏≌��?xiàng)目，商住房既沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)數(shù)量上的限制，也沒(méi)有貸款次數(shù)上的限制。

　　在各大商住房項(xiàng)目的銷售海報(bào)上，“不限購(gòu)不限貸”都是其中不可或缺的宣傳亮點(diǎn)。除此之外，相比于普通住宅，蟄伏于寫(xiě)字樓內(nèi)的商住房，無(wú)論是在價(jià)格還是在地理位置上，都更具優(yōu)勢(shì)，因此吸引了不少投資者。

　　“首付26萬(wàn)，入主紅谷灘”“留電話報(bào)名參加十萬(wàn)抵十六萬(wàn)活動(dòng)”顯眼的大字標(biāo)語(yǔ)出現(xiàn)在南昌某商住房項(xiàng)目海報(bào)上。《華夏時(shí)報(bào)》記者以購(gòu)房者身份撥打了該項(xiàng)目的咨詢熱線，被告知僅剩尾盤(pán)20余套。該項(xiàng)目同時(shí)擁有純住宅和公寓兩種房源，其中純住宅房售價(jià)超過(guò)15000元/平米，而建于商業(yè)用地上的公寓只需8500元/平米，總價(jià)42萬(wàn)元起，相比而言顯得實(shí)惠不少。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，商住房的出現(xiàn)與商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存壓力密切相關(guān)，其通過(guò)變更為居住用途來(lái)促進(jìn)去化，“商改住也說(shuō)明寫(xiě)字樓、商鋪的去化是比較難的，這個(gè)時(shí)候也會(huì)使得相關(guān)房企積極去庫(kù)存，進(jìn)而出現(xiàn)此類扭曲的做法。” 嚴(yán)躍進(jìn)還提到二線城市有別于一線城市，房地產(chǎn)還是堅(jiān)持去庫(kù)存的導(dǎo)向，因而沒(méi)有對(duì)商住房進(jìn)行嚴(yán)加管控。

　　高回報(bào)率與背后的陷阱

　　“15年包租，年回報(bào)率高達(dá)7.7%，以租養(yǎng)貸0月供。輕松月入3000+。” 誘人的標(biāo)語(yǔ)出現(xiàn)在南昌某商住房項(xiàng)目的宣傳里。小黃為《華夏時(shí)報(bào)》記者推薦的多套商住房源里，都包含了“包租”“返租”等字眼。

　　小黃告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，包租的意思是“開(kāi)發(fā)商幫您出租，已經(jīng)有大公司承租了，完全不用擔(dān)心自己租不出去。很多客戶都覺(jué)得值得投資�！�

　　包租聽(tīng)上去省心省事坐享其成，但嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為現(xiàn)實(shí)并沒(méi)有宣傳中的那么好，因?yàn)槟壳盁o(wú)論是寫(xiě)字樓還是商鋪，在市場(chǎng)上的空置率都比較高，企業(yè)租戶如果缺乏豐富的經(jīng)驗(yàn)和良好的運(yùn)營(yíng)模式，往往在三年之內(nèi)會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，“換句話說(shuō)，就是第一年真的是有這個(gè)租金回報(bào)的，第二年就會(huì)減少，第三年甚至這個(gè)租金就沒(méi)有了。接盤(pán)的新租戶會(huì)不會(huì)支付同樣的租金，都是不確定的。”

　　倘若不包租，南昌中介小孫也告訴記者，項(xiàng)目本身就是寫(xiě)字樓，很好租出去的，租金方面也不用擔(dān)憂，月入能有一兩千元。但記者以南昌一套總價(jià)40萬(wàn)的商住項(xiàng)目來(lái)計(jì)算，月租金1500元，需要出租22年才能回本。面對(duì)產(chǎn)權(quán)僅為40年的商住房來(lái)說(shuō)，壽命也已經(jīng)過(guò)半。

　　上海某公寓業(yè)主李先生原本想著就算靠租金回本慢，也可以坐等房屋升值，然后轉(zhuǎn)賣(mài)，這么一想怎么也都不虧本。然而現(xiàn)實(shí)中，商住房的增值速度卻遠(yuǎn)不如普通住宅�！笆�年間，周邊同地段的住宅價(jià)格都翻了五六倍，我的公寓才翻了一倍”。李先生對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

　　一些一線城市的商住房項(xiàng)目，價(jià)格甚至不升反降。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，2017年3月北京商住房限購(gòu)令出臺(tái)前，公寓成交均價(jià)高達(dá)51036元/平方米。限購(gòu)令頒布后的第二個(gè)月，成交量便縮水超95%，均價(jià)下跌20%。至2019年3月，北京市商住類項(xiàng)目均價(jià)已降至33858元/平方米，許多投資者只能虧本出售。

　　盡管房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人紛紛向記者表示，在長(zhǎng)沙、南昌等二線城市尚不存在類似緊收政策，甚至有置業(yè)顧問(wèn)拿央企背景作為背書(shū)，承諾旗下的項(xiàng)目不存在政策風(fēng)險(xiǎn)。但是未來(lái)的政策走向誰(shuí)也不能擔(dān)保，此次廈門(mén)市出臺(tái)的“最嚴(yán)限公寓令”就釋放出了管控商住房的信號(hào)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管在政策尚且寬松的二線城市，商住房后續(xù)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)成本也是很高昂，投資者必須將其納入考慮范圍。目前商住房在交易時(shí)，相較之住宅，還需繳納增值額30%-60%的土地增值稅以及全額0.05%的印花稅。由于交易成本過(guò)高，轉(zhuǎn)手較為困難，投資商住房也容易被套牢。

　　居住性價(jià)比低，隨時(shí)面臨整改風(fēng)險(xiǎn)

　　“l(fā)oft空間很小。尤其是上面那層很矮，踮起腳尖就可以碰到房頂，讓人感覺(jué)壓抑。房屋功能區(qū)沒(méi)有劃分，電視機(jī)和廚柜都擠在一塊。樓道衛(wèi)生環(huán)境也很糟糕，貼滿了小廣告�！毙�張?jiān)�居住于北京某商住房�?xiàng)目中，他向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言這段居住體驗(yàn)并不佳。

　　目前，商住房廣告上大肆宣傳的“買(mǎi)一層送一層”說(shuō)的就是這種loft戶型。

　　根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)小陶向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的某公寓戶型圖。記者觀察到，大部分房屋都是小戶型loft，面積在38平米到52平米不等，東南西北各個(gè)朝向都有。嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，商業(yè)地產(chǎn)的公攤面積比較大，實(shí)際業(yè)主能享有的面積可能還要小于這個(gè)數(shù)字。該項(xiàng)目中每層樓有24戶，電梯卻只有4臺(tái)。記者咨詢了十多個(gè)商住房項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)1：5甚至1：10的梯戶比在商住房中屢見(jiàn)不鮮。

　　除了戶型和梯戶比上的短板，在與中介小黃交流的中記者發(fā)現(xiàn)商住房基于商業(yè)用地的性質(zhì)，原則上并不具備通燃?xì)獾臈l件，采用的也是商水商電，物業(yè)費(fèi)比普通住宅貴不少。而且一棟樓內(nèi)有商鋪、辦公、居住等多種用途的房源混雜其中。一位房產(chǎn)自媒體人向記者表示，他在南昌甚至看過(guò)有人在公寓里開(kāi)理發(fā)店。

　　即便是某些打著擦邊球能夠安裝燃?xì)庖才鋫涿袼�民電的公寓，也隨時(shí)有被政策封死的可能性。2017年上海就曾頒布《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》，責(zé)任區(qū)域內(nèi)所有商住房整改回商業(yè)辦公類用途，不得保留居住用途，房?jī)?nèi)的插層、隔墻、上下水以及燃?xì)夤芫�等帶有居住功能的設(shè)施都必須拆除。

　　當(dāng)記者詢問(wèn)經(jīng)紀(jì)人小黃和小孫，要是日后碰到了類似的整改要求要怎么辦，兩人的回答如出一轍：“變成辦公之后就更好租了呢，辦公的租金更高�！笨傊�，千方百計(jì)勸你買(mǎi)就是對(duì)了。

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