駐馬店房產(chǎn)在線訊  9月份的樓市，與往年相比，有許多“異乎尋常”的特征。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到拿成交量來說，歷來的“金九銀十”，都是房企推盤的旺季，因為中秋、十一雙節(jié)來臨，購房者沉寂近一年的心思，都變得蠢蠢欲動，開發(fā)商索性會來個“順水推舟”，降價也好，促銷也罷，不管真真假假的優(yōu)惠，場面上的熱鬧總不會缺。

　　今年大有不同，無論新房還是二手房，都表現(xiàn)的有點萎靡。

　　“金九”首周，新房表現(xiàn)并不樂觀，20城新房銷售面積回落，環(huán)比下滑14.5%，尤其一線城市下滑明顯，僅深圳成交面積小幅上升，北京、上海、廣州成交面積分別大幅下滑37.7%，30.9%，29.4%。

　　20個重點城市環(huán)比下滑的幅度還不到20%，但是，單單北上廣這三個城市，成交量下滑都達到了30%以上。

　　京滬廣深，代表的是樓市里的“龍頭”，20個重點城市，包括蘇州、杭州、南京、廈門、成都、西安在內(nèi)的新一線城市，又是典型的“中堅力量”，成交量大幅下滑，會對全國其他近300個城市，形成強烈的“示范效應”、“跟風效應”，人氣下降，已在所難免。

　　二手房方面，在剛剛過去的8月份到九月初，13個重點城市的二手房成交量環(huán)比下降8.5%，成交量仍處于5月以來的下行通道之中。

　　其中，除南京外，其他12個城市的二手房成交量均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下降，廈門降幅最大，達25.3%。

　　新房與二手房同時出現(xiàn)了“環(huán)比”大幅下滑，說明9月份的樓市，比起8月份，出現(xiàn)了“斷崖”式的走弱。

　　筆者認為，這是樓市出現(xiàn)了典型的“后遺癥”，病癥的根本，是在4年前樓市埋下“伏筆”造成的。

　　4年前是什么時間？是一輪房價大漲的前夜，也是房價上漲由“普漲普跌”轉為“分化”的契機，更是居民杠桿率、房屋空置率等多個指標開始大幅波動的時刻。

　　具體而言，4年前，有兩個“伏筆”，直到今年才逐步“發(fā)酵”。

　　第一，2015年起，三四線樓市出現(xiàn)“人房背離”。

　　何為“人房分離”？按經(jīng)濟學家李迅雷的說法，從“本市戶籍購房家庭占購房家庭總數(shù)的比例”可以看出，小城市由本市戶籍家庭購房的比例持續(xù)下降，這也就意味著：一二線居民去三四線投資住房的比例大大增加。

　　說直白一點，正是因為大城市的居民跑去小城市炒房了，這部分人群平日里還在大城市居住，但房產(chǎn)都在小城市，這樣一來，購房者和住房直接分開，三四線城市的空置率不高才怪。

　　有份數(shù)據(jù)，很能說明問題。

　　2015到2019的4年時間當中，我們看到省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區(qū)（465萬人）、京津地區(qū)（221萬人），三者合計占87.1%。

　　但是，小城市的人口一邊在向大城市加速流入，天平另一端的房價，卻又持續(xù)抬升，這種違背常理的上漲，是造成樓市“旺季不旺”的重要原因。

　　第二，棚改貨幣化，疊加房企下沉小城市。

　　棚改，是樓市最近四年崛起的一大“發(fā)動機”，原來的棚戶區(qū)改造，只給房子不給錢，就算有補助，大部分也是過渡費之類的“小錢”，這種安置方法，因為回遷房大部分不會入市流通，拆遷戶只能把房屋出租或低價轉讓才能賺錢，不會對當?shù)貥鞘械牧魍�體系造成沖擊。

　　但是，從2015年開始，房子拆遷給了大量的現(xiàn)金補貼，同時不再安置房屋，拆遷戶猛地拿到一筆遠超自己房屋價值的資金，換做是誰，都會在房地產(chǎn)市場大肆“掃樓”。

　　這樣一來，庫存積壓再多的城市，在短期爆發(fā)出的強大購買力催動下，也會變得供不應求。

　　與此同時，恒大、碧桂園、保利等多個實力房企開始下沉中小城市，千億市值的開發(fā)商持續(xù)涌現(xiàn)，一二線城市的土地日益稀缺，與其在大城市遠郊投入重金，還不如退而求其次，下沉中小城市，把拆遷戶們的購房資金變成回款。

　　對購房者和房企來說，這似乎是一筆“雙贏”的好生意，但是，對樓市而言，卻意味著房價水漲船高之后，小城市剛需的購買力被很大程度透支掉。

　　不要小看4年前發(fā)生的事，之所以推遲到今年9月份，才出現(xiàn)新房和二手房成交量的全面下行，是因為經(jīng)過年復一年的演化，無論是購房者的“錢包”，還是房企的“現(xiàn)金流”，抑或是三四線樓市的“盛極而衰”、一二線樓市的“高估”，都在今年出現(xiàn)了轉折。

　　那么，出現(xiàn)了“后遺癥”該怎么治？后市又會如何演繹？

　　9月12日，經(jīng)濟學家李奇霖發(fā)文指出：現(xiàn)在對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)頗顯定力，針對房地產(chǎn)的融資收緊，開發(fā)商這一端壓縮開發(fā)貸規(guī)模、管控地產(chǎn)信托，居民這一端提高房貸利率、抬升房貸標準等。我們定量測算過，今年四季度房地產(chǎn)投資增速將開始加速回落。

　　專家的觀點很明確：今年4季度，10-12月份，或者說年底之前，從融資、信托、居民房貸等各個角度精準調(diào)控，樓市就會直接見效，之前流入房地產(chǎn)市場的大量開發(fā)資金，會出現(xiàn)加速的流出，市場回歸理性，購房者的理念得到實質性轉變，也是眾望所歸。

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