駐馬店房產(chǎn)在線訊     9月6日，央行宣布將于2019年9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，但這未能給房地產(chǎn)市場融資帶來更多利好。

　　在9月3日銀保監(jiān)會系統(tǒng)召開的“不忘初心、牢記使命”主題教育總結(jié)大會上，銀保監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清表示，堅決打擊非法金融活動，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

　　今年以來，隨著房地產(chǎn)融資政策的步步緊縮，開發(fā)商的融資大門正在一個個關(guān)閉，房企再次面臨“錢荒”的窘境。

　　8月房企融資下跌

　　來自同策機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，8月份，40家典型房企融資金額為368.26億元，環(huán)比下跌58.15%，這也是年內(nèi)第二次斷崖式下跌。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到8月主要債權(quán)融資方式的融資金額均大幅縮水。具體來看，境內(nèi)銀行貸款的融資金額為74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%；其他債權(quán)融資的融資金額為74億元，環(huán)比大跌35.7%；信托貸款的融資總額為66.24億元，下滑幅度達(dá)63.28%；公司債共融資63.36億元，環(huán)比下降83.62%。

　　監(jiān)管要求外債資金僅限于境外市場的借新還舊，再加上美元匯率升高的壓力，境外融資大跌。8月，外幣融資總額僅為63.31億元，環(huán)比大幅下跌80.71%，僅占融資總額的17.73%。其中，境外美元債發(fā)行大量減少，美元融資總額54.23億元人民幣，環(huán)比減少82.52%，占融資總額的14.72%。

　　為什么8月融資數(shù)據(jù)會出現(xiàn)大幅下跌呢？同策研究院陳朦朦認(rèn)為，房企融資監(jiān)管加強，政策威力漸顯，眾多融資渠道逐步關(guān)閉，這些均在8月的融資情況中得以顯現(xiàn)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，房企融資受阻的直接原因就是政策管控力度不斷收緊，雖然今年的三次降準(zhǔn)給市場釋放了較大流動性，但定向放松的大背景下，房企融資依然面臨著嚴(yán)控局面。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚告訴《華夏時報》記者，國家金融去杠桿的政策正在不斷增強，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨著很大的壓力，國內(nèi)內(nèi)源性的融資正在減少。8月份正好碰到美聯(lián)儲的整體貨幣政策出現(xiàn)問題，人民幣匯率破七，在這樣的背景下，外源性融資對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一件非常不利的事情，很多企業(yè)甚至開始降低自己的外債規(guī)模。

　　融資大門正一個個關(guān)閉

　　一位房地產(chǎn)從業(yè)者表示，行業(yè)目前遇到了融資方面的困難，當(dāng)前的融資環(huán)境讓房地產(chǎn)公司覺得冬天即將到來，高峰時期的房地產(chǎn)大概有30多種融資的工具，現(xiàn)在這些門在慢慢地關(guān)起來，有些門已經(jīng)徹底關(guān)了，有些門是半關(guān)的狀態(tài)。

　　今年房地產(chǎn)融資政策在一步步收緊，張波分析，5-9月相關(guān)政策呈現(xiàn)明顯的“三步走”態(tài)勢：第一步是“定調(diào)嚴(yán)控”，4月的“房住不炒”基調(diào)重申，7月政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，9月國務(wù)院常務(wù)會議明確要求，地方政府專項債券資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域等，都是融資從緊的明確信號；第二步是“嚴(yán)控信托”，從5月開始，監(jiān)管部門就發(fā)文嚴(yán)防資金通過信托、金融租賃等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，7月，監(jiān)管部門約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展過猛的信托公司；第三步是“加大整治”，8月，銀保監(jiān)會表示將在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款。8月底，銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進(jìn)行了批評。

　　監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)融資的關(guān)注仍在繼續(xù)。在9月3日銀保監(jiān)會系統(tǒng)召開的“不忘初心、牢記使命”主題教育總結(jié)大會上，銀保監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清表示，堅決打擊非法金融活動，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

　　近期央行降準(zhǔn)也未能給房地產(chǎn)市場融資帶來更多利好。央行表示將于2019年9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。江瀚分析，在“房子用來住的，不是用來炒的”大背景之下，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從原先的投機屬性市場向全面居住屬性市場轉(zhuǎn)移，降準(zhǔn)又是很明確的給實體經(jīng)濟注入流動性，對于房地產(chǎn)市場來說不會有太大的波動性。

　　未來的融資前景也并不樂觀，江瀚分析，在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資都會面臨一個較為困難的局面，可以說是戴著鐐銬跳舞。而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)不具備原來的投資屬性，大開大合的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)不再適用。從整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)未來想要實現(xiàn)資金流穩(wěn)定，內(nèi)源性融資和多元化融資渠道會是大勢所趨。

　　房企緊抓回款謹(jǐn)慎應(yīng)對

　　在融資收緊的大背景下，各家房企也在收緊策略，投資更為謹(jǐn)慎，也更加注重現(xiàn)金流。

　　三盛集團常務(wù)副總裁馮輝明近期曾公開表示，企業(yè)需要對投資端加強目標(biāo)管控、現(xiàn)金流管控，我們現(xiàn)在要求投資端，每一個項目在拿地的時候都要給出資金解決方案，初始投資回收期多長時間能夠回收，都是有嚴(yán)格要求的。

　　三盛對于投資和資金的謹(jǐn)慎態(tài)度，也是大多數(shù)企業(yè)在當(dāng)前情況下不得不選擇的應(yīng)對之策。萬科在近期提出，要確保現(xiàn)金流安全，以銷定投，根據(jù)銷售回款或現(xiàn)金流制定投資策略；融創(chuàng)中國提出要控投資、降杠桿，穩(wěn)健發(fā)展，下半年暫停拿地；中梁控股表示要提速去化、現(xiàn)金為王；融信集團也表示要積極維穩(wěn)，嚴(yán)投資，降杠桿；正榮地產(chǎn)提出，要做到風(fēng)險可控，尋求更合理的長短債比例，更健康的負(fù)債水平，更好地把控現(xiàn)金流，以應(yīng)對市場的波動，加強風(fēng)險管控能力。

　　“面對融資從緊，調(diào)控不放松的態(tài)勢，房企選擇降杠桿的做法實為明智之舉”，張波表示，可以看到市場上已經(jīng)有不少房企，尤其是高負(fù)債類房企，通過項目轉(zhuǎn)讓、謹(jǐn)慎拿地、合作開發(fā)等多種方式來降杠桿、促回流。無論是千億之上的房企，還是積極謀求規(guī)�；�的中小房企，當(dāng)下更為重要的是通過降杠桿來降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)有質(zhì)量、穩(wěn)定的發(fā)展。

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