駐馬店房產(chǎn)在線訊     8月份房企集中披露半年度業(yè)績報告，《華夏時報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，上半年房企存貨大多有所增加，且其占總資產(chǎn)的比例普遍在50%以上。

　　一位武漢地方性國有房企高管告訴記者，存貨增長“主要反映了上半年房企拿地增加，一般土地出讓金和工程投入是存貨的主要構(gòu)成，房企在2018年拿地?zé)崆闇p退，而今年上半年合肥、南京、成都、武漢等城市又出現(xiàn)搶地現(xiàn)象”。

　　與此同時，根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，全國百城庫存規(guī)模保持了連續(xù)8個月的同比增長態(tài)勢。藉此，易居研究院指出：“庫存基本面已出現(xiàn)了實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變�！�

　　房企存貨普遍增長

　　8月份，數(shù)十家品牌房企發(fā)布半年度業(yè)績報告，上半年它們普遍出現(xiàn)存貨上升的現(xiàn)象。

　　記者梳理了數(shù)家A股上市房企半年度報告，其存貨類別主要包括開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品和土地成本。開發(fā)成本是尚未建成、以出售為目的的物業(yè)；開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、待出售的物業(yè)。開發(fā)用土地在“存貨——開發(fā)成本”科目核算，按成本核算對象和成本項目進行分攤和明細核算。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到以某家在A股上市的TOP20房企半年報為例，截至6月30日，其存貨值約1518.54億元，與2018年年底相比增加了151.53億元。其中主要是開發(fā)成本的增加，該項金額從期初的1192.4億元增加到6月30日的1327.94億元，另外存貨中的開發(fā)產(chǎn)品類則從157.21億元增加到6月30日的177.05億元。

　　該房企還指出：“公司購買土地使用權(quán)的土地出讓金一般采用分期付款方式支付，在未辦理土地證以前，記入預(yù)付賬款，辦理完畢土地證后轉(zhuǎn)入開發(fā)成本�！�

　　也就是說，上半年該房企在拿地、工程投入、已竣工待售項目方面均有增加。

　　大部分房企存貨增加都是因為房地產(chǎn)項目地價和工程投入增加，其中土地成本是重中之重。

　　港股上市房企在存貨的體現(xiàn)與分類上與A股公司有所不同，但仍可看出其在建項目的增加。如某港股上市房企截至6月30日的存貨約3023.5萬元，但其流動資產(chǎn)中的另外一個科目——在建物業(yè)則高達1314.37億元，相比2018年年底增加了約275.23億元。

　　此外，港股上市房企時代中國、當代置業(yè)等上半年存貨值也均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。

　　恢復(fù)拿地?zé)崆?/span>

　　上述地方性國有房企高管表示，“2018年全國土地市場略有沉寂，實際上這種現(xiàn)象一直持續(xù)到今年2月份，從3月份開始房企拿地明顯增多，土地市場的競爭也變得激烈起來，恢復(fù)了之前的熱度，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨占總資產(chǎn)比例一般都很高，因為土地出讓金和工程建設(shè)的成本都計算進去了”。

　　《華夏時報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，無論從房企拿地金額還是城市土地成交額來看，上半年的土地市場都明顯呈現(xiàn)升溫的跡象。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年上半年，TOP10房企拿地金額上升至5586億元。2018年上半年，TOP10房企拿地金額共4784億元。從拿地金額排名前20的房企來看，2018年TOP20拿地金額共7191億元，2019年TOP20拿地金額共8022億元。

　　一個典型的案例是，4月23日，武漢市掛牌10宗用地，總起拍價格近200億元。其中編號P（2019）028號宗地，經(jīng)過172輪競價后，被長沙市美的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以28.57億元競得，溢價率80%，樓面價格10369.76元/㎡。

　　上述長沙美的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即是美的置業(yè)全資子公司。

　　從城市土地成交額來看，上半年北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、合肥等城市土地出讓金均有上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，上半年北京同比增長24.22%，上海同比增長51.89%，武漢土地出讓金同比增長84.69%。

　　三類城市庫存均增加

　　土地成交額增長的同時，城市商品房庫存也在增加。

　　截至2019年6月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為 45203 萬平米，環(huán)比增長 0.4%，同比增長 6.0%。觀察今年上半年環(huán)比數(shù)據(jù)，庫存規(guī)�？傮w上呈現(xiàn)了先降后升的態(tài)勢，基本和月度交易行情吻合。而從同比數(shù)據(jù)看，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù) 8個月的同比正增長態(tài)勢。

　　根據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2019 年 6 月底，全國100 個城市新建商品住宅庫存總量中的一、二、三四線城市庫存量分別為 2775萬平米、22248萬平米和20180萬平米，同比增速分別為28.4%、0.9%和9.5%。

　　截至2019年7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平米，環(huán)比下降0.6%，同比增長6.0%。與此同時，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2704萬平米、22149萬平米和20074萬平米，同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。

　　“觀察三類城市數(shù)據(jù)，可以看出，三類城市都步入到庫存同比正增長的通道之中”，易居研究院指出，一線城市預(yù)售證管控力度相對減弱，供應(yīng)放量，庫存同比連增 13 個月；二線城市終結(jié)了連續(xù) 46 個月庫存同比下降的態(tài)勢，目前連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比正增長，這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化；三四線城市目前保持了連續(xù) 8 個月的同比正增長態(tài)勢，庫存去化壓力略有增加。

　　2019 年 6 月份，100 個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為 9.8 個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要 9.8 個月。分類來看，二線城市去化周期略短，為9.2個月，一線城市去化周期最長，為12.6個月，三四線城市庫存消化也要10.1個月。

　　一方面是庫存增加，一方面卻是成交量下滑，8月份廣州、惠州等熱點城市成交套數(shù)和成交面積均有所下滑。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，8月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。

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