駐馬店房產在線訊  近日，銀保監(jiān)會決定在32個城市開展銀行房地產業(yè)務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，合肥多家銀行停貸“二手房”的市場消息一度沸沸揚揚�？此茻o直接聯(lián)系的信息背后，是涉房貸款的悄然革新。

　　據知情人士透露，在房地產貸款大類下，目前銀行對開發(fā)貸和個人貸款統(tǒng)一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業(yè)務。

　　更大的變革接踵而來。自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。

　　盡管此次改革的關鍵字是“市場化”，但“房住不炒”的基調未變。未來房地產信貸政策將轉向精準化調控、因城施策，完善各省級市場利率定價自律機制。業(yè)內認為，受制于信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續(xù)轉冷。

　　嚴控房地產貸款

　　駐馬店房產在線小編了解到近年來，銀行信貸資金“脫實向虛”，實體經濟融資難、融資貴愈發(fā)凸顯。出于資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支持實體經濟背景下，涌入房地產的資金正持續(xù)被嚴控。

　　日前，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關于開展2019年銀行機構房地產業(yè)務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業(yè)務專項檢查工作。

　　檢查要點包括：房地產業(yè)務授信政策和內控制度執(zhí)行情況；房地產開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括資本金來源真實性審查、企業(yè)資質審查、違規(guī)向“四證”不全項目提供融資等；以及個人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。

　　與此同時，有市場消息稱，合肥12家銀行停貸“二手房”，分別是：建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示，之所以出現(xiàn)“停貸”，原因是銀行月末額度不足。

　　據第一財經記者了解，目前銀行對開發(fā)貸和個人貸款統(tǒng)一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業(yè)務。開發(fā)貸和個人貸款向來屬于銀行房地產貸款大類，在此之前，個人住房貸款的限制相對較小。

　　各大銀行對涉房資金的嚴控已有表態(tài)。農業(yè)銀行執(zhí)行董事、副行長王瑋近期表示，下半年農行將持續(xù)加強個人購房類貸款、法人房地產貸款、房企債券投資等涉房業(yè)務投放的管理和集中度管控，確保業(yè)務平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　8月29日，中國建設銀行副行長紀志宏在半年業(yè)績發(fā)布會上表示，將嚴控房地產開發(fā)貸準入標準，對企業(yè)的資質、資產負債率、凈資產會有比較嚴格的標準要求；同時，個人住房貸款將會保持穩(wěn)健發(fā)展，形成以按揭牽頭、其他業(yè)務跟進的格局。

　　房貸利率歷史性變革

　　涉房資金被嚴控監(jiān)管之際，房貸利率改革應聲而來。

　　8月25日，央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。

　　其中，首套房貸利率不得低于相應期限LPR，二套不低于LPR加60個基點。同時，每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。

　　新政落地后，房貸利率定價機制有所調整，按揭貸款的“錨”將由貸款基準利率調整為LPR，定價方式也將由“貸款基準利率乘以上下浮動比例”調整為“LPR加基點”。

　　按照8月20日5年期以上LPR4.85%計算可知，首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率不低于5.45%。對比現(xiàn)行個人商業(yè)房貸利率，5年期基準利率4.95%，首套住房可以最低不低于0.7倍基準利率、二套房不低于基準利率上浮10%即5.45%。

　　總體來看，新個貸利率形成機制與現(xiàn)行基準利率保持穩(wěn)定。但就市場實際利率而言，融360數(shù)據顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內最低的5月上升0.03個百分點；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個百分點。

　　克而瑞研究認為，表面上看，首套和二套新標準的房貸利率下限均低于當前實際貸款利率，但這并不意味著房貸“降息”。短期來看，“加點”也是重要調節(jié)手段。最終10月8日后首套、二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。

　　但從長期來看，新政有助于進一步強化貨幣政策對房地產行業(yè)的傳導。LPR利率機制本身就有利于暢通貨幣政策傳導機制，房貸利率掛鉤LPR將使貨幣政策對房地產市場的影響更加高效、直接。

　　此外，央行還規(guī)定，借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年；此次個人房貸定價機制的調整，只針對新增個人住房貸款，10月8日之前發(fā)放的房貸仍按原合同執(zhí)行。

　　房住不炒扼住購房預期

　　就此次變革，人民日報評論指出，商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款本就應由“市場起決定性作用”。但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩(wěn)定不變，很容易造成資源錯配、降低金融效率。

　　實際上，早在2013年，央行便全面放開金融機構貸款利率管制，隨后10月創(chuàng)設LPR，初衷是形成市場化的貸款利率。但業(yè)務實操中，銀行發(fā)放貸款主要還是參照基準利率，基本無視LPR，市場化競爭格局并未隨著LPR的誕生而形成。

　　房貸利率改革后，市場擔憂主要在于新利率形成機制的“任性”。對此人民日報評論表示，從中長期看，LPR水平的浮動并非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。

　　值得注意的是，“區(qū)別于降準、降息等集中式調控，下一階段房地產信貸政策將轉向精準化調控。” 克而瑞表示，各省市商業(yè)銀行將依據房地產市場形勢變化、銀行業(yè)信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產行業(yè)相應房貸利率。

　　但在“房住不炒”基調不變、居民杠桿率和負債率不能繼續(xù)上升的原則之下，房地產信貸仍將偏緊，賦予各銀行“加基點”的自由裁量權也將受到“房住不炒”的政策約束。

　　目前，房地產整體市場仍在持續(xù)走冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。8月份，克而瑞重點監(jiān)測城市累計成交量持續(xù)走低，同、環(huán)比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。

　　具體而言，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調，北京成交遇冷，環(huán)比跌幅多達-42%。

　　二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，成都、無錫和廈門等環(huán)比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環(huán)比跌幅都在-50%附近。

　　在此之下，“受制于信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續(xù)轉冷，預計短期成交量大概率將繼續(xù)走弱�！笨硕�瑞認為。

　　從房企融資全面收緊、到開發(fā)貸個人貸統(tǒng)一監(jiān)管，從按基準利率浮動、到房貸精準化調控，解決實體經濟融資困難而非引水流進房地產的決心日益增強�！胺孔〔怀础闭�策基調下，留給房地產市場上下浮動的空間愈發(fā)狹窄。

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