駐馬店房產(chǎn)在線訊  憑借激進(jìn)高杠桿擴(kuò)張戰(zhàn)略，民營(yíng)房企有過異常風(fēng)光的年份，但當(dāng)下，幸運(yùn)的天枰明顯傾倒至另外一方。

　　今年8月，出席中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的地產(chǎn)大佬們，面上笑容已不多，對(duì)前景的擔(dān)憂、經(jīng)營(yíng)的焦慮透過報(bào)表和問答傳遞出來(lái)。

　　依舊坦然自信的，只剩幾家央企巨子，它們有強(qiáng)大的融資能力，且個(gè)個(gè)手握重金。

　　每一次周期，都是一輪洗牌。在資金緊縮時(shí)代，如何評(píng)價(jià)一家房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將從其拿地、產(chǎn)品、營(yíng)銷等多維度的綜合能力，過渡到狹隘的融資能力。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到當(dāng)高杠桿的冒險(xiǎn)與激進(jìn)成為過去式，下一個(gè)可承載民營(yíng)房企野心和規(guī)模沖動(dòng)的市場(chǎng)空間何在？當(dāng)民營(yíng)龍頭銷售增長(zhǎng)疲軟，融資乏力時(shí)，第二梯隊(duì)的國(guó)資房企如何抓住機(jī)會(huì)，勇立潮頭？

　　30年地產(chǎn)史的書寫者、地產(chǎn)業(yè)江山的支撐者，現(xiàn)在重新站在時(shí)代的關(guān)口。

　　房企的雙重考驗(yàn)

　　房地產(chǎn)調(diào)控周期由短變長(zhǎng)，投資者不得不對(duì)房企經(jīng)營(yíng)有所憂慮。

　　一名國(guó)資內(nèi)房股管理層，在中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)議之后，向記者感嘆，“以往投資者會(huì)議通常要拖堂，現(xiàn)在大家情緒都不高，也不似以往積極提問，竟然提前十五分鐘結(jié)束。這種現(xiàn)象本質(zhì)上是投資者對(duì)行業(yè)、市場(chǎng)失去信心�！�

　　今年上半年，全國(guó)商品房銷售額70698億元，僅增長(zhǎng)5.6%，2018年這一數(shù)值是7.6％。

　　TOP3房企中，除了萬(wàn)科同比增加9.6%外，碧桂園和恒大合同銷售金額分別同比減少9.28％、7.4%。TOP5中的其他兩位，保利和融創(chuàng)，各自增長(zhǎng)17.33%、11.8%，整體增速收窄。無(wú)論如何解讀此現(xiàn)象背后的因素，都不算樂觀。

　　個(gè)貸按揭的利率走高、放款緩慢是房企銷售困難的原因之一。與此同時(shí)，房企融資渠道收緊、融資利率走高，房企在銷售回款和融資端遭遇雙重困難。

　　當(dāng)面臨的銷售大環(huán)境相同，融資能力的差異成為決定房企經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)空間的重要因素。

　　2019年伊始，房企融資延續(xù)2018年底以來(lái)的寬松態(tài)勢(shì)，但一季度房企拿地加速，土地市場(chǎng)顯著升溫，地王頻出，與政策導(dǎo)向相違背。二季度開始，房企融資政策步步收緊——

　　5月17日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)23號(hào)文，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被迫降溫；5月底，部分房企的債券及ABS融資通道被叫停；到6月，融資收緊范圍還在擴(kuò)大，監(jiān)管機(jī)構(gòu)暫緩部分地產(chǎn)商銀行間市場(chǎng)的發(fā)債融資計(jì)劃，避免過度融資。

　　至此地產(chǎn)融資調(diào)控還在持續(xù)升級(jí)，7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，對(duì)房企融資作出進(jìn)一步限制，包括海外債只能用于置換一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

　　房企融資一再受限，融資成本隨之走高。

　　就連多年來(lái)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定、健康的萬(wàn)科都難逃資金成本上升的壓力。去年上半年，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)費(fèi)用是23.32億元，今年上半年便已攀升到32.28億元。萬(wàn)科給出的解釋是，主要有兩個(gè)，一是把短債轉(zhuǎn)換為長(zhǎng)債，融資成本上升，二是今年上半年的承債總量確實(shí)高于去年同期。

　　融資重要性凸顯

　　深圳西部，有一個(gè)難以令人忽略的地王，阻礙該宗地入市的，除了反復(fù)修改的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，還有資金。

　　無(wú)論是高聳入云的摩天大樓，還是低密度的傳世之作，奠基的是來(lái)自不同渠道的資金。

　　資金緊縮時(shí)代，現(xiàn)金才是王道，融資能力的重要性被無(wú)限凸顯。調(diào)控暫未看到放松的可能，這個(gè)冬天或比想象中更為深遠(yuǎn)。

　　一家總部位于深圳的民營(yíng)房企副總裁對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“國(guó)資房企（央企）的機(jī)會(huì)來(lái)了。無(wú)他，他們能拿到錢。”

　　另一家總部位于深圳、于香港上市的民營(yíng)房企CFO并不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，“從過去到現(xiàn)在，國(guó)資房企的融資優(yōu)勢(shì)一直存在，民企還是有機(jī)會(huì)的�！钡�他也承認(rèn)，當(dāng)前情況下，融資對(duì)房企的重要性更顯著。

　　近五年來(lái)，2014-2018年，以保利、中海、綠地、招商蛇口、華潤(rùn)置地為代表的央企，與恒大、陽(yáng)光城、泰禾、藍(lán)光等民營(yíng)房企，融資利率長(zhǎng)期分化。

　　中信建投統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中海2014-2018年，融資成本分別為4.3%、4.2%、4.76%、4.27％、4.3%，最高不超過5%，長(zhǎng)期穩(wěn)定在4.3%左右。

　　再看華潤(rùn)置地表現(xiàn)，雖整體弱于中海，但最高也不超過5%，同期分別為4.47%、4.63%、4.23%、4.13%、4.47%；保利地產(chǎn)的融資成本分別為6.5%、5.2％、4.69%、4.82%、5.03%，穩(wěn)定在5%左右。

　　央企融資成本始終穩(wěn)定，而民營(yíng)房企的表現(xiàn)顯得跌宕起伏。

　　以TOP3的恒大為例，近五年來(lái)，年融資成本分別為9.74%、9.59%、8.27%、8.09%、8.18%；同期，陽(yáng)光城的融資成本為10.9%、9.41%、7.35%、7.08%、7.94%；華夏幸福分別為9.64%、7.92%、6.97%、5.98%、6.42%。

　　民營(yíng)企業(yè)中，只有龍湖的融資成本表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定且低廉，2014－2018年分別為6.4%、5.74%、4.92%、4.5%、4.55%。

　　上述幾家央企地產(chǎn)商，銷售與凈利均非行業(yè)第一，但卻能拿到最便宜的資金。它們家大業(yè)大，天生具備融資便利，在政府擔(dān)保和國(guó)企形象、較高的信用評(píng)級(jí)等保護(hù)下，往往能獲得大量廉價(jià)資金，在融資渠道收窄之際，一些非國(guó)資房企被拒之門外，但央企仍能拿到發(fā)債的通行證。

　　新的窗口期

　　央企利潤(rùn)率普遍高于民企，低廉的資金成本是主要原因。

　　融資－拿地－銷售－規(guī)模／利潤(rùn)－融資，多數(shù)國(guó)資房企獲取這樣一條正向循環(huán)的經(jīng)營(yíng)鏈條，比民營(yíng)房企更為容易。

　　融資渠道通暢、成本低廉、現(xiàn)金充足，使國(guó)資房企在土地投資上，有更高的能動(dòng)性，國(guó)企的品牌效應(yīng)也使其項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作有更廣闊空間。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，全國(guó)房企拿地金額前五名分別是萬(wàn)科、碧桂園、保利、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，拿地金額分別為1316億元、1204億元、1001億元、803億元、760億元，除碧桂園外，其他4家均為國(guó)資房企。

　　今年上半年，上述房企在土地市場(chǎng)的動(dòng)作依然積極。例如，華潤(rùn)置地以總地價(jià)820.6億元增持了39宗土地，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積達(dá)1021萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.8%；同期，中海新增24幅土地，新增總樓面面積464萬(wàn)平方米，新購(gòu)地權(quán)益地價(jià)為574億港元。

　　到今年6月底，華潤(rùn)置地現(xiàn)金及銀行結(jié)存為631.6億元，凈有息負(fù)債率為43.6%；中海持有銀行結(jié)余及現(xiàn)金1120.4億元，資金充沛。保利有1224.7億元現(xiàn)金及等價(jià)物，截止期末尚有2866億元授信額度未使用。

　　中泰證券指出，6月以來(lái)，AAA房企超額利差小幅收窄，而AA+及AA級(jí)走闊，行業(yè)融資端將進(jìn)一步分化，對(duì)高信用龍頭房企是利好。

　　顯然，隨著融資環(huán)境的收緊，開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)決策中，不得不審慎考慮土地與現(xiàn)金流的平衡。頭部房企的規(guī)模與資金優(yōu)勢(shì)將更為突出，資金豐富使其具備逆周期拿地的可能。

　　9年前，一紙“退房令”被祭出，70多家央企退出了房地產(chǎn)行業(yè)，如今仍以房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的還有招商局、保利、華潤(rùn)、中建等十余家央企。過去房地產(chǎn)銷售的黃金周期里，作為天選之子的央企卻在規(guī)模競(jìng)賽中落后于以高杠桿開賭行業(yè)未來(lái)的民營(yíng)房企。

　　上述國(guó)資內(nèi)房股管理層告訴第一財(cái)經(jīng)，“跑輸因?yàn)閲?guó)資房企太規(guī)范了。民企混凝土都還沒干就敢接著蓋，我們只能嚴(yán)格按照流程來(lái)走。膽子大的民企，凈負(fù)債率甚至到達(dá)200%以上，這還不算表外負(fù)債。但國(guó)企只要負(fù)債率到達(dá)70%，就會(huì)失去’自主權(quán)’，投資需得到國(guó)資委的審批。我們報(bào)表中的負(fù)債率就是真實(shí)的負(fù)債率，不可能存在表外負(fù)債�！�

　　地方國(guó)資房企逐漸被邊緣化，央企又?jǐn)D不進(jìn)TOP3梯隊(duì)，說到底是它們財(cái)務(wù)穩(wěn)健有余而狼性不足，規(guī)范有余但靈活不足。

　　如今房地產(chǎn)所處的路口，未嘗不是行業(yè)對(duì)快與慢、規(guī)模與利潤(rùn)、冒進(jìn)與穩(wěn)健反思的一個(gè)結(jié)果。已經(jīng)有房企開始為過去的激進(jìn)埋單，央企和國(guó)資房企的路雖更為平坦，但現(xiàn)在與過去一樣，機(jī)會(huì)稍縱即逝。

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